Податки при купівлі нерухомості в Таїланді: 7 зборів, про які мовчать продавці

У 2025–2026 роках іноземці придбали нерухомості на Пхукеті на суму понад 142 млрд бат — і кожен третій покупець, за оцінками ринку, не знав точної суми податків до підписання договору. Різниця між очікуваним і реальним бюджетом угоди сягала 6–8% від вартості об'єкта.

Цей розрив — не випадковість. Система податків і зборів у Таїланді влаштована нетипово для більшості іноземних інвесторів. Частина витрат лягає на продавця, частина — на покупця, а розподіл залежить від переговорної сили сторін. Знання кожного збору — це пряма економія десятків тисяч доларів.

Нижче — повна карта всіх обов'язкових платежів при купівлі, володінні та продажу тайської нерухомості у 2026 році.

Quick Answer

• Transfer Fee (збір за передачу права власності) — 2% від оціночної кадастрової вартості об'єкта (appraised value), а не від ціни угоди
• Гербовий збір (Stamp Duty) — 0,5% від оціночної або контрактної вартості (більшої з двох)
• Спеціальний бізнес-податок (SBT) — 3,3% замість гербового збору, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Прибутковий податок з продавця (Withholding Tax) — від 5% до 35% за прогресивною шкалою, утримується в Land Office
• Податок на орендний дохід — від 5% до 35%, подається щорічна декларація
• Уникнення подвійного оподаткування — Таїланд має угоди з багатьма країнами, у тому числі з Україною (перевірте актуальний статус угоди для вашої країни резидентства)
• Щорічний податок на землю та будівлі — від 0,01% до 0,7% залежно від типу використання

Scenarios and Options

Сценарій 1: Купівля кондомініуму на Пхукеті за 10 млн бат

Припустимо, оціночна вартість об'єкта в Land Office становить 8 млн бат (кадастр зазвичай нижчий за ринкову ціну на 15–30%).

Transfer Fee: 8 000 000 × 2% = 160 000 бат. За ринковою практикою цю суму ділять порівну між продавцем і покупцем — кожен сплачує 80 000 бат. Але це домовленість, а не закон. Забудовники нових проєктів нерідко беруть transfer fee на себе як маркетинговий бонус.

Гербовий збір: 10 000 000 × 0,5% = 50 000 бат (враховується контрактна ціна, оскільки вона вища за кадастрову). Сплачує продавець.

Withholding Tax з продавця: розраховується за прогресивною шкалою Revenue Department. Для юридичної особи — 1% від оціночної або контрактної вартості. Для фізичної особи — складніше: залежить від терміну володіння та вартості. На практиці для об'єкта за 10 млн бат при володінні 3 роки — близько 150 000–250 000 бат.

Підсумкові витрати покупця: 80 000–160 000 бат (Transfer Fee за умови поділу 50/50, плюс Sinking Fund).

Сценарій 2: Купівля вілли через тайську компанію

Іноземець не може володіти землею в Таїланді безпосередньо (Land Code Act, Section 86). Поширена схема — купівля через тайську компанію. Тут додаються:

• Реєстрація компанії: 20 000–50 000 бат
• Щорічний аудит і бухгалтерія: 15 000–30 000 бат/рік
• Корпоративний податок на прибуток: 20% при продажу
• Ті самі transfer fee та SBT/stamp duty при оформленні через Land Office

Сценарій 3: Здавання кондо в оренду

Орендний дохід оподатковується прогресивним прибутковим податком від 5% до 35%. Перші 150 000 бат доходу на рік — неоподатковуваний мінімум. При доході 600 000 бат/рік ефективна ставка становитиме близько 7–10% з урахуванням вирахувань.

Важливо: податковий резидент Таїланду (перебування 180+ днів) зобов'язаний декларувати світовий дохід за новими правилами Revenue Department, що діють з 2024 року.

Порівняльна таблиця зборів при операціях з нерухомістю в Таїланді

Main Risks and Mistakes

1. Плутати кадастрову та ринкову вартість. Transfer Fee розраховується від оцінки Land Office, яка може бути на 20–40% нижчою за ціну угоди. Це вигідно, але Withholding Tax розраховується складніше — Revenue Department застосовує власні формули.

2. Не фіксувати розподіл витрат у договорі. Хто сплачує transfer fee — питання переговорів. Якщо в контракті не прописано — за законом платить покупець. Завжди вимагайте окремий пункт про розподіл усіх зборів.

3. Ігнорувати SBT при перепродажу. Якщо ви продаєте об'єкт протягом 5 років, замість гербового збору 0,5% застосовується SBT 3,3%. Це у 6,6 раза більше. Плануйте горизонт інвестицій заздалегідь.

4. Не подавати декларацію про орендний дохід. Revenue Department Таїланду посилює контроль з 2024 року. Штрафи за неподання — до 200% від суми недоплаченого податку плюс пеня 1,5% на місяць.

5. Довіряти усним обіцянкам забудовника. Фрази на кшталт 'all taxes included' нічого не означають без письмового підтвердження в договорі. Перевіряйте кожен збір пооб'єктно.

6. Забути про подвійне оподаткування. Якщо ваша країна резидентства має угоду про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом, сплачений у Таїланді податок можна зарахувати на батьківщині. Але автоматично це не відбувається — потрібні сертифікати від тайських податкових органів і правильне оформлення документів у вашій країні.

FAQ

Який transfer fee при купівлі кондо в Таїланді у 2026 році?

Стандартна ставка — 2% від оціночної вартості за кадастром Land Office. У новобудовах забудовник часто бере цей збір на себе. На вторинному ринку зазвичай ділять 50/50.

Чи можна зменшити податки при купівлі тайської нерухомості?

Так. Ключові способи: домовитися про розподіл transfer fee з продавцем, обирати об'єкти з низькою кадастровою оцінкою, планувати володіння понад 5 років — щоб уникнути SBT при продажу.

Чи сплачує іноземець щорічний податок на нерухомість?

Так. З 2020 року діє Land and Building Tax Act. Для житла ставка — 0,02% при вартості до 50 млн бат. Для комерційної нерухомості — до 0,7%.

Як оподатковується орендний дохід на Пхукеті для іноземців?

Орендний дохід оподатковується тайським прибутковим податком за прогресивною шкалою 5–35%. Якщо між вашою країною резидентства та Таїландом є угода про уникнення подвійного оподаткування, сплачений у Таїланді податок можна зарахувати вдома.

Що таке Sinking Fund і чи є він обов'язковим?

Sinking Fund — одноразовий внесок у резервний фонд кондомініуму. Зазвичай 500–1 000 бат/кв.м. Обов'язковий при купівлі, використовується на капітальний ремонт будівлі.

Який податок при перепродажу квартири в Таїланді через 2 роки?

При володінні менше 5 років продавець сплачує SBT 3,3% замість гербового збору 0,5%, плюс Withholding Tax за прогресивною шкалою. Сукупне податкове навантаження на продавця може досягати 6–10% від оціночної вартості.

Чи може забудовник сплатити всі податки за покупця?

Технічно так — якщо це прописано в договорі купівлі-продажу. Деякі девелопери Пхукета включають transfer fee і sinking fund у вартість. Але перевіряйте: іноді 'знижка' на податки просто закладена у вищу ціну об'єкта.

Як отримати податковий сертифікат у Таїланді?

Зверніться до місцевого відділення Revenue Department із паспортом, ідентифікаційним номером платника податків (TIN), копією декларації та підтвердженням сплати податку. Видача сертифіката займає 2–4 тижні.

Планування податкового навантаження — не розкіш, а обов'язковий етап інвестиції. Різниця між грамотно структурованою угодою і 'як вийде' становить 3–8% від вартості об'єкта. На віллі за 30 млн бат це 900 000–2 400 000 бат — сума, заради якої варто витратити час на розрахунки.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.