ПДВ на комерційну нерухомість у Таїланді: ставки, сценарії та підводні камені 2026
При купівлі комерційної нерухомості в Таїланді більшість міжнародних інвесторів стикаються з несподіваною статтею витрат: ПДВ у розмірі 7% від вартості об'єкта. Для об'єкта вартістю 50 млн бат це 3,5 млн бат додаткових витрат. Дізнаються про це, як правило, вже на фінальному етапі угоди.
Таїланд застосовує ПДВ (VAT) до продажу комерційної нерухомості у чітко визначених випадках. Ключовий критерій: якщо продавець зареєстрований як платник ПДВ або є юридичною особою, що веде комерційну діяльність. Фізичні особи, які продають власне житло, від ПДВ звільнені. Але якщо ви купуєте офіс, торгове приміщення або об'єкт у забудовника, податок практично неминучий.
Різниця між житловою і комерційною угодою може коштувати мільйони бат. Розуміння структури оподаткування - це не опція, а обов'язкова умова рентабельної інвестиції.
Швидка відповідь
- Ставка ПДВ у Таїланді становить 7% (базова ставка 10%, але з 1999 року діє тимчасове зниження до 7%, яке щорічно продовжується королівським указом)
- ПДВ застосовується до угод, де продавець є юридичною особою або платником VAT з річним оборотом понад 1,8 млн бат
- При купівлі у забудовника ПДВ вже включено в ціну практично завжди
- Крім ПДВ, покупець сплачує transfer fee 2%, specific business tax 3,3% або stamp duty 0,5% (але не обидва одночасно)
- Орендний дохід від комерційної нерухомості також оподатковується ПДВ, якщо орендодавець є платником VAT
- Іноземні компанії, що працюють через тайську юридичну особу, зобов'язані реєструватися як платники ПДВ при перевищенні порогового обороту
- У 2026 році ставка залишається на рівні 7% згідно з чинним королівським указом
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: Купівля квартири у забудовника
Забудовник як юридична особа завжди є платником ПДВ. При купівлі квартири в новому проєкті 7% VAT вже закладено в ціну. Окремого рядка у рахунку ви не побачите. При цьому transfer fee (2%) зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем. Specific business tax (SBT) у розмірі 3,3% платить продавець, якщо він володів об'єктом менше 5 років.
Сценарій 2: Купівля комерційного приміщення на вторинному ринку
Якщо продавець є компанією-платником VAT, до угоди додається 7% ПДВ понад ціну продажу. Об'єкт вартістю 30 млн бат обійдеться в 32,1 млн бат лише за рахунок ПДВ. Плюс transfer fee.
Якщо продавець є фізичною особою, яка володіла об'єктом понад 5 років і не зареєстрована як платник VAT, замість ПДВ та SBT сплачується лише stamp duty 0,5%. Економія в такому разі суттєва.
Сценарій 3: Здавання комерційної нерухомості в оренду
Орендодавець з річним доходом від оренди понад 1,8 млн бат зобов'язаний зареєструватися як платник VAT і нараховувати 7% понад орендну ставку. Це стосується офісних, торгових і складських приміщень. Оренда житлової нерухомості звільнена від VAT згідно зі статтею 81(1)(t) Revenue Code.
Сценарій 4: Купівля через тайську компанію
Багато іноземних інвесторів купують нерухомість через Thai Limited Company. Така компанія автоматично стає платником ПДВ при перевищенні порогу обороту. Всі наступні продажі об'єктів оподатковуватимуться VAT 7%. При цьому компанія може зарахувати вхідний ПДВ (input VAT) проти вихідного (output VAT), що знижує реальне податкове навантаження.
| Параметр | Житлова нерухомість (фізособа) | Комерційна (фізособа) | Комерційна (юрособа) | Купівля у забудовника |
|---|---|---|---|---|
| ПДВ (VAT) | 0% | 0% (якщо не платник VAT) | 7% | 7% (у ціні) |
| Transfer fee | 2% | 2% | 2% | 2% (часто 50/50) |
| SBT (до 5 років) | 3,3% | 3,3% | Не застосовується | Не застосовується |
| Stamp duty | 0,5% (якщо немає SBT) | 0,5% (якщо немає SBT) | 0,5% (якщо немає SBT і VAT) | Не застосовується |
| Withholding tax | Прогресивна шкала | Прогресивна шкала | 1% від оцінки | 1% від оцінки |
| Загальне навантаження | 2,5-6,3% | 2,5-6,3% | 10-10,5% | 9-10% (приховано в ціні) |
Основні ризики та помилки
1. Ігнорування статусу продавця. Покупці не перевіряють, чи зареєстрований продавець як платник VAT. Результат: бюджет тріщить по швах на фінальному етапі угоди.
2. Подвійне нарахування SBT і VAT. За законом Таїланду, SBT і VAT не застосовуються одночасно. Якщо угода оподатковується VAT, SBT не стягується. Деякі недосвідчені юристи нараховують обидва податки, завищуючи витрати.
3. Відсутність VAT-реєстрації при здаванні в оренду. Якщо орендний дохід перевищує 1,8 млн бат на рік, а орендодавець не зареєструвався, Revenue Department нарахує штраф - подвійний розмір несплаченого ПДВ плюс пеня 1,5% на місяць.
4. Невикористання input VAT credit. Компанії-платники VAT мають право зарахувати вхідний ПДВ (наприклад, на ремонт, меблі, послуги) проти вихідного. Багато іноземних власників не збирають tax invoices і втрачають право на вирахування.
5. Некоректна оціночна вартість. ПДВ розраховується від фактичної ціни продажу або оціночної вартості Земельного департаменту - залежно від того, яке значення вище. Заниження ціни у договорі не рятує від повного податку.
6. Помилка з типом нерухомості. Апарт-готелі та сервісні апартаменти часто класифікуються як комерційна нерухомість, навіть якщо зовні нагадують звичайні кондомініуми. VAT застосовується.
7. Відсутність міжнародного податкового планування. Таїланд має угоди про уникнення подвійного оподаткування з рядом країн. Доходи від нерухомості в Таїланді оподатковуються локально, але можуть зараховуватися при сплаті податків у країні резидентства. Без грамотного планування інвестор ризикує платити двічі.
FAQ
Який розмір ПДВ на комерційну нерухомість у Таїланді?
Ставка становить 7% від вартості угоди. Базова ставка за законом - 10%, але з 1999 року діє королівський указ про зниження до 7%. Указ регулярно продовжується, і у 2026 році ставка залишається на рівні 7%.
Хто сплачує ПДВ при угоді - покупець чи продавець?
Формально ПДВ нараховує та сплачує продавець як платник VAT. Однак на практиці сума ПДВ майже завжди перекладається на покупця через збільшення ціни або окремий рядок у договорі.
Чи застосовується ПДВ до купівлі землі?
Ні. Продаж землі в Таїланді звільнений від VAT згідно зі статтею 81(1)(s) Revenue Code. ПДВ застосовується до будівель та поліпшень на земельній ділянці, але не до самої землі.
Чи можна повернути ПДВ при продажу комерційної нерухомості?
Якщо ваша компанія зареєстрована як платник VAT, ви можете зарахувати input VAT (сплачений при купівлі) проти output VAT (нарахованого при продажу). Прямий грошовий повернення можливий, але процедура тривала і потребує аудиту Revenue Department.
Чи оподатковується орендний дохід від житлової нерухомості ПДВ?
Ні. Оренда житлової нерухомості звільнена від VAT. Але оренда комерційних об'єктів (офіси, магазини, склади) оподатковується, якщо орендодавець є платником VAT.
Як ПДВ взаємодіє з Specific Business Tax?
Це взаємовиключні податки. Якщо угода оподатковується VAT, SBT не застосовується. SBT (3,3%) стягується лише з продавців, не зареєстрованих як платники VAT, при володінні об'єктом менше 5 років.
Чи впливають угоди про уникнення подвійного оподаткування на сплату ПДВ?
Ні. Такі угоди регулюють прибуткові податки. ПДВ є непрямим податком і не охоплюється угодами про уникнення подвійного оподаткування. ПДВ у Таїланді сплачується в повному обсязі незалежно від податкового резидентства.
Чи потрібно реєструватися як платник VAT для купівлі одного об'єкта?
Фізичній особі - ні. Юридичній особі - лише при перевищенні порогу обороту 1,8 млн бат на рік. Проте при разовій купівлі через компанію реєстрація як платника VAT може бути вигідною для заліку вхідного податку.
Які документи підтверджують сплату ПДВ при угоді?
Продавець зобов'язаний видати tax invoice (ใบกำกับภาษี) із зазначенням суми VAT. Цей документ необхідний для заліку input VAT. Без нього вирахування неможливе.
Грамотне податкове планування при купівлі комерційної нерухомості в Таїланді дозволяє заощадити від 3% до 7% вартості об'єкта. Головне правило: перевіряйте VAT-статус продавця до підписання договору і закладайте всі податки у фінансову модель ще на етапі аналізу.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.