Податки при перепродажі нерухомості в Таїланді: ставки, розрахунок і 5 способів заощадити в 2026

Продали кондо на Пхукеті через два роки після покупки? Будьте готові сплатити державі 3,3% від оціночної вартості у вигляді спеціального бізнес-податку (Specific Business Tax, SBT). Але якщо витримали п'ять років - SBT обнуляється, а замість нього виникає гербовий збір у 0,5%. Різниця між цими двома сценаріями на об'єкті вартістю 10 млн бат становить 280 000 бат. Розуміння механіки тайських податків при перепродажі буквально зберігає шестизначні суми.

Таїланд не стягує класичний VAT (7%) з продажу житлової нерухомості між фізичними особами. Однак існує SBT за ставкою 3,3% (3% податок плюс 10% муніципальна надбавка), який фактично виконує роль аналога ПДВ при перепродажі. Цей податок застосовується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років з дати реєстрації в Земельному департаменті. Паралельно продавець сплачує податок у джерела (Withholding Tax), а трансферний збір ділиться між покупцем і продавцем.

Для іноземних інвесторів ситуація ускладнюється: ставка Withholding Tax розраховується за прогресивною шкалою, а базою слугує оціночна або фактична ціна продажу - береться більша з двох. Розберемо кожен елемент по черзі.

Швидка відповідь

• SBT (аналог ПДВ) при перепродажі до 5 років володіння: 3,3% від оціночної або фактичної ціни (більша з двох)
• Гербовий збір при продажу після 5 років: 0,5% від тих самих параметрів. SBT і гербовий збір не підсумовуються - застосовується лише один із них
• Трансферний збір: 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться 50/50 між покупцем і продавцем
• Withholding Tax для фізичних осіб: від 5% до 35% за прогресивною шкалою, розраховується Земельним департаментом
• Withholding Tax для юридичних осіб: 1% від оціночної або фактичної ціни
• Усі податки утримуються та перераховуються у момент реєстрації угоди в Земельному департаменті

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: перепродаж кондо до 5 років володіння

Припустимо, ви купили квартиру в Паттайї за 8 млн бат у 2023 році, а продаєте у 2026 за 10 млн бат. Оціночна вартість Земельного департаменту - 9 млн бат. Розрахунок ведеться від фактичної ціни, оскільки вона вища.

• SBT: 10 000 000 x 3,3% = 330 000 бат
• Трансферний збір: 9 000 000 x 2% = 180 000 бат (ваша частка 50% = 90 000 бат)
• Withholding Tax (для фізичної особи, 3 роки володіння): приблизно 250 000 - 400 000 бат залежно від розрахунку Земельного департаменту

Підсумок для продавця: близько 670 000 - 820 000 бат, тобто 6,7-8,2% від ціни продажу.

Сценарій 2: перепродаж після 5 років володіння

Той самий об'єкт, але продаж у 2029 році. SBT не застосовується. Замість нього - гербовий збір.

• Гербовий збір: 10 000 000 x 0,5% = 50 000 бат
• Трансферний збір: 90 000 бат (частка продавця)
• Withholding Tax: знижується завдяки більшому терміну володіння, орієнтовно 150 000 - 250 000 бат

Підсумок: 290 000 - 390 000 бат, або 2,9-3,9%. Економія порівняно з першим сценарієм - до 430 000 бат.

Сценарій 3: продаж через юридичну особу (Thai Co., Ltd.)

Якщо об'єкт зареєстровано на тайську компанію, Withholding Tax фіксується на рівні 1%. Однак прибуток від продажу включається до оподатковуваного доходу компанії за ставкою корпоративного податку 20%. SBT, як і раніше, застосовується при володінні менше 5 років. Цей варіант є вигідним при великих угодах понад 30 млн бат, де різниця у ставці Withholding Tax перекриває витрати на утримання компанії.

Як розраховується Withholding Tax: механіка для іноземців

Земельний департамент використовує специфічну формулу. Оціночна вартість (або фактична, якщо вища) ділиться на кількість років володіння. Результат оподатковується за прогресивною шкалою прибуткового податку (від 5% до 35%). Отримана сума множиться назад на кількість років.

Приклад: об'єкт оцінено в 10 млн бат, володіння 3 роки.

• 10 000 000 / 3 = 3 333 333 бат (річний дохід)
• Податок за прогресивною шкалою на цю суму: приблизно 373 000 бат
• 373 000 x 3 = 1 119 000 бат до сплати

Важливий нюанс: при володінні 10 років і більше дільник все одно дорівнює 10. Це створює стелю для зниження податку.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Основні ризики та помилки

• Заниження ціни в договорі. Земельний департамент порівнює заявлену ціну з власною оцінкою. Якщо різниця надто велика, податкова може ініціювати перевірку. Штрафи - від 50% до 200% від несплаченого податку.

• Ігнорування п'ятирічного правила. Продаж за місяць до п'ятирічного рубежу коштує зайвих 3,3%. Іноді вигідніше зачекати й здавати об'єкт в оренду.

• Плутанина між VAT і SBT. Стандартний VAT 7% застосовується лише до комерційних девелоперів при першому продажу новобудови. При перепродажі між фізичними особами VAT не стягується - діє SBT.

• Відсутність планування структури володіння. Рішення про те, купувати на фізичну особу чи на компанію, треба приймати до покупки, а не перед продажем. Зміна структури тягне додаткові трансферні витрати.

• Нерозуміння угод про уникнення подвійного оподаткування. Багато країн мають двосторонні конвенції з Таїландом. Податок, сплачений у Таїланді, може бути зарахований при декларуванні доходу за кордоном - але для цього потрібна довідка з тайського Земельного департаменту.

5 способів законно знизити податкове навантаження при перепродажі

1. Витримати 5 років володіння. Найпростіший спосіб уникнути SBT 3,3%. Економія на об'єкті за 15 млн бат - 495 000 бат.

2. Отримати прописку (tabien baan). Якщо продавець зареєстрований за адресою об'єкта понад 1 рік, SBT не застосовується навіть при продажу до 5 років. Актуально для тих, хто має довгострокову візу.

3. Використовувати реальні витрати при декларуванні. Withholding Tax утримується авансом, але при подачі річної декларації можна врахувати витрати на ремонт, агентські комісії та інші витрати. Це знижує підсумкову податкову базу.

4. Розподілити угоди за різними податковими періодами. Якщо продаєте кілька об'єктів, плануйте дати закриття так, щоб дохід розподілився по різних роках.

5. Залучити ліцензованого податкового консультанта. Вартість консультації: 15 000 - 30 000 бат. Потенційна економія на угоді в 20 млн бат: 200 000 - 500 000 бат.

FAQ

Чи платить покупець ПДВ при купівлі вторинної нерухомості в Таїланді? Ні. Стандартний VAT 7% при купівлі вторинного житла не застосовується. Покупець бере участь в оплаті трансферного збору - зазвичай 1% від оціночної вартості при розподілі 50/50.

Чи можна уникнути SBT 3,3% при продажу до 5 років? Так, якщо продавець має прописку (tabien baan) за адресою об'єкта понад 1 рік. Для іноземців це можливо за наявності певних типів віз.

Як визначається оціночна вартість? Земельний департамент Таїланду переглядає оцінки раз на 4 роки. Поточний цикл діє з 2024 року. Оцінки зазвичай нижчі за ринкові ціни на 20-40% у популярних локаціях.

Хто платить Withholding Tax: покупець чи продавець? Withholding Tax завжди платить продавець. Сума утримується з ціни продажу при реєстрації угоди.

Чи поширюється SBT на продаж землі? Так. SBT поширюється на всі види нерухомості, включно із землею, якщо термін володіння менше 5 років.

Чи можна повернути переплачений Withholding Tax? Так. Withholding Tax - це авансовий платіж. При подачі річної податкової декларації (форма PND 90/91) можна перерахувати фактичний податок і отримати повернення, якщо авансовий платіж виявився вищим.

Які документи потрібні для реєстрації угоди перепродажу? Паспорт, оригінал чанота (документ про власність), договір купівлі-продажу, довідка з банку про переказ коштів до Таїланду (FET form), довіреність (якщо діє представник).

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.