Що іноземець може оформити у власність в Таїланді у 2026 році

У першому кварталі 2026 року Земельний департамент Таїланду зафіксував рекордні 14 200 угод за участю іноземних покупців. Переважна більшість придбала кондомініуми. Проте далеко не всі розуміли, що саме вони отримують у власність, а що залишається поза правовим полем.

Таїланд дозволяє іноземцям прямо володіти нерухомістю лише в одному форматі: квартира (юніт) у кондомініумі. Землю, будинок, таунхаус або віллу нерезидент не може оформити на своє ім'я без застосування додаткових правових конструкцій. Це пряма норма Закону про кондомініуми (Condominium Act B.E. 2522) і Земельного кодексу (Land Code B.E. 2497).

Розберемо по порядку: які активи доступні, які схеми працюють, а які створюють лише ілюзію безпеки.

Швидка відповідь

• Кондомініум (freehold) - єдиний тип нерухомості, який іноземець оформлює у повну власність (chanote) на своє ім'я
• Квота для іноземців - не більше 49% від загальної площі всіх юнітів в одному проєкті; решта 51% належать тайцям
• Земля - заборонена до володіння іноземцями за Земельним кодексом; купівля через тайську компанію з номінальними акціонерами - це сіра зона, яку регулятор активно перевіряє
• Вілла на орендованій землі (leasehold) - оренда землі терміном до 30 років з можливістю продовження; будівля на цій землі належить орендарю
• Структура через BOI - іноземні компанії з інвестиціями від 40 млн бат теоретично можуть отримати право на землю через Раду з інвестицій
• Узуфрукт і суперфіцій - додаткові речові права, що реєструються в Земельному департаменті та надають право користування терміном до 30 років

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондомініуму у повну власність

Це чистий і прозорий шлях. Іноземець купує юніт і отримує chanote (документ про право власності) на своє ім'я. Право успадковується, продається, передається в заставу. Єдина умова: кошти мають надійти з-за кордону через тайський банк, який видає довідку FET (Foreign Exchange Transaction Form). Без FET Земельний департамент не зареєструє угоду.

Мінімальний поріг входу на Пхукеті у 2026 році - близько 3,5-5 млн бат за студію в проєкті середнього сегменту. Преміальні проєкти біля моря починаються від 8-12 млн бат.

Сценарій 2: вілла на орендованій землі (leasehold)

Іноземець укладає договір оренди землі терміном на 30 років. Договір реєструється в Земельному департаменті та вноситься до chanote ділянки. Будівля (вілла, будинок) оформлюється на покупця через дозвіл на будівництво.

Важливий нюанс: продовження оренди на наступні 30+30 років не гарантоване законом. Це лише договірне зобов'язання між сторонами. Якщо власник землі відмовиться продовжувати або збанкрутує, орендар втрачає актив. Тому критично важливо перевіряти репутацію землевласника і включати до контракту штрафні санкції.

Leasehold на Пхукеті у 2026 році коштує на 20-40% дешевше, ніж аналогічний freehold (якби він був доступний).

Сценарій 3: купівля через тайську компанію (Thai Co., Ltd.)

Формально компанія з тайською більшістю акціонерів (51%) купує землю. Іноземець володіє 49% акцій і управляє компанією як директор. На практиці тайські акціонери нерідко є номінальними.

З 2023 року Департамент розвитку бізнесу (DBD) посилив перевірки таких структур. Якщо регулятор встановить, що тайські акціонери не вносили реальний капітал і не брали участі в управлінні, компанію можуть визнати підставною (nominee structure). Санкції: штраф, примусовий продаж землі, кримінальне переслідування за статтею 96 Земельного кодексу.

Незважаючи на ризики, ця схема залишається популярною. За оцінками ринку, до 60% вілл на Пхукеті, що належать іноземцям, оформлені через тайські компанії.

Сценарій 4: узуфрукт і суперфіцій як додатковий захист

Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) і суперфіцій (สิทธิเหนือพื้นดิน) - це речові права, що реєструються в Земельному департаменті. Узуфрукт надає право користування та отримання доходу з чужої власності. Суперфіцій дозволяє будувати на чужій землі та володіти спорудою.

Обидва права оформлюються терміном до 30 років (узуфрукт може бути довічним). Їх часто комбінують із leasehold для додаткового захисту: навіть якщо оренду не продовжено, узуфрукт дозволяє залишатися в об'єкті.

Порівняльна таблиця форматів власності

Основні ризики та помилки

1. Купівля понад квоту 49%. Деякі девелопери продають юніти іноземцям понад квоту, оформлюючи частину угод як leasehold. Покупець вважає, що він є власником квартири, а насправді має лише договір оренди. Завжди запитуйте довідку з Земельного департаменту про поточне співвідношення іноземної та тайської квоти в проєкті.

2. Номінальні акціонери. Тайський акціонер у вашій компанії може в будь-який момент заявити про реальне володіння своєю часткою. Судова практика, як правило, на боці тайця. Витрати на судовий процес починаються від 500 000 бат.

3. Відсутність FET. Без довідки про переказ валюти угоду не зареєструють. Якщо кошти вже знаходяться в Таїланді на місцевому рахунку, їх доведеться вивести за кордон і ввести назад із правильною документацією.

4. Неправильний тип титулу. В Таїланді існує кілька типів земельних документів: Chanote (Nor Sor 4 Jor), Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, Sor Kor 1. Лише Chanote надає повний юридичний захист. Купівля землі з титулом Nor Sor 3 без точних GPS-координат створює ризик прикордонних суперечок.

5. Ігнорування due diligence. Перевірка обтяжень, застав, судових спорів, містобудівних обмежень і екологічних зон - це не опція, а необхідність. Вартість юридичної перевірки на Пхукеті: від 30 000 до 80 000 бат залежно від складності.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді?

Ні. Земельний кодекс B.E. 2497 прямо забороняє іноземним фізичним особам володіти землею. Виключення існують для інвестицій через BOI (від 40 млн бат), але застосовуються вкрай рідко.

Що таке іноземна квота 49% у кондомініумі?

Закон про кондомініуми обмежує частку іноземного володіння в кожному проєкті 49% від загальної площі всіх юнітів. Якщо квоту вичерпано, наступний іноземний покупець може оформити лише leasehold.

Чи безпечна схема з тайською компанією?

Формально законна, якщо тайські акціонери реальні та вносять власний капітал. На практиці більшість таких структур використовують номінальних акціонерів, що суперечить Закону про іноземний бізнес (Foreign Business Act) і Земельному кодексу. Ризик примусового продажу є реальним.

Що відбувається з leasehold через 30 років?

Якщо сторони домовились про продовження, укладається новий договір оренди. Якщо ні - орендар зобов'язаний звільнити землю. Будівля переходить власнику землі, якщо інше не передбачено контрактом.

Чи можна отримати іпотеку в тайському банку?

Теоретично так, але на практиці тайські банки вкрай рідко кредитують іноземців. Виключення: UOB, ICBC (Таїланд) для клієнтів з доходом у Таїланді. Ставки: від 5-7% річних.

Чи успадковується кондомініум іноземця?

Так. Спадкоємець отримує право власності за умови, що іноземна квота не перевищена. Якщо квоту вичерпано, спадкоємець зобов'язаний продати юніт протягом 1 року.

Чи потрібен юрист для купівлі нерухомості?

Настійно рекомендується. Юрист перевіряє титул, контракт, обтяження, історію землі, відповідність містобудівному плану. Економія на юристі може коштувати десятки мільйонів бат.

Які податки сплачує іноземець при купівлі?

Збір за реєстрацію переходу права - 2% від оціночної вартості. Гербовий збір - 0,5%. Специфічний бізнес-податок - 3,3% (при продажу протягом 5 років). Зазвичай витрати розподіляються між покупцем і продавцем за домовленістю.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.