ПДВ 7% у Таїланді: як податок впливає на реальну вартість нерухомості у 2026 році

Покупець підписує договір на кондо за 10 млн бат і раптом виявляє в рахунку додаткові 700 000 бат. Це VAT - податок на додану вартість, який у Таїланді становить 7% і застосовується далеко не до кожної угоди. Розуміння того, коли саме виникає ПДВ, дозволяє точніше планувати бюджет і уникнути неприємних сюрпризів при закритті угоди.

Головне правило: VAT сплачує продавець, зареєстрований як юридична особа або підприємець з оборотом понад 1,8 млн бат на рік. Фізична особа, яка володіла нерухомістю понад п'ять років, VAT не платить взагалі. Натомість стягується гербовий збір 0,5%. Але деталі мають вирішальне значення для вашого гаманця.

На практиці - при купівлі нерухомості на Пхукеті, у Бангкоку або Паттаї - VAT найчастіше виникає в угодах з забудовниками на первинному ринку. Забудовник є компанією і зобов'язаний включати VAT у вартість або нараховувати його окремо. Різниця між цими двома підходами може становити понад мільйон бат.

Швидка відповідь

• Ставка VAT у Таїланді - 7% від ціни продажу (базова ставка 10%, але з 1999 року діє знижена)
• VAT нараховується, якщо продавець - юридична особа або зареєстрований платник VAT
• Фізична особа платить VAT лише якщо володіла об'єктом менше 5 років і при цьому зареєстрована як платник VAT
• При купівлі у забудовника (первинний ринок) VAT включено в ціну майже завжди
• На вторинному ринку між фізичними особами VAT не застосовується - замість нього стягується гербовий збір 0,5%
• VAT і гербовий збір є взаємовиключними: якщо нараховано VAT, гербовий збір не стягується, і навпаки

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондо у забудовника (первинний ринок)

Ви купуєте квартиру в новому проекті. Забудовник - тайська компанія з оборотом у сотні мільйонів бат. VAT 7% включено у зазначену ціну або додається окремим рядком у договорі. Обов'язково перевіряйте, чи вказано в контракті 'VAT inclusive' або 'VAT exclusive'. На об'єкті за 15 млн бат різниця становитиме 1 050 000 бат.

Практична порада: запитуйте у забудовника tax invoice (ใบกำกับภาษี). Цей документ підтверджує, що VAT сплачено, і знадобиться при подальшому перепродажу.

Сценарій 2: купівля вілли або кондо на вторинному ринку у фізичної особи

Продавець володів об'єктом понад 5 років. VAT не нараховується. Натомість при реєстрації в Land Office стягується гербовий збір 0,5% від оціночної вартості або ціни продажу (обирається більша з двох сум). Також продавець платить Specific Business Tax (SBT) 3,3%, якщо володів об'єктом менше 5 років. SBT і гербовий збір також є взаємовиключними.

Сценарій 3: продавець - фізична особа, що володіла об'єктом менше 5 років

Тут VAT однак не застосовується, якщо продавець не зареєстрований як платник VAT. Натомість нараховується SBT 3,3% від продажної ціни або оціночної вартості. Гербовий збір у цьому випадку не стягується.

Сценарій 4: купівля у компанії на вторинному ринку

Якщо ви купуєте у тайської компанії (наприклад, інвестиційного фонду або забудовника, що розпродає залишки), VAT 7% застосовується. Це поширена ситуація з комерційною нерухомістю та земельними ділянками.

Сценарій 5: оренда та орендний дохід

VAT нараховується на орендні платежі, якщо орендодавець зареєстрований як платник VAT (оборот понад 1,8 млн бат на рік). Більшість індивідуальних власників кондо не досягають цього порогу, тому VAT на оренду не платять.

Порівняльна таблиця: податкове навантаження за типом угоди

Основні ризики та помилки

1. Не перевірили, чи включено VAT у ціну. Найдорожча помилка. Забудовник може вказати ціну 'excluding VAT', і при підписанні контракту сума зросте на 7%. Завжди уточнюйте це до підписання резерваційної угоди.

2. Плутанина між VAT і SBT. Ці податки не підсумовуються. Якщо застосовується VAT, SBT не нараховується. Якщо застосовується SBT, VAT не нараховується. Але деякі агенти помилково включають обидва до розрахунку.

3. Ігнорування оціночної вартості Land Department. Податкова база для розрахунку зборів - це або ціна продажу, або оціночна вартість земельного департаменту (appraised value), залежно від того, яка вища. У популярних районах Пхукета ринкова ціна може перевищувати оціночну в 2-3 рази, що знижує податкове навантаження у відсотковому відношенні.

4. Відсутність tax invoice. Без цього документа ви не зможете підтвердити сплату VAT при перепродажу. Для компанії-покупця tax invoice дозволяє зарахувати вхідний VAT.

5. Неврахований VAT на ремонт і меблі. Якщо ви замовляєте ремонт у зареєстрованого підрядника, його послуги оподатковуються VAT 7%. Меблі з великих мереж - теж. Це збільшує бюджет на облаштування.

6. Комісія керуючої компанії плюс VAT. Керуючі компанії з оборотом понад 1,8 млн бат зобов'язані нараховувати VAT 7% на свої послуги. Комісія 20-30% від орендного доходу зростає ще на 7% - це суттєво впливає на чисту дохідність.

FAQ

Хто фактично платить VAT при купівлі у забудовника? Формально VAT платить продавець (забудовник), але він закладає цю суму в ціну для покупця. Де-факто платите ви.

Чи можна повернути VAT як іноземцю? Ні. Повернення VAT для фізичних осіб-нерезидентів можливе лише при купівлі товарів у магазинах зі знаком 'VAT Refund for Tourists' і вивезенні товарів із країни. Нерухомість під цю схему не підпадає.

Чи застосовується VAT до земельних ділянок? Так, якщо продавець - юридична особа або зареєстрований платник VAT. При продажу землі між фізичними особами VAT не нараховується.

Як VAT впливає на дохідність інвестиції? На об'єкті вартістю 10 млн бат VAT становить 700 000 бат. При річній орендній дохідності 5-6% (500-600 тис. бат) це означає, що VAT 'з'їдає' дохід за 1-1,5 року. Враховуйте це при розрахунку терміну окупності.

Як перевірити, чи є продавець платником VAT? Запитайте свідоцтво про реєстрацію VAT (ภ.พ.20) або перевірте статус на сайті Revenue Department Таїланду (rd.go.th).

Що вигідніше: купувати у компанії з VAT чи у фізособи з SBT? При інших рівних умовах купівля у фізичної особи дешевша. SBT 3,3% + transfer fee 2% = 5,3%. У компанії: VAT 7% + transfer fee 2% + withholding tax 1% = 10%. Різниця майже вдвічі.

Як мінімізувати податкове навантаження при перепродажу? Тримайте об'єкт мінімум 5 років, якщо ви фізична особа. Це знімає SBT 3,3% і залишає лише гербовий збір 0,5% + transfer fee + withholding tax за прогресивною шкалою.

Чи нараховується VAT при продажу через тайську компанію, на яку оформлена вілла? Якщо вілла оформлена на тайську компанію і ви продаєте акції компанії (а не саму нерухомість), VAT на угоду з акціями не нараховується. Але якщо компанія продає саму віллу, VAT 7% застосовується.

Грамотне планування податкового навантаження починається до підписання першого документа. Знання того, коли застосовується VAT 7%, а коли його можна законно уникнути, визначає реальну вартість вашої інвестиції в тайську нерухомість.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.