Гербовий збір у Таїланді: коли і скільки платить покупець

У Таїланді гербовий збір (Stamp Duty) становить 0,5% від зареєстрованої або оціночної вартості об'єкта - береться та сума, яка є вищою. Оплата відбувається в день реєстрації угоди в Земельному департаменті (Land Department Office). Є принциповий нюанс: гербовий збір не стягується, якщо продавець зобов'язаний сплатити спеціальний підприємницький податок (Specific Business Tax, SBT) у розмірі 3,3%.

Це означає, що покупець кондомініуму за 10 млн бат сплатить гербовий збір 50 000 бат лише тоді, коли продавець володів об'єктом більше п'яти років. Якщо строк володіння коротший - застосовується SBT, а Stamp Duty обнуляється.

Для міжнародного інвестора це пряме і відчутне навантаження на бюджет угоди, яке може відрізнятися на десятки тисяч бат залежно від строку володіння продавця.

Швидка відповідь

• Ставка гербового збору - 0,5% від оціночної або договірної вартості (береться вища)
• Момент оплати - день реєстрації переходу права власності в Land Department
• Умова застосування - Stamp Duty не стягується, якщо застосовується SBT (3,3%)
• Хто платить - за законом зобов'язання лежить на продавці, але на практиці сторони часто ділять витрати або переносять їх на покупця за умовами контракту
• Мінімальний поріг - для нерухомості мінімального порогу немає, збір нараховується з першого бата
• Юридичний наслідок несплати - документ стає юридично недостатнім як доказ у суді

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля у забудовника (первинний ринок)

Забудовник продає об'єкт уперше. Оскільки юридична особа-девелопер майже завжди підпадає під SBT (3,3%), гербовий збір не застосовується. Покупець сплачує свою частку трансферного збору (Transfer Fee, зазвичай 1% із 2%), а SBT лягає на забудовника. Підсумок: Stamp Duty = 0.

Сценарій 2: вторинний ринок, продавець володіє менше 5 років

Продавець - фізична особа, яка придбала кондо три роки тому. Він зобов'язаний сплатити SBT 3,3%. Гербовий збір знову не стягується - ці два платежі є взаємовиключними. Покупцю варто перевірити, що в договорі чітко прописано розподіл SBT.

Сценарій 3: вторинний ринок, продавець володіє більше 5 років

Продавець - фізична особа, яка отримала право власності шість років тому. SBT не застосовується. Натомість нараховується Stamp Duty 0,5%. При вартості об'єкта 15 млн бат це 75 000 бат. За замовчуванням платить продавець, але договір може передбачати інше.

Сценарій 4: отримання нерухомості у спадок або в дарунок

При передачі у спадок гербовий збір не застосовується, однак діє податок на спадщину (Inheritance Tax) за ставкою 5-10% для сум понад 100 млн бат. Дарування між подружжям або батьками і дітьми оподатковується за ставкою 5% (понад неоподатковуваний поріг у 20 млн бат). Гербовий збір у цих випадках замінюється іншими механізмами.

Сценарій 5: купівля через тайську компанію

Якщо об'єкт купує юридична особа, зареєстрована в Таїланді, SBT майже завжди застосовується при наступному продажі (компанія вважається суб'єктом підприємницької діяльності). Stamp Duty знову обнуляється. Проте при первинній купівлі землі компанією для власного використання Stamp Duty може бути нарахований.

Порівняльна таблиця податків при угоді

Основні ризики та помилки

1. Не перевіряти строк володіння продавця. Це критично важливо. Якщо продавець стверджує, що володіє об'єктом більше п'яти років, а насправді право власності було перереєстровано пізніше (наприклад, після поділу ділянки), SBT може несподівано замінити Stamp Duty. Різниця у витратах - десятки тисяч бат.

2. Ігнорувати оціночну вартість Land Department. Земельний департамент веде власну оцінку кожної ділянки та будівлі. Навіть якщо ви купили об'єкт за 8 млн бат, а оцінка департаменту становить 10 млн - гербовий збір розрахують із 10 млн.

3. Покладатися на усні домовленості щодо розподілу податків. У Таїланді немає закону, який зобов'язує сторони ділити витрати. Все визначається контрактом. Якщо в договорі купівлі-продажу не прописано, хто платить Stamp Duty, за замовчуванням платить продавець. Але на практиці продавець може закласти цю суму в ціну.

4. Плутати Stamp Duty із гербовими марками на договорах оренди. Договори оренди строком від трьох років реєструються в Land Department і оподатковуються за ставкою 0,1% від суми орендних платежів за весь строк. Це окремий механізм, не пов'язаний із трансферним гербовим збором.

5. Не враховувати Withholding Tax у загальному бюджеті. Багато покупців зосереджуються на Stamp Duty і забувають, що утримуваний податок (Withholding Tax) продавця - фізичної особи розраховується за прогресивною шкалою і може скласти суттєву суму при високій оціночній вартості.

FAQ

Чи можна сплатити гербовий збір заздалегідь, до дня реєстрації? Ні. Stamp Duty сплачується безпосередньо в Land Department у момент реєстрації переходу права власності. Попередня оплата не передбачена.

Чи платить іноземець гербовий збір за іншою ставкою? Ні. Ставка 0,5% однакова для громадян Таїланду та іноземців. Громадянство покупця не впливає на розмір Stamp Duty.

Як розрахувати точну суму Stamp Duty до угоди? Запитайте у юриста або агента оціночну вартість об'єкта в Land Department. Помножте більшу з двох сум (оціночна або договірна) на 0,5%. Результат - ваш гербовий збір.

Чи застосовується гербовий збір при купівлі землі? Так. Stamp Duty нараховується при реєстрації переходу права власності на землю за тими самими правилами: 0,5% за умови, що SBT не застосовується.

Що буде, якщо не сплатити гербовий збір? Реєстрація не відбудеться. Land Department не зареєструє передачу права власності без сплати всіх встановлених податків і зборів.

Чи включається меблі та обладнання до бази для Stamp Duty? Якщо договір окремо виділяє вартість меблів і техніки від вартості нерухомості, Land Department може прийняти роздільний розрахунок. Це легальний спосіб оптимізації, але вимагає грамотного оформлення контракту.

Чи відрізняється Stamp Duty на Пхукеті та в Бангкоку? Ні. Ставка гербового збору єдина по всьому Таїланду - 0,5%. Регіональних надбавок не існує.

Коли вигідніше купувати - при діючому Stamp Duty чи SBT? Для покупця вигідніша ситуація, коли продавець володіє об'єктом більше п'яти років: Stamp Duty (0,5%) значно нижчий за SBT (3,3%). Однак SBT зазвичай лягає на продавця, тому реальний ефект залежить від переговорної позиції сторін.

Перед підписанням договору купівлі-продажу запитайте у продавця дату реєстрації права власності та отримайте оціночну вартість об'єкта в Land Department. Ці два параметри визначають, чи сплатите ви Stamp Duty 0,5%, чи ваш продавець сплатить SBT 3,3%. Зафіксуйте розподіл усіх податків у контракті до внесення депозиту. Різниця між варіантами може становити сотні тисяч бат на дорогих об'єктах.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.