Withholding tax у Таїланді: резидент проти нерезидента при продажу нерухомості у 2026

При продажу кондомініуму на Пхукеті нерезидент сплатить утримуваний податок (withholding tax) у 3-5 разів більше, ніж резидент із аналогічною сумою угоди. Різниця може становити сотні тисяч батів. Це не абстрактна загроза, а арифметика, яку Земельний департамент Таїланду (Land Department) розраховує безпосередньо в момент реєстрації переходу права власності.

Для міжнародного інвестора, який планує вийти з тайського активу, питання податкового статусу - це не бюрократія. Це прямий вплив на чисту дохідність інвестиції. Розуміння механіки withholding tax дозволяє заздалегідь обрати структуру володіння та момент продажу.

Швидка відповідь

• Withholding tax утримується Земельним департаментом при реєстрації угоди купівлі-продажу. Його сплачує продавець.
• Резидент (фізична особа): ставка розраховується за прогресивною шкалою ПДФО (5-35%) від оціночної вартості за вирахуванням витрат, пропорційно терміну володіння.
• Нерезидент (фізична особа): фіксована ставка 15% від оціночної вартості (assessed value) або від ціни продажу - залежно від того, яка сума вища.
• Transfer fee (збір за реєстрацію) - 2% від оціночної вартості. Зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем.
• Specific Business Tax (SBT) - 3.3%, якщо нерухомість продається менш ніж через 5 років після придбання. Якщо більше 5 років - замість SBT сплачується гербовий збір 0.5%.
• Угода про уникнення подвійного оподаткування між Таїландом та низкою країн дозволяє зарахувати withholding tax, сплачений у Таїланді, при розрахунку ПДФО на батьківщині інвестора.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Продаж кондо нерезидентом через 3 роки

Уявімо: міжнародний інвестор купив кондомініум за 5 млн батів, продає за 6.5 млн батів через 3 роки. Оціночна вартість Земельного департаменту - 5.5 млн батів.

Податки при продажу:

• Withholding tax: 15% від 6.5 млн = 975 000 батів
• Transfer fee: 2% від 5.5 млн = 110 000 батів (частка продавця - 55 000 батів при поділі 50/50)
• SBT: 3.3% від 6.5 млн або від оціночної вартості (береться більша) = 214 500 батів
• Разом витрати продавця: близько 1 244 500 батів (19.1% від ціни продажу)

Чистий прибуток: 6 500 000 - 5 000 000 - 1 244 500 = 255 500 батів. Дохідність за 3 роки падає до 5.1% сумарно.

Сценарій 2: Продаж тією самою особою як податковим резидентом Таїланду

Якщо інвестор перебував у Таїланді 180 і більше днів у календарному році продажу, він вважається податковим резидентом за Revenue Code. Withholding tax розраховується за прогресивною шкалою з урахуванням вирахування витрат і терміну володіння.

Земельний департамент застосовує формулу: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння (3 роки), до отриманої суми застосовується прогресивна ставка, результат множиться назад на 3.

Оціночна вартість: 5.5 млн батів. Річний дохід: 5 500 000 / 3 = 1 833 333 батів. Після стандартних вирахувань (для 3 років вирахування становить 60%) оподатковувана база за рік: 1 833 333 x 40% = 733 333 батів.

За прогресивною шкалою 2026 року податок на цю суму становитиме приблизно 78 000 батів на рік. Разом withholding tax: 78 000 x 3 = 234 000 батів.

Різниця з нерезидентом: 975 000 - 234 000 = 741 000 батів економії. Це суттєва сума, яка безпосередньо впливає на загальну дохідність активу.

Сценарій 3: Продаж через тайську компанію

Якщо нерухомість оформлена на тайську юридичну особу, withholding tax становить 1% від оціночної вартості або ціни продажу (береться більша). Однак компанія сплачує корпоративний податок на прибуток 20% і може нести додаткові витрати на утримання структури (аудит, бухгалтерія, номінальні акціонери).

Цей варіант вигідний при великих угодах від 15-20 млн батів і вище, де економія на withholding tax перекриває операційні витрати компанії.

Основні ризики та помилки

1. Не підтвердити податкове резидентство до угоди. Земельний департамент за замовчуванням вважає іноземця нерезидентом. Якщо ви прожили 180 або більше днів у Таїланді, необхідно заздалегідь отримати Tax ID та довідку з податкової інспекції (Revenue Department). Без документів офіцер Земельного департаменту застосує ставку 15%.

2. Плутати оціночну вартість із ринковою ціною. Земельний департамент використовує власну оцінку (appraised value), яка часто нижча за ринкову. Але якщо ціна в договорі вища за оцінку, за базу береться договірна ціна. Заниження ціни в контракті є кримінальним порушенням.

3. Забути про SBT при швидкому перепродажу. Багато інвесторів в off-plan проекти не враховують, що 5-річний строк відраховується від дати реєстрації права власності, а не від дати підписання резервації. Якщо ви купили off-plan у 2023 році, а право власності зареєстрували у 2025-му, то 5 років спливуть лише у 2030-му.

4. Ігнорувати угоди про уникнення подвійного оподаткування. У багатьох країн із Таїландом діють відповідні угоди, що дозволяють зарахувати сплачений у Таїланді податок при розрахунку ПДФО на батьківщині. Без правильного оформлення документів (довідка Form RO.22 з Revenue Department) ризикуєте сплатити податок двічі.

5. Відкривати компанію заради однієї угоди. Утримання тайської компанії коштує 50 000-150 000 батів на рік (бухгалтерія, аудит, корпоративний секретар). Якщо угода одна і сума менша за 15 млн батів, економія на withholding tax не покриє витрати.

FAQ

Хто вважається податковим резидентом Таїланду?

Особа, яка перебувала в Таїланді 180 днів і більше протягом одного податкового року (збігається з календарним). Громадянство значення не має. Підстава - Section 41 Revenue Code.

Чи можна повернути переплату withholding tax?

Так. Якщо утриманий податок виявився більшим за фактичне зобов'язання за річною декларацією, резидент подає декларацію PND.90 і отримує повернення протягом 3-6 місяців.

Withholding tax і transfer fee - це одне й те саме?

Ні. Transfer fee (2%) - це збір за реєстрацію переходу права. Withholding tax - це попередній прибутковий податок продавця. Вони нараховуються окремо.

Як withholding tax впливає на покупця?

Покупець не сплачує withholding tax. Однак продавець часто закладає його в ціну. У переговорах варто розуміти податкове навантаження продавця.

Чи сплачують withholding tax при купівлі новобудови від забудовника?

Забудовник (юридична особа) сплачує withholding tax 1% від ціни продажу. Цей витрат, як правило, вже включено у вартість юніта і не виділяється окремо.

Які вирахування доступні резиденту при продажу?

Земельний департамент застосовує фіксовані вирахування залежно від терміну володіння: від 92% при володінні 1 рік до 50% при володінні 8 і більше років. Це не фактичні витрати, а стандартні відсоткові вирахування.

Чи можна стати резидентом спеціально для продажу?

Теоретично - так. Якщо ви проживете 180 днів у Таїланді у рік продажу, ви отримаєте статус резидента. Але планувати це потрібно заздалегідь, враховуючи строки отримання Tax ID і підготовки документів.

Чи змінилися ставки withholding tax у 2026 році?

Базові ставки не змінилися. Однак із 1 січня 2024 року Таїланд оновив правила оподаткування іноземних доходів резидентів (Наказ Revenue Department No. P.161/2566). Це стосується тих, хто переводить кошти від продажу за кордон.

Стратегічний вибір для інвестора зводиться до трьох змінних: сума угоди, термін володіння і кількість днів, проведених у Таїланді. Для угод від 5 млн батів різниця між ставками резидента і нерезидента робить питання податкового планування обов'язковим етапом інвестиційної стратегії. Проконсультуйтеся з ліцензованим тайським податковим консультантом до підписання договору продажу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.