Податки при купівлі нерухомості в Таїланді: withholding tax і stamp duty у 2026 році

Покупець кондомініуму на Пхукеті вартістю 12 млн бат заплатить у середньому 240 000 бат лише у вигляді податків і зборів під час реєстрації угоди. Більшість інвесторів дізнаються про ці суми вже в Land Office, коли відступати пізно.

Таїланд застосовує чотири основні податки та збори при передачі права власності на нерухомість. Два з них викликають найбільше запитань у іноземців: withholding tax (податок у джерела) і stamp duty (гербовий збір). Розуміння механіки цих платежів дозволяє точно спрогнозувати бюджет угоди та грамотно розподілити витрати між сторонами.

Важливо підкреслити: у Таїланді податкове навантаження при угоді залежить не лише від ціни об'єкта, але й від строку володіння продавцем, типу продавця (фізична або юридична особа) та оціночної вартості за даними Казначейства (Government Appraised Value). Різниця між ринковою та оціночною вартістю може сягати 30-50%, що безпосередньо впливає на суму податків.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за реєстрацію переходу права) становить 2% від оціночної вартості об'єкта або ціни продажу (береться більша з двох)
• Stamp duty (гербовий збір) - це 0,5% від оціночної вартості або ціни продажу. Застосовується лише якщо не сплачується Specific Business Tax
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% від оціночної вартості або ціни продажу. Застосовується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років (або не був зареєстрований за адресою понад 1 рік)
• Withholding tax - для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку з урахуванням строку володіння; для юридичних осіб - фіксовані 1% від оціночної вартості або ціни продажу
• SBT і stamp duty взаємовиключають одне одного: якщо застосовується SBT, stamp duty не стягується
• Усі податки сплачуються в момент реєстрації угоди в Land Office (Земельному департаменті)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля у забудовника (юридична особа)

Забудовник як юридична особа майже завжди підпадає під Specific Business Tax 3,3%, оскільки продаж нерухомості є його основною діяльністю. Withholding tax для юрособи - це 1% від оціночної або контрактної вартості (береться більша з двох).

На практиці забудовники на Пхукеті та в Бангкоку найчастіше беруть на себе SBT і withholding tax, а transfer fee 2% ділять з покупцем навпіл (по 1%). Але це не закон, а ринкова практика. Завжди перевіряйте контракт.

Приклад: кондомініум 8 млн бат, оціночна вартість 6,5 млн бат. Розрахунок ведеться від 8 млн (контрактна ціна вища). Transfer fee: 160 000 бат, SBT: 264 000 бат, withholding tax: 80 000 бат. Разом: 504 000 бат податків.

Сценарій 2: купівля у фізичної особи (вторинний ринок, володіння менше 5 років)

Тут розрахунок withholding tax значно складніший. Для фізичних осіб він визначається за прогресивною шкалою прибуткового податку Таїланду (Personal Income Tax, PIT) з урахуванням строку володіння об'єктом.

Механіка: оціночна вартість ділиться на кількість повних років володіння (але не більше 10). Отримана «річна» сума оподатковується за ставками PIT від 0% до 35%. Результат множиться на кількість років володіння.

Приклад: продавець володів квартирою 3 роки, оціночна вартість - 10 млн бат. «Річний дохід» = 10 000 000 / 3 = 3 333 333 бат. За шкалою PIT 2026 року податок на цю суму складе приблизно 363 000 бат на рік, разом withholding tax = 363 000 x 3 = близько 1 089 000 бат. Також застосовується SBT 3,3% (володіння менше 5 років).

Сценарій 3: купівля у фізичної особи (вторинний ринок, володіння понад 5 років)

Якщо продавець володів об'єктом 5 років і більше (або був зареєстрований за цією адресою понад 1 рік), SBT не застосовується. Замість нього сплачується stamp duty 0,5%. Withholding tax усе одно розраховується за прогресивною шкалою, але поділ на більшу кількість років знижує «річну базу» й ефективну ставку.

Приклад: об'єкт вартістю 10 млн бат, строк володіння 7 років. «Річний дохід» = 10 000 000 / 7 = 1 428 571 бат. Податок за шкалою PIT - приблизно 178 500 бат на рік, разом withholding tax = 178 500 x 7 = близько 1 249 500 бат. Stamp duty = 50 000 бат. Transfer fee = 200 000 бат.

Зверніть увагу: хоча withholding tax в абсолютних цифрах вищий через множення на більше років, відсутність SBT (3,3%) робить цей сценарій вигіднішим.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Основні ризики та помилки

1. Заниження ціни в контракті. Деякі продавці пропонують вказати в договорі вартість нижчу за реальну, щоб зекономити на податках. Land Office використовує оціночну вартість Казначейства як мінімальну базу, тому економія обмежена. Головний ризик - кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податків за статтею 37 Revenue Code.

2. Незнання розподілу податків. У Таїланді немає закону, що зобов'язує конкретну сторону платити той чи інший податок. Все визначається договором. Якщо контракт мовчить, за замовчуванням усі податки лягають на продавця. Але на практиці покупці часто погоджуються на «50/50» по transfer fee, не розуміючи, що мають право цього не робити.

3. Плутанина між SBT і stamp duty. Ці два платежі ніколи не стягуються одночасно. Якщо ваш юрист включає обидва до кошторису - це сигнал про некомпетентність.

4. Ігнорування оціночної вартості. Оціночна вартість Казначейства оновлюється кожні 4 роки. Наступне оновлення для багатьох районів Пхукета очікується у 2026-2027 роках. Після перегляду оцінки можуть зрости на 15-30%, що автоматично збільшить податкову базу.

5. Відсутність попереднього розрахунку в Land Office. Перед угодою можна запросити попередній розрахунок усіх податків і зборів у Земельному департаменті. Це безкоштовна послуга, але нею користуються рідко.

6. Withholding tax для нерезидентів. Якщо продавець - іноземець і податковий нерезидент Таїланду, withholding tax усе одно утримується. Зарахувати його в країні громадянства продавця можна лише за наявності угоди про уникнення подвійного оподаткування. Багато країн мають такі угоди з Таїландом - уточніть наявність для вашої країни у податкового консультанта.

FAQ

Хто платить withholding tax при купівлі нерухомості в Таїланді?

Withholding tax утримується із суми, яку отримує продавець. Формально це податок продавця. Однак сторони можуть перерозподілити витрати в контракті. На первинному ринку забудовник зазвичай бере withholding tax на себе.

Чи можна уникнути Specific Business Tax?

Так, якщо продавець - фізична особа і володів об'єктом понад 5 років або був зареєстрований за адресою об'єкта більше 1 року. У цьому випадку замість SBT 3,3% сплачується stamp duty 0,5%.

Як розраховується withholding tax для юридичної особи?

Фіксована ставка 1% від оціночної вартості Казначейства або контрактної ціни (береться більша сума). Жодної прогресивної шкали.

Коли саме сплачуються податки при угоді?

У день реєстрації переходу права власності в Land Office. Податки вираховуються із суми угоди до виплати продавцю. Без оплати податків реєстрація не відбудеться.

Чи впливає тип нерухомості (кондо або вілла) на ставки податків?

Ставки однакові для всіх типів нерухомості. Різниця виникає у структурі володіння: якщо вілла оформлена на тайську компанію, при продажу часток компанії податки при реєстрації в Land Office не застосовуються, але виникають інші податкові зобов'язання.

Чи можна отримати повернення withholding tax?

Для податкових резидентів Таїланду withholding tax зараховується при поданні річної декларації (PND 90/91). Якщо підсумковий податок до сплати менший за утриманий, різницю можна повернути. Для нерезидентів повернення практично неможливе.

Що таке Government Appraised Value і де його перевірити?

Це оціночна вартість, що встановлюється Казначейством Таїланду (Treasury Department). Перевірити можна на сайті treasury.go.th або запросити в місцевому Land Office. Зазвичай вона нижча за ринкову ціну на 20-50%.

Які податки платить покупець-іноземець при купівлі кондомініуму?

За замовчуванням покупець не зобов'язаний платити withholding tax, SBT або stamp duty. Його єдина обов'язкова витрата - transfer fee 2%, і та часто ділиться навпіл з продавцем. Однак контракт може передбачати інший розподіл.

Чи потрібен юрист для розрахунку податків при угоді?

Настійно рекомендується. Розрахунок withholding tax для фізичних осіб вимагає знання прогресивної шкали PIT, точних даних про строк володіння та оціночну вартість. Помилка у розрахунку може коштувати сотні тисяч бат.

Грамотне планування податків при купівлі нерухомості в Таїланді починається до підписання контракту. Запросіть попередній розрахунок у Land Office, перевірте оціночну вартість об'єкта на сайті Казначейства та обов'язково пропишіть у договорі, хто несе які витрати. Кожен із цих кроків займає не більше години, але економить десятки і сотні тисяч бат.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.