Withholding tax при продажу нерухомості в Таїланді 2026

У момент продажу кондомініуму на Пхукеті або вілли в Паттайї тайський Земельний департамент утримає withholding tax безпосередньо із суми угоди. Продавець отримає на руки менше, ніж зазначено в договорі. Точна сума залежить від терміну володіння, оціночної вартості об'єкта та юридичного статусу продавця.

Для фізичних осіб withholding tax розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35% із поправкою на кількість років володіння. Юридичні особи сплачують фіксовану ставку 1% від оціночної або зареєстрованої вартості - залежно від того, яка з них вища. Цей податок не є остаточним: він зараховується при поданні річної податкової декларації.

Те, що найбільше дивує новачків: withholding tax - це не єдиний платіж при продажу. До нього додаються transfer fee, stamp duty або specific business tax. Загальне податкове навантаження при продажу може сягати 6,3% від вартості об'єкта.

Швидка відповідь

Withholding tax для фізичних осіб - прогресивна шкала від 5% до 35%, але база знижується пропорційно рокам володіння
Withholding tax для юридичних осіб - фіксований 1% від оціночної вартості (appraised value) Земельного департаменту
Transfer fee - стандартно 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться 50/50 між продавцем і покупцем
Specific Business Tax (SBT) - 3,3%, якщо об'єкт продається менш ніж через 5 років володіння
Stamp Duty - 0,5%, якщо SBT не застосовується (володіння понад 5 років)
Усі податки утримуються та сплачуються в Земельному департаменті (Land Office) у момент реєстрації переходу права власності

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: продаж кондомініуму фізичною особою через 3 роки

Іноземець купив квартиру в Бангкоку за 5 млн бат і продає її через 3 роки за 6 млн бат. Земельний департамент оцінює об'єкт у 5,2 млн бат.

Withholding tax розраховується так: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння (мінімум 1 рік). Отримуємо 5 200 000 / 3 = 1 733 333 бат - це оподатковуваний дохід за рік. До нього застосовується прогресивна шкала (Revenue Code, розділ 50). З суми до 300 000 бат ставка становить 5%, далі зростає. Підсумковий податок за один рік множиться на 3.

На практиці сума withholding tax у цьому випадку складе приблизно 150 000-180 000 бат. Плюс SBT 3,3% від оціночної вартості (171 600 бат), плюс половина transfer fee (52 000 бат). Загалом продавець сплачує близько 370 000-400 000 бат, тобто порядку 6,5-7% від оціночної вартості.

Сценарій 2: продаж юридичною особою (тайська компанія)

Тайська компанія продає віллу на Пхукеті, оцінка Земельного департаменту - 15 млн бат. Withholding tax складе рівно 1% - це 150 000 бат. Якщо компанія володіла об'єктом менше 5 років, додається SBT 3,3% (495 000 бат). Transfer fee - 2% (300 000 бат). Сукупне навантаження - близько 945 000 бат або 6,3%.

Важлива деталь: для компанії withholding tax 1% є авансовим платежем у рахунок корпоративного податку на прибуток (20%). Реальний прибуток від продажу буде оподатковано за повною ставкою при поданні річного балансу, але утриманий 1% зарахується.

Сценарій 3: продаж фізичною особою після 6 років володіння

Тут SBT замінюється на Stamp Duty 0,5% - це суттєва економія. При оціночній вартості 10 млн бат різниця між SBT (330 000 бат) і Stamp Duty (50 000 бат) складає 280 000 бат. Withholding tax також знижується: ділення на 6 років дає меншу річну базу і, відповідно, нижчі ступені прогресивної шкали.

Висновок: продаж після 5 років володіння економить продавцю 3-4% від вартості об'єкта.

Параметр	Фізична особа (до 5 років)	Фізична особа (від 5 років)	Юридична особа (до 5 років)	Юридична особа (від 5 років)
Withholding tax	5-35% прогресивна	5-35% прогресивна	1% фіксований	1% фіксований
SBT	3,3%	Не застосовується	3,3%	Не застосовується
Stamp Duty	Не застосовується	0,5%	Не застосовується	0,5%
Transfer fee	2% (зазвичай 50/50)	2% (зазвичай 50/50)	2% (зазвичай 50/50)	2% (зазвичай 50/50)
Сукупне навантаження	6-9%	3-5%	6,3%	3,5%
Залік у декларації	Так	Так	Так (у CIT)	Так (у CIT)

Основні ризики та помилки

1. Заниження вартості в договорі. Земельний департамент використовує власну оціночну вартість (appraised value), а не ціну з договору. Якщо контрактна ціна нижча за оціночну, податки все одно розраховуватимуть від оцінки. Якщо вища - від контрактної. Заниження не дає економії, але створює проблеми при перевірці Податковою службою (Revenue Department).

2. Помилка у підрахунку років володіння. Земельний департамент вважає кожен розпочатий календарний рік як повний. Купили у грудні 2023 року, продаєте у січні 2026 - для розрахунку withholding tax це 3 роки, а не 2 роки і 1 місяць. Це працює на користь продавця.

3. Ігнорування угод про уникнення подвійного оподаткування. Якщо ваша країна має чинну угоду про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом, withholding tax, сплачений у Таїланді, можна зарахувати при розрахунку податку вдома. Для цього потрібен оригінал квитанції з Земельного департаменту з засвідченим перекладом.

4. Плутанина між withholding tax і capital gains tax. У Таїланді немає окремого податку на приріст капіталу для фізичних осіб. Withholding tax розраховується від повної оціночної вартості, а не від прибутку. Це ключова відмінність від європейських юрисдикцій.

5. Неврахований SBT при перепродажу на стадії будівництва. Інвестори, які купують на етапі будівництва та продають через 1-2 роки, підпадають під SBT 3,3%. Цю суму часто не закладають у фінансову модель - і це серйозна помилка.

FAQ

Хто сплачує withholding tax - покупець чи продавець?

Withholding tax сплачує продавець. Сума утримується з виручки від продажу безпосередньо в Земельному департаменті.

Чи можна повернути withholding tax?

Так, якщо підсумковий податок за річною декларацією виявиться меншим, ніж утриманий withholding tax. Фізична особа подає декларацію PND.90 або PND.91 і отримує повернення переплати. Процес займає від 3 до 6 місяців.

Як розраховується оціночна вартість?

Земельний департамент публікує таблиці оціночних вартостей (оновлюються кожні 4 роки). Поточні значення діють з 2024 по 2027 рік. Оцінка зазвичай нижча за ринкову ціну на 20-40%.

Чи поширюється withholding tax на іноземців?

Так, ставки та правила ідентичні для громадян Таїланду та іноземців. Статус податкового резидента не впливає на withholding tax при продажу нерухомості.

Що вигідніше - продавати як фізична особа чи через компанію?

Для об'єктів вартістю до 10 млн бат різниця мінімальна. Для дорогих об'єктів (від 20 млн бат) withholding tax фізичної особи за верхніми щаблями шкали (35%) може значно перевищити 1% для юридичної особи. Однак прибуток компанії потім оподатковується корпоративним податком 20%, плюс податок на дивіденди при виведенні коштів.

Як SBT впливає на підсумкову суму?

SBT (3,3%) застосовується до продажів протягом перших 5 років володіння та замінює Stamp Duty (0,5%). Різниця - 2,8 відсоткових пункти, що при вартості об'єкта 10 млн бат складає 280 000 бат.

Чи потрібен ідентифікаційний номер платника податків у Таїланді для сплати withholding tax?

Так. Продавець-іноземець повинен отримати Tax ID Number (TIN) у місцевому відділенні Revenue Department до угоди. Процедура займає 1-2 робочих дні.

Чи враховуються витрати на ремонт при розрахунку withholding tax?

Ні. Withholding tax для фізичних осіб розраховується від оціночної вартості, а не від прибутку. Витрати на ремонт та поліпшення об'єкта не вираховуються.

Грамотне планування угоди здатне заощадити продавцю сотні тисяч бат. Ключові важелі оптимізації: термін володіння понад 5 років, коректна оціночна вартість і використання міжнародних угод про уникнення подвійного оподаткування. Починайте планувати податкову сторону продажу мінімум за 6 місяців до угоди.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.

Withholding tax при продажу нерухомості в Таїланді: точний розрахунок у 2026 році