Withholding Tax у Таїланді: 7 цифр, які вирішують усе при угоді 2026

При продажу кондомініуму на Пхукеті за 10 млн бат продавець-іноземець може втратити від 300 000 до 1 500 000 бат лише на податках — залежно від того, чи знав він правила заздалегідь. Withholding tax у Таїланді — це не абстрактний рядок у договорі. Це реальні гроші, які Земельний департамент утримує в момент реєстрації угоди.

Більшість іноземних покупців дізнаються про цей податок вже в офісі Land Department, коли змінити щось неможливо. Ця стаття — повний розбір усіх податків при купівлі, продажу та оренді нерухомості в Таїланді з конкретними ставками й формулами розрахунку.

Quick Answer

• Withholding tax (WHT) при продажу нерухомості: утримується у продавця за прогресивною шкалою від 5% до 35% для фізичних осіб, фіксовані 1% — для юридичних

• Transfer fee (збір за перехід права): 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться 50/50 між покупцем і продавцем

• Specific Business Tax (SBT): 3,3% якщо нерухомість у власності менше 5 років

• Гербовий збір (Stamp Duty): 0,5% — сплачується лише якщо SBT не застосовується

• Податок на орендний дохід для нерезидентів: 15% WHT у джерела виплати

• Угода про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Таїландом — за відсутності прямої угоди варто консультуватися з податковим фахівцем щодо своєї юрисдикції

• Усі податки розраховуються від оціночної вартості (appraised value), встановленої Земельним департаментом, а не від ціни в договорі

Scenarios and Options

Сценарій 1: Купівля кондомініуму на первинному ринку

При купівлі безпосередньо у забудовника податкове навантаження мінімальне. Покупець сплачує лише свою частку transfer fee — як правило, 1% від оціночної вартості (другу половину бере на себе девелопер). На практиці багато забудовників на Пхукеті та в Паттайї повністю покривають transfer fee в рамках промоакцій. Withholding tax покупця не стосується — його сплачує продавець.

Сценарій 2: Перепродаж кондомініуму фізичною особою

Тут починається складна арифметика. При продажу фізичною особою-іноземцем Земельний департамент утримує withholding tax за прогресивною шкалою прибуткового податку Таїланду. База для розрахунку — оціночна вартість об'єкта, поділена на кількість років володіння (але не більше 10). Далі до отриманої суми застосовується прогресивна шкала:

• до 150 000 бат — звільнення
• 150 001 – 300 000 — 5%
• 300 001 – 500 000 — 10%
• 500 001 – 750 000 — 15%
• 750 001 – 1 000 000 — 20%
• 1 000 001 – 2 000 000 — 25%
• 2 000 001 – 5 000 000 — 30%
• понад 5 000 000 — 35%

Отриманий податок за один рік множиться назад на кількість років володіння. Що довше тримаєте актив — то нижча ефективна ставка.

Сценарій 3: Продаж через тайську компанію

Якщо нерухомість оформлена на юридичну особу, withholding tax фіксований — 1% від оціночної або продажної вартості (береться більша). Це значно вигідніше для дорогих об'єктів. Однак утримання компанії коштує 15 000–30 000 бат на рік на бухгалтерію та аудит, плюс корпоративний податок на прибуток — 20%.

Сценарій 4: Здача в оренду

Орендний дохід нерезидента оподатковується withholding tax 15% у джерела. Якщо орендарем є компанія (управляюча готелем або rental pool), вона зобов'язана утримати податок і перерахувати до Revenue Department. Якщо орендар — фізична особа, обов'язок декларувати дохід формально лежить на власнику.

Іноземним інвесторам рекомендується проконсультуватися з податковим радником у своїй країні щодо можливості заліку сплачених у Таїланді податків — умови залежать від наявності та положень відповідної угоди між країнами.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Main Risks and Mistakes

1. Не враховувати різницю між контрактною та оціночною ціною. Земельний департамент використовує власну оцінку. Якщо ви купили об'єкт за 8 млн бат, а державна оцінка — 6 млн, податки рахуватимуть від 6 млн. Але якщо оцінка зросла до 9 млн — від 9 млн. Оціночні вартості переглядаються кожні 4 роки, останній перегляд відбувся у 2024 році.

2. Продаж у перші 5 років. Specific Business Tax у розмірі 3,3% — це серйозна сума. При вартості об'єкта 15 млн бат це 495 000 бат додатково до withholding tax та transfer fee.

3. Ігнорувати питання подвійного оподаткування. Інвестори, які не подають декларацію у своїй країні, ризикують отримати претензії від податкових органів. Захист забезпечується лише тим, хто коректно декларує доходи в обох юрисдикціях.

4. Покладатися на усні домовленості щодо розподілу податків. У Таїланді немає законодавчої норми про поділ transfer fee 50/50. Це звичай, але не правило. Фіксуйте розподіл витрат у договорі письмово.

5. Забути про ПДВ при купівлі від забудовника. Великі девелопери є платниками VAT 7%. Зазвичай він вже включений у ціну, але завжди перевіряйте.

FAQ

Що таке withholding tax при продажу нерухомості в Таїланді?

Це податок, який Земельний департамент утримує у продавця в момент реєстрації переходу права власності. Для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35%, для юридичних осіб — фіксовані 1%.

Чи платить покупець withholding tax?

Ні. Withholding tax — обов'язок продавця. Покупець сплачує свою частку transfer fee (зазвичай 1% від оціночної вартості).

Як зменшити withholding tax при продажу?

Три способи: тримати об'єкт довше (база розподіляється на більшу кількість років), оформити на компанію (фіксований 1%), або продавати за ціною, близькою до оціночної вартості.

Чи потрібно платити податок на орендний дохід у Таїланді?

Так. Нерезиденти сплачують 15% withholding tax з орендного доходу. Якщо орендою управляє компанія, вона утримує податок автоматично.

Що станеться, якщо продати квартиру до 5 років володіння?

Поряд із withholding tax продавець сплатить Specific Business Tax — 3,3% від оціночної вартості або ціни продажу (береться більша).

Які податки при купівлі новобудови на Пхукеті?

Лише transfer fee — зазвичай 1% від оціночної вартості (половина від повних 2%). Багато забудовників покривають цю суму повністю.

Чи можна повернути зайво утриманий withholding tax?

Так. Якщо за підсумками річної декларації фактичний податок нижчий за утриманий, Revenue Department зобов'язаний повернути різницю. Процес займає від 3 до 6 місяців.

Як розрахувати точну суму податків до угоди?

Запитайте оціночну вартість об'єкта в місцевому Land Office, визначте строк володіння та застосуйте формули з цієї статті. Або зверніться до ліцензованого тайського податкового консультанта — вартість консультації зазвичай 3 000–5 000 бат.

Практичний висновок: при будь-якій угоді з нерухомістю в Таїланді закладайте 5–8% від вартості об'єкта на податки та збори. Розрахуйте точну суму до підписання договору, зафіксуйте розподіл витрат письмово та проконсультуйтеся з податковим фахівцем у Таїланді та у своїй країні.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.