Withholding tax при продажу вілли в Таїланді: точний розрахунок у 2026 році

На початку 2026 року іноземний інвестор продав віллу на Пхукеті за 25 млн бат. У день реєстрації угоди він отримав на 1,87 млн бат менше, ніж розраховував. Причина — withholding tax, автоматично утриманий прямо в земельному офісі. Продавець не знав формули розрахунку і не підготувався. Ця стаття — щоб ви не повторили цієї помилки.

Withholding tax (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย) — це податок, який утримується під час реєстрації переходу права власності в Land Office. Для фізичних осіб він розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку на основі оціночної вартості (appraised value), а не ринкової ціни угоди. Для юридичних осіб ставка фіксована — 1% від оціночної або договірної вартості (береться більша з двох).

Цей податок неможливо уникнути, відкласти або оскаржити в момент угоди. Він утримується до виплати продавцю, і без його сплати Land Office просто не зареєструє перехід права власності.

Швидка відповідь

• Withholding tax для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою від 0% до 35% на базі оціночної вартості, поділеної на кількість років володіння
• Withholding tax для юридичних осіб — фіксований 1% від оціночної або договірної вартості (що вище)
• Податок утримується в Land Office під час реєстрації угоди, до виплати коштів продавцю
• Максимальний термін володіння для розрахунку — 10 років (навіть якщо ви володіли 15 років — ділять на 10)
• Withholding tax — лише один із чотирьох обов'язкових платежів при продажу (разом із transfer fee, specific business tax або stamp duty)
• Для податкових резидентів Таїланду сплачений withholding tax можна зарахувати при поданні річної податкової декларації

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Фізична особа продає віллу за 20 млн бат (володіння 5 років)

Land Office бере оціночну вартість (наприклад, 18 млн бат) і ділить на 5 років володіння. Отримується 3,6 млн бат умовного річного доходу. До цієї суми застосовують прогресивну шкалу прибуткового податку Таїланду (Revenue Code, розділ 50):

• Перші 150 000 бат — 0%
• 150 001–300 000 — 5%
• 300 001–500 000 — 10%
• 500 001–750 000 — 15%
• 750 001–1 000 000 — 20%
• 1 000 001–2 000 000 — 25%
• 2 000 001–5 000 000 — 30%
• Понад 5 000 000 — 35%

Для 3,6 млн бат умовного доходу податок за один рік складе приблизно 535 000 бат. Множимо на 5 років — разом withholding tax близько 2 675 000 бат, тобто приблизно 14,9% від оціночної вартості.

Сценарій 2: Юридична особа (тайська компанія) продає віллу за 20 млн бат

Розрахунок простий: 1% від більшої з двох сум — оціночної або договірної. Якщо оціночна 18 млн, а договірна 20 млн, withholding tax = 200 000 бат. Різниця з фізичною особою — більш ніж у 13 разів.

Але не поспішайте радіти: компанія далі сплачує корпоративний податок на прибуток (20% від чистого прибутку за підсумками року), і сукупне податкове навантаження може виявитися порівнянним.

Сценарій 3: Продаж вілли в перші 5 років володіння

Якщо ви володієте об'єктом менше 5 років, крім withholding tax ви сплатите Specific Business Tax (SBT) — 3,3% від оціночної або договірної вартості (що більше). Якщо володієте довше 5 років, SBT замінюється Stamp Duty — 0,5%, що значно вигідніше.

Порівняльна таблиця податкового навантаження при продажу вілли

Примітка: Transfer Fee (2%) традиційно ділиться порівну між покупцем і продавцем — це предмет переговорів. CIT розраховано умовно при прибутку 5 млн бат.

Основні ризики та помилки

1. Плутанина між оціночною та ринковою вартістю. Land Office використовує власну оцінку (government appraised value), яка зазвичай на 20–40% нижча за ринкову ціну. Але в популярних районах Пхукета — зокрема Банг Тао або Лагуна — оцінка останніми роками суттєво зросла і наблизилася до ринку. Перевіряйте заздалегідь на сайті Treasury Department.

2. Неправильний підрахунок років володіння. Land Office рахує рік купівлі як перший рік, навіть якщо ви придбали об'єкт 31 грудня. Купили у грудні 2021-го — до січня 2022-го рахується вже два роки. Це важливо: чим більше років, тим нижчий умовний річний дохід і менший податок.

3. Продаж через компанію без урахування CIT. Withholding tax у 1% виглядає привабливо, але корпоративний податок на прибуток за підсумками року може поглинути всю економію. Особливо якщо компанія не має задокументованих витрат для вирахування.

4. Відсутність попереднього розрахунку. Можна попросити Land Office зробити попередній розрахунок (pre-calculation) усіх податків до угоди. Це безкоштовно і займає 1–3 робочі дні. Багато продавців нехтують цим — і дізнаються суму утримання лише в день угоди.

5. Спроба занизити вартість у договорі. Land Office візьме більшу з двох величин — оціночну або договірну. Заниження договірної ціни нижче оціночної не зекономить на withholding tax, але створить проблеми з підтвердженням походження коштів при міжнародному переказі.

6. Ігнорування угод про уникнення подвійного оподаткування. Якщо ваша країна має УУПО з Таїландом, сплачений withholding tax може бути зарахований при розрахунку прибуткового податку вдома — але лише за наявності підтверджуючих документів із Land Office та Revenue Department Таїланду.

FAQ

Хто сплачує withholding tax — покупець чи продавець? Withholding tax завжди сплачує продавець. Він утримується із суми, що належить продавцю, безпосередньо в Land Office.

Чи можна повернути withholding tax? Так, якщо ви є податковим резидентом Таїланду і подаєте річну декларацію (PND 90/91). Сплачений withholding tax зараховується як авансовий платіж з прибуткового податку. Якщо фактичний податок нижчий за утриманий — різницю повертають.

Яка формула для кондо, а не вілли? Формула розрахунку ідентична. Тип нерухомості — кондо, вілла, таунхаус — не впливає на ставку. Значення мають лише оціночна вартість, термін володіння та статус продавця (фізична або юридична особа).

Як дізнатися оціночну вартість своєї вілли? На сайті Treasury Department of Thailand (treasury.go.th) або особисто в місцевому Land Office. Оцінка оновлюється кожні 4 роки — останній перегляд відбувся у 2024 році і діє до 2027 року.

Withholding tax і specific business tax — це одне й те саме? Ні. Це різні податки. Withholding tax — авансовий прибутковий податок. SBT — податок на комерційну діяльність (застосовується при продажу в перші 5 років). Обидва утримуються одночасно в Land Office, але розраховуються по-різному.

Чи є легальні способи зменшити withholding tax? Два основних способи: тримати довше (при 10 роках володіння умовний річний дохід мінімальний) та структурувати угоду через юрособу (1% замість прогресивної шкали). Але другий спосіб вимагає аналізу сукупного податкового навантаження з урахуванням CIT.

Що відбувається, якщо оціночна вартість вища за договірну? Land Office розрахує всі податки за оціночною вартістю, оскільки вона вища. Це законна норма, прописана у Revenue Code.

Практичний чеклист перед продажем вілли

1. За 1–2 місяці до угоди — перевірте оціночну вартість на сайті Treasury Department
2. За 2–3 тижні — запросіть попередній розрахунок податків у Land Office
3. Зберіть документи: Chanote (титул), паспорт, довіреність (якщо через представника), форму FET (Foreign Exchange Transaction) для підтвердження ввезення коштів
4. Домовтеся з покупцем щодо розподілу transfer fee (стандарт — порівну, але це предмет переговорів)
5. Отримайте сертифікат про сплату податків (Withholding Tax Certificate) після реєстрації — він знадобиться для зарахування в рідній країні
6. Зверніться до податкового консультанта в обох юрисдикціях для оптимізації загального навантаження

Головний висновок: withholding tax при продажу вілли в Таїланді — не фіксований відсоток, а складна формула, що залежить від оціночної вартості, терміну володіння та форми власності. Різниця між грамотно підготовленою та непідготовленою угодою може складати мільйони бат. Прорахуйте все заздалегідь — і закладіть податки у ціну продажу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.