Jährliche Grundsteuer in Thailand 2026: Steuersätze und Berechnung

Seit 2020 erhebt Thailand eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer. Für viele internationale Immobilieneigentümer kam dies überraschend: Ein Land, das jahrzehntelang für seine nahezu steuerfreie Immobilienhaltung bekannt war, führte ein System ein, das jährliche Zahlungen verlangt. Die gute Nachricht ist, dass die Steuersätze nach wie vor zu den niedrigsten in ganz Asien zählen und die tatsächlichen Beträge für die meisten Eigentümer überschaubar bleiben.

Dieser Artikel erklärt die genauen Steuersätze, Nutzungskategorien und realen Beträge, die Eigentümer im Jahr 2026 einplanen müssen.

Kurzantwort

Der Land and Building Tax Act gilt seit 2020 und erfasst jährlich alle registrierten Immobilien auf Basis des offiziellen Bewertungswerts (Appraised Value) des Treasury Department.

• Hauptwohnsitz mit Tabian Baan: Die ersten 50 Millionen Baht sind steuerfrei. Darüber hinaus fallen Sätze zwischen 0,02 % und 0,1 % an.
• Zweitwohnsitz oder ohne Tabian Baan: Ab dem ersten Baht, Satz ab 0,02 %.
• Gewerbliche Nutzung und Vermietung: Sätze zwischen 0,3 % und 0,7 % je nach Bewertungswert.
• Unbebautes Land: Progressiv ansteigend, beginnend bei 0,3 %, maximal bis zu 3 % bei dauerhafter Nichtnutzung.
• Zahlungsfrist: Jährlich bis Ende April an die lokale Verwaltungsbehörde (Tessaban oder OrBorTor).

In den Jahren 2020 bis 2023 galt ein staatlicher Rabatt von 90 %. In 2024 und 2025 wurden reduzierte Sätze angewendet. Ab 2026 werden voraussichtlich die vollen gesetzlichen Sätze erhoben, wobei eine Verlängerung von Erleichterungen durch das Kabinett nicht ausgeschlossen ist.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Eigengenutztes Apartment

Ein ausländischer Eigentümer hält eine Freehold-Eigentumswohnung mit einem Bewertungswert von 8 Millionen Baht. Das Apartment ist als Hauptwohnsitz registriert, und der Name des Eigentümers ist in das Hausbuch (Tabian Baan) eingetragen.

In diesem Fall sind die ersten 50 Millionen Baht vollständig steuerfrei. Die jährliche Steuerlast beträgt 0 Baht.

Praktischer Hinweis: Ausländer erhalten nur selten einen Tabian-Baan-Eintrag. Ohne diese Registrierung gilt die Wohnung als Zweitwohnsitz, und der Satz von 0,02 % wird fällig. Bei einem Bewertungswert von 8 Millionen Baht ergibt das 1.600 Baht pro Jahr - umgerechnet etwa 45 US-Dollar.

Szenario 2: Vermietetes Apartment

Eine Eigentumswohnung mit einem Bewertungswert von 12 Millionen Baht wird über eine Verwaltungsgesellschaft vermietet. Diese Nutzung gilt steuerrechtlich als gewerblich. Der anwendbare Satz beträgt 0,3 %.

Berechnung: 12.000.000 x 0,003 = 36.000 Baht pro Jahr (ca. 1.000 US-Dollar).

Szenario 3: Villa über eine Gesellschaft

Eine thailändische Gesellschaft hält ein Grundstück mit Villa bei einem Gesamtbewertungswert von 25 Millionen Baht. Die Villa wird vermietet. Der Steuersatz beträgt 0,3 % auf den Gesamtwert, was 75.000 Baht pro Jahr ergibt. Die Steuerpflicht liegt beim Eigentümer - also der juristischen Person - nicht beim Mieter.

Szenario 4: Unbebautes Grundstück

Ein Grundstück mit einem Bewertungswert von 10 Millionen Baht wird nicht genutzt. Im ersten Jahr gilt der Satz von 0,3 %, also 30.000 Baht. Bleibt das Grundstück ungenutzt, erhöht sich der Satz alle drei Jahre um 0,3 Prozentpunkte, bis zur gesetzlichen Obergrenze von 3 %. Diese progressive Regelung soll spekulative Landanhäufung verhindern und Bebauung fördern.

Steuersätze gemäß Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) und dem Revenue Department Thailand. Ab 2026 werden voraussichtlich die vollen Sätze ohne Sonderrabatte angewendet.

Wie der Bewertungswert ermittelt wird

Der Appraised Value wird vom Treasury Department Thailand festgelegt. Die Neubewertung findet alle vier Jahre statt. Der aktuelle Zyklus läuft von 2023 bis 2026.

Bei Eigentumswohnungen liegt der Bewertungswert in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Eine Wohnung, die für 10 Millionen Baht erworben wurde, kann vom Treasury Department auf 5 bis 7 Millionen Baht bewertet werden. Das reduziert die Steuerbasis direkt.

Bei Grundstücken liegt die Bewertung näher am Marktwert, insbesondere in gefragten Lagen wie Bang Tao, Laguna und Rawai auf Phuket sowie Sukhumvit und Silom in Bangkok. Der aktuelle Bewertungswert kann unter pvd.treasury.go.th abgefragt werden.

Zahlungsablauf in fünf Schritten

1. Steuerbescheid von der lokalen Verwaltung entgegennehmen (in der Regel Februar oder März).
2. Nutzungskategorie und Bewertungswert im Bescheid prüfen.
3. Bei Unstimmigkeiten innerhalb von 30 Tagen Widerspruch einlegen.
4. Zahlung bis Ende April per Banküberweisung, in bar beim Gemeindeamt oder über eine anerkannte App.
5. Zahlungsbeleg aufbewahren - dieser wird beim späteren Verkauf der Immobilie benötigt.

Hauptrisiken und Fehler

1. Verwechslung der Nutzungskategorie. Wer seine Wohnung vermietet, auch kurzfristig über Plattformen wie Airbnb, riskiert eine Umklassifizierung durch die lokale Verwaltung in die gewerbliche Kategorie. Der Steuersatz steigt dabei von 0,02 % auf 0,3 % - das entspricht dem 15-fachen Betrag.

2. Ignorierte Steuerbescheide. Bescheide werden im Februar oder März versandt. Eigentümer, die sich im Ausland aufhalten und ihre Post nicht überwachen, riskieren Verzugszinsen von 1 % pro Monat auf den ausstehenden Betrag.

3. Missverständnis beim Hauptwohnsitz-Freibetrag. Die Steuerbefreiung der ersten 50 Millionen Baht setzt eine gültige Tabian-Baan-Registrierung voraus. Ausländer mit einer Aufenthaltsgenehmigung können in manchen Fällen eingetragen werden, dies ist jedoch selten. Die meisten Expats zahlen nach dem Zweitwohnsitz-Satz.

4. Vergessenes unbebautes Land. Hält eine thailändische Gesellschaft unbebautes Land, kann aus einer zunächst geringen Steuer durch die Progressive Skala innerhalb von sechs bis neun Jahren eine erhebliche Belastung werden.

5. Verwechslung mit der Mieteinkommensteuer. Die jährliche Grundsteuer und die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen sind zwei voneinander unabhängige Zahlungen. Die Grundsteuer geht an die lokale Verwaltung, die Mieteinkommensteuer an das Revenue Department. Eine Anrechnung ist nicht möglich.

6. Kein Ausschluss für Ausländer. Der Land and Building Tax Act unterscheidet nicht zwischen Thai-Staatsbürgern und Ausländern. Der Steuersatz richtet sich ausschließlich nach der Nutzungskategorie und dem Bewertungswert.

FAQ

Zahlen Ausländer einen höheren Steuersatz? Nein. Das Gesetz unterscheidet nicht nach Nationalität oder Ansässigkeit. Entscheidend sind allein die Nutzungskategorie und der Bewertungswert.

Ab welchem Wert wird Steuer fällig? Für Hauptwohnsitze mit Tabian Baan sind die ersten 50 Millionen Baht steuerfrei. In allen anderen Kategorien beginnt die Steuerpflicht ab dem ersten Baht des Bewertungswerts.

Muss ich Steuer zahlen, wenn meine Wohnung noch im Bau ist? Nein. Die Steuer entsteht erst nach der Eigentumsübertragung im Land Department und der Ausstellung des Chanote-Titelblatts.

Gilt ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung? Viele Länder haben mit Thailand ein Doppelbesteuerungsabkommen (DTA), das jedoch Einkommensteuern betrifft. Die jährliche Grundsteuer in Thailand ist eine Vermögensteuer und kann in der Regel nicht gegen ausländische Steuern angerechnet werden. Es empfiehlt sich, einen lokalen Steuerberater zu konsultieren.

Was passiert bei Nichtzahlung? Es fallen Verzugszinsen von 1 % pro Monat an. Bei anhaltender Nichtzahlung kann die lokale Verwaltung theoretisch eine Pfändung erwirken, auch wenn dies bei ausländischen Eigentümern von Eigentumswohnungen in der Praxis selten vorkommt.

Kann die Grundsteuer als Ausgabe bei der Mieteinkommensteuer abgesetzt werden? Ja. Bei der Einreichung der Steuererklärung (Formular PND 90 oder PND 91) kann die gezahlte Grundsteuer als Betriebsausgabe geltend gemacht werden und reduziert das zu versteuernde Mieteinkommen.

Wie verhält sich die Grundsteuer zu den einmaligen Kaufnebenkosten? Beim Kauf fallen die Transfer Fee (2 % des Bewertungswerts) sowie gegebenenfalls eine Stempelsteuer (0,5 %) an. Die jährliche Grundsteuer ist eine laufende, von der Transaktion unabhängige Belastung.

Für ein typisches Apartment auf Phuket mit einem Bewertungswert zwischen 5 und 15 Millionen Baht bleibt die jährliche Steuerlast mit 1.000 bis 45.000 Baht ein überschaubarer Kostenposten. Bei einem Portfolio aus mehreren Objekten oder bei Villen mit Grundstücksanteil werden die Beträge jedoch spürbar. Wer die Nettorendite realistisch kalkulieren möchte, sollte diesen Aufwand von Anfang an einplanen.

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