Щорічний податок на нерухомість у Таїланді: ставки та розрахунок у 2026 році

Із 2020 року Таїланд запровадив повноцінний щорічний податок на землю та будівлі. Для іноземних власників кондомініумів це стало відчутною зміною: країна, відома мінімальним фіскальним навантаженням на власність, перейшла до системи щорічних платежів. Проте хвилюватися передчасно. Ставки залишаються одними з найнижчих в Азії, а для більшості квартир вартістю до 50 млн бат податок є суто символічним. Розберемо точні цифри, категорії використання та реальні суми, актуальні у 2026 році.

Швидка відповідь

• Land and Building Tax Act діє з 2020 року. Податок нараховується щорічно на зареєстровану оціночну вартість (appraised value) землі та/або будівлі.
• Для житлової нерухомості, що є основним місцем проживання (ім'я власника вписано до табіен бан), перші 50 млн бат оціночної вартості звільнені від податку.
• Для житла, яке не є основним місцем проживання, ставка починається від 0,02% при вартості до 50 млн бат.
• Для комерційної та орендної нерухомості ставка становить від 0,3% до 0,7% залежно від вартості.
• Незабудована земля оподатковується прогресивно: до 3% при тривалому невикористанні.
• Оплата здійснюється до місцевої адміністрації (Tessaban або OrBorTor) до квітня кожного року.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: кондо для особистого проживання

Іноземець володіє квартирою freehold вартістю 8 млн бат за оцінкою Казначейства Таїланду (Treasury Department appraised value). Квартира зареєстрована як основне житло, ім'я власника вписано до домової книги (табіен бан).

У цьому випадку перші 50 млн бат звільнені від податку. Підсумок: 0 бат на рік.

Важливий нюанс: іноземці рідко отримують табіен бан, тому на практиці ця пільга доступна не всім. Без реєстрації в домовій книзі квартира вважається «не основним житлом», і ставка становитиме 0,02%, тобто 1 600 бат на рік (близько 45 доларів США).

Сценарій 2: кондо, що здається в оренду

Квартира вартістю 12 млн бат здається через керуючу компанію. Це комерційне використання. Ставка для об'єктів вартістю до 50 млн бат при комерційному використанні - 0,3%.

Податок: 12 000 000 x 0,003 = 36 000 бат на рік (близько 1 000 доларів США).

Сценарій 3: вілла на землі через компанію

Тайська компанія володіє земельною ділянкою з віллою загальною оціночною вартістю 25 млн бат. Вілла здається в оренду.

Ставка: 0,3% від усієї вартості = 75 000 бат на рік. Важливо: податок сплачує юридична особа - власник, а не орендар.

Сценарій 4: порожня земельна ділянка

Земля вартістю 10 млн бат не використовується. У перший рік ставка становить 0,3%, тобто 30 000 бат. Якщо ділянка залишається незабудованою, кожні три роки ставка збільшується на 0,3 відсоткового пункту, аж до максимуму в 3%. Це свідома міра уряду: стимулювати забудову та не допускати спекулятивного утримання землі.

Ставки наведено відповідно до даних Revenue Department Thailand та Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019). У 2020-2023 роках діяла знижка 90%, у 2024-2025 застосовувалися знижені ставки. З 2026 року очікується застосування повних ставок без знижок, хоча кабінет міністрів може продовжити пільги.

Як визначається оціночна вартість

Оціночну вартість (appraised value) встановлює Казначейство Таїланду (Treasury Department). Переоцінка проводиться раз на чотири роки. Поточний цикл діє з 2023 по 2026 рік.

Для кондомініумів оцінка зазвичай значно нижча за ринкову ціну. Квартира, придбана за 10 млн бат, може бути оцінена Казначейством у 5-7 млн бат. Це безпосередньо знижує податкову базу.

Для земельних ділянок оцінка ближча до ринкової, особливо у популярних районах Пхукета (Банг Тао, Лагуна, Раваі) та Бангкока (Сукхумвіт, Силом). Перевірити поточну оцінку можна на сайті pvd.treasury.go.th.

Як сплатити: покроковий чеклист

• Отримайте повідомлення від місцевої адміністрації (зазвичай у лютому-березні).
• Перевірте категорію використання та оціночну вартість у повідомленні.
• У разі незгоди з оцінкою подайте заперечення протягом 30 днів.
• Сплатіть до кінця квітня банківським переказом, готівкою в офісі муніципалітету або через додаток.
• Збережіть квитанцію - вона знадобиться при продажу об'єкта.

Основні ризики та помилки

1. Плутанина між категоріями використання. Якщо ви здаєте квартиру в оренду, навіть через Airbnb, місцева адміністрація має право класифікувати об'єкт як комерційний. Ставка зростає з 0,02% до 0,3% - різниця у 15 разів.

2. Ігнорування повідомлень. Муніципалітет надсилає податкові повідомлення у лютому-березні. Якщо власник перебуває за кордоном і не стежить за поштою, нараховується пеня - 1% на місяць від суми несплати.

3. Неправильне розуміння пільги для основного житла. Звільнення перших 50 млн бат діє лише за наявності реєстрації в домовій книзі. Іноземці з посвідкою на проживання (residence permit) можуть отримати табіен бан, але це рідкість. Більшість експатів сплачують за ставкою «другого житла».

4. Забута земля. Якщо земля перебуває у власності тайської компанії та не забудована, прогресивна шкала перетворить символічний податок на відчутну суму через 6-9 років.

5. Розбіжність із податком на орендний дохід. Щорічний податок на нерухомість і прибутковий податок з орендного доходу - це два окремі платежі. Перший надходить до місцевого бюджету, другий - до Revenue Department. Один не може зараховуватися в рахунок іншого.

FAQ

Чи платять іноземці підвищений податок на нерухомість?

Ні. Land and Building Tax не розрізняє резидентів і нерезидентів, тайців та іноземців. Ставка залежить виключно від категорії використання та оціночної вартості.

Який мінімальний поріг для нарахування податку?

Для основного житла з табіен бан перші 50 млн бат звільнені від податку. Для інших категорій податок нараховується з першого бата оціночної вартості.

Чи потрібно платити податок, якщо квартира у споруджуваному комплексі?

Податок нараховується після реєстрації права власності в Земельному департаменті. Доки ви не отримали чаноте (Chanote), щорічний податок не нараховується.

Що станеться, якщо не платити?

Нараховується пеня 1% на місяць. При тривалій несплаті місцева адміністрація може накласти арешт на майно, хоча на практиці це вкрай рідко застосовується щодо іноземних власників кондо.

Як співвідноситься щорічний податок із разовими платежами при купівлі?

При купівлі ви сплачуєте transfer fee (2% від оціночної вартості) та, можливо, гербовий збір (0,5%). Щорічний податок - це окремий, постійний платіж, не пов'язаний із транзакцією.

Чи можна включити щорічний податок у витрати при розрахунку доходу від оренди?

Так. При поданні податкової декларації за формою PND 90 або PND 91 майновий податок можна включити у витрати, зменшивши оподатковуваний орендний дохід.

Чи скасують знижку на щорічний податок у 2026 році?

У 2020-2023 роках уряд надавав знижку 90%. У 2024-2025 знижки були зменшені. За ринковими оцінками, з 2026 року повні ставки застосовуватимуться без знижок, хоча кабінет міністрів може продовжити пільги.

При вартості типового кондомініуму на Пхукеті у 5-15 млн бат щорічний податок залишається незначною статтею витрат - від 1 000 до 45 000 бат на рік залежно від категорії використання. Проте для портфеля з кількох об'єктів або для вілли із земельною ділянкою суми вже відчутні. Враховуйте цей платіж при розрахунку чистої прибутковості інвестиції.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.