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Taxe annuelle sur l'immobilier en Thaïlande : taux, calculs et scénarios pour 2026
Depuis 2020, la Thaïlande applique un véritable impôt annuel sur la propriété foncière et les constructions. Pour de nombreux investisseurs étrangers habitués à une fiscalité quasi inexistante, ce changement a représenté une nouveauté significative. La bonne nouvelle : les taux restent parmi les plus bas d'Asie du Sud-Est, et pour la majorité des appartements dont la valeur estimée est inférieure à 50 millions de bahts, la charge fiscale demeure très modeste.
Cet article détaille les taux en vigueur en 2026, les catégories d'utilisation, les scénarios concrets et les principales erreurs à éviter.
Réponse rapide
- Le Land and Building Tax Act est en vigueur depuis 2020. L'impôt est calculé chaque année sur la valeur estimée officielle (appraised value) du bien, établie par le Département du Trésor thaïlandais.
- Pour une résidence principale enregistrée dans le registre d'adresse local (tabien ban), les premiers 50 millions de bahts de valeur estimée sont exonérés d'impôt.
- Pour un bien qui n'est pas la résidence principale, le taux commence à 0,02 % pour une valeur inférieure à 50 millions de bahts.
- Pour les biens à usage commercial ou locatif, le taux s'échelonne de 0,3 % à 0,7 % selon la valeur estimée.
- Les terrains non exploités sont soumis à une fiscalité progressive pouvant atteindre 3 % après plusieurs années d'inactivité.
- Le paiement s'effectue auprès de l'administration locale (Tessaban ou OrBorTor) avant la fin avril de chaque année.
Scénarios et options
Scénario 1 : appartement en résidence principale
Un investisseur étranger détient un appartement en pleine propriété (freehold) dont la valeur estimée par le Trésor thaïlandais est de 8 millions de bahts. Le bien est enregistré comme résidence principale, et le nom du propriétaire figure dans le tabien ban.
Dans ce cas, les premiers 50 millions de bahts étant exonérés, le montant dû est de 0 baht par an.
Nuance importante : les étrangers obtiennent rarement une inscription dans le tabien ban. Sans cet enregistrement, le bien est automatiquement classé en catégorie 'résidence secondaire', et le taux applicable est de 0,02 %, soit 1 600 bahts par an - environ 43 euros.
Scénario 2 : appartement mis en location
Un appartement d'une valeur estimée de 12 millions de bahts est confié à une société de gestion locative. Cet usage étant considéré comme commercial, le taux applicable est de 0,3 %.
Calcul : 12 000 000 x 0,003 = 36 000 bahts par an, soit environ 950 euros.
Scénario 3 : villa détenue via une société thaïlandaise
Une société thaïlandaise détient un terrain avec une villa dont la valeur estimée totale est de 25 millions de bahts. Le bien est loué à des tiers.
Taux applicable : 0,3 % x 25 000 000 = 75 000 bahts par an. C'est la société - en tant que propriétaire légal - qui s'acquitte de cet impôt, et non le locataire.
Scénario 4 : terrain non construit
Un terrain d'une valeur estimée de 10 millions de bahts reste inexploité. La première année, le taux est de 0,3 %, soit 30 000 bahts. Si le terrain reste inactif, ce taux augmente de 0,3 point de pourcentage tous les trois ans, jusqu'à un plafond de 3 %. Cette progressivité est un outil délibéré du gouvernement pour décourager la rétention spéculative de foncier.
| Paramètre | Résidence principale (avec tabien ban) | Résidence secondaire / sans tabien ban | Usage commercial ou locatif | Terrain non exploité |
|---|---|---|---|---|
| Taux (moins de 50 M THB) | 0 % (exonération) | 0,02 % | 0,3 % | 0,3 % (progressif) |
| Taux (50 à 75 M THB) | 0,03 % | 0,03 % | 0,4 % | 0,4 % |
| Taux (75 à 100 M THB) | 0,05 % | 0,05 % | 0,5 % | 0,5 % |
| Taux (au-delà de 100 M THB) | 0,1 % | 0,1 % | 0,7 % | jusqu'à 3 % |
| Exemple : bien à 10 M THB | 0 baht | 2 000 bahts | 30 000 bahts | 30 000 bahts |
| Échéance de paiement | Avril | Avril | Avril | Avril |
| Redevable | Propriétaire | Propriétaire | Propriétaire | Propriétaire |
Taux établis conformément au Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) et aux données du Revenue Department Thailand. Entre 2020 et 2023, une réduction de 90 % était appliquée. Des taux réduits ont également prévalu en 2024 et 2025. En 2026, les taux pleins sont attendus, sous réserve d'une éventuelle prolongation des mesures d'allègement par le gouvernement.
Comment est déterminée la valeur estimée officielle ?
La valeur estimée (appraised value) est fixée par le Département du Trésor thaïlandais (Treasury Department). Une réévaluation a lieu tous les quatre ans. Le cycle actuel couvre la période 2023-2026.
Pour les condominiums, la valeur officielle est généralement inférieure au prix de marché : un appartement acheté 10 millions de bahts peut être évalué entre 5 et 7 millions par le Trésor, ce qui réduit directement la base imposable.
Pour les terrains, notamment dans les zones prisées comme Bang Tao, Laguna ou Rawai à Phuket, et Sukhumvit ou Silom à Bangkok, la valeur officielle se rapproche davantage du prix de marché. Il est possible de consulter la valeur estimée en vigueur sur le site pvd.treasury.go.th.
Principaux risques et erreurs
1. Confusion entre catégories d'usage. Si vous louez votre appartement, même ponctuellement via des plateformes de type Airbnb, l'administration locale peut reclasser le bien en catégorie commerciale. Le taux passe alors de 0,02 % à 0,3 %, soit une multiplication par 15.
2. Non-réception des avis d'imposition. Les municipalités envoient leurs avis en février-mars. Si le propriétaire est à l'étranger et ne surveille pas son courrier, des pénalités de 1 % par mois sur le montant impayé s'accumulent rapidement.
3. Incompréhension de l'exonération pour résidence principale. L'abattement sur les premiers 50 millions de bahts est conditionné à l'inscription dans le tabien ban. Les étrangers titulaires d'un permis de résidence peuvent en théorie l'obtenir, mais c'est rare en pratique. La majorité des expatriés est imposée au taux 'résidence secondaire'.
4. Terrain oublié dans une société. Un terrain non construit détenu par une société thaïlandaise peut sembler anodin fiscalement au départ. Mais la grille progressive peut transformer une imposition symbolique en charge substantielle au bout de six à neuf ans d'inactivité.
5. Confusion entre taxe foncière et impôt sur les revenus locatifs. La taxe annuelle sur la propriété et l'impôt sur les revenus locatifs sont deux prélèvements distincts. Le premier alimente le budget municipal, le second va au Revenue Department. Il n'est pas possible de déduire l'un de l'autre directement - même si la taxe foncière peut être comptabilisée comme charge dans la déclaration de revenus locatifs.
Checklist de paiement
- Réceptionnez l'avis de l'administration locale (généralement en février-mars)
- Vérifiez la catégorie d'usage et la valeur estimée indiquées sur l'avis
- En cas de désaccord avec l'évaluation, déposez un recours dans un délai de 30 jours
- Réglez le montant dû avant fin avril par virement bancaire, en espèces au guichet municipal, ou via application mobile
- Conservez le reçu de paiement, il peut être requis lors d'une future transaction immobilière
FAQ
Les étrangers paient-ils un taux plus élevé que les ressortissants thaïlandais ? Non. Le Land and Building Tax Act ne fait aucune distinction entre résidents et non-résidents, ni entre Thaïlandais et étrangers. Le taux dépend uniquement de la catégorie d'usage et de la valeur estimée du bien.
À partir de quel seuil la taxe est-elle due ? Pour une résidence principale enregistrée dans le tabien ban, les 50 premiers millions de bahts sont exonérés. Pour toutes les autres catégories, la taxe est calculée à partir du premier baht de valeur estimée.
Faut-il payer une taxe annuelle sur un appartement en cours de construction ? Non. La taxe est calculée à compter de l'enregistrement du titre de propriété au Département des terres (Land Department). Tant que vous ne détenez pas de Chanote (titre foncier officiel), aucune taxe annuelle n'est due.
Peut-on déduire la taxe foncière de ses revenus locatifs ? Oui. Lors du dépôt de déclaration de revenus (formulaires PND 90 ou PND 91), la taxe foncière annuelle peut être intégrée aux charges déductibles, réduisant ainsi le revenu locatif imposable.
Quelles sont les conséquences d'un non-paiement ? Des pénalités de 1 % par mois sur le montant impayé s'appliquent. En cas de non-paiement prolongé, l'administration locale dispose du droit de saisir le bien, même si cette mesure est rarement mise en oeuvre contre des propriétaires étrangers de condominiums.
Quel est le lien entre la taxe annuelle et les frais payés lors de l'achat ? Il n'y en a aucun. Lors d'une acquisition, vous acquittez des frais de transfert (2 % de la valeur estimée) et éventuellement un droit de timbre (0,5 %). La taxe annuelle est un prélèvement récurrent, indépendant de toute transaction.
Les réductions fiscales appliquées depuis 2020 seront-elles maintenues en 2026 ? Entre 2020 et 2023, une réduction de 90 % était en vigueur. Des allègements ont été maintenus en 2024 et 2025. Les signaux du marché indiquent qu'en 2026, les taux pleins seront appliqués, sauf décision contraire du conseil des ministres.
Pour un condominium type à Phuket dont la valeur se situe entre 5 et 15 millions de bahts, la taxe annuelle reste une dépense modeste : entre 1 000 et 45 000 bahts par an selon la catégorie d'usage. En revanche, pour un portefeuille multi-actifs ou une villa avec terrain, les montants deviennent significatifs et doivent être intégrés au calcul du rendement net réel.
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