Ares investiert 4 Mrd. USD in asiatische Logistikimmobilien: Was bedeutet das für Thailand?

Ares Management hat einen Fonds mit einem Volumen von 4 Milliarden US-Dollar aufgelegt, der gezielt in Logistik- und Industrieimmobilien Asiens investiert. 30 bis 40 große Objekte stehen laut Nikkei Asia bereits in der Pipeline, finanziert von globalen institutionellen Investoren. Das Kapital fließt nicht in Wohnungen, sondern in unauffällige Lagerhallen entlang der großen Verkehrsachsen.

Für private internationale Anleger gibt es dabei einen entscheidenden Haken: Ein direkter Kauf eines Lagerhauses in Thailand ist für Ausländer schlicht nicht möglich. Der Zugang zum Segment funktioniert nur über die Börse, nicht über einen Immobilienmakler, und die Renditestruktur unterscheidet sich deutlich vom Condo-Markt in Phuket.

Während institutionelles Kapital in Logistikhallen fließt, bleibt der Wohnimmobilienmarkt in Touristenregionen weiterhin attraktiv für internationale Käufer. Laut The CITY Asia festigt Phuket seine Position als Wachstumszentrum des thailändischen Immobilienmarkts, unter anderem durch Großprojekte wie The Title von ASW und Rhom Bho Property mit einem Volumen von rund 47,4 Milliarden Baht. Käufer aus der EU und anderen Regionen sorgen dort für stabile Nachfrage, oft ganz ohne Bankfinanzierung.

Kurzantwort

• Der Ares-Fonds mit 4 Mrd. USD zielt auf Logistik- und Industrieimmobilien in Asien, mit 30 bis 40 Großprojekten in der Pipeline.

• Ein direkter Kauf eines Lagerhauses durch Ausländer in Thailand ist ausgeschlossen: Grundstücke können nicht auf natürliche ausländische Personen übertragen werden. Freehold-Eigentum bleibt thailändischen Firmen, BOI-geförderten Strukturen oder Ansässigen in IEAT-Industriezonen vorbehalten.

• Der praktikable Zugang für Privatanleger sind Industrie-REITs an der Börse SET (u.a. FTREIT, WHART), deren Dividendenrendite 2025 laut Marktschätzungen bei 7 bis 9% p.a. in Baht lag.

• Mietpreise für Class-A-Lagerhallen in Schlüsselzonen (Bangna-Trad, Wang Noi, Laem Chabang) liegen bei geschätzt 150 bis 170 Baht pro m² monatlich, bei einer Auslastung von rund 85 bis 90%.

• Wohnimmobilien in Bangkok bringen im Vergleich nur 4 bis 6% Bruttorendite vor Steuern, Gebühren und Leerstand.

• Der größte Nachteil des Lagerimmobiliensegments: kein Visum, keine Eigennutzung, keine emotionale Komponente. Nur Cashflow und Baht-Wechselkursrisiko.

Wichtige Fakten

• Ares Management hat einen Fonds über 4 Mrd. USD für Logistik- und Industrieimmobilien in Asien aufgelegt, finanziert von globalen institutionellen Investoren (Quelle: Nikkei Asia).

• Die Fonds-Pipeline umfasst 30 bis 40 Großprojekte, es geht also um Entwicklung und Ankauf fertiger Komplexe, nicht um Einzelinvestitionen.

• Thailands industrielles Kernstück ist der Eastern Economic Corridor (EEC): die Provinzen Chonburi, Rayong und Chachoengsao, plus der Lagerhallengürtel Bangna-Trad (Kilometer 19 bis 36) und der Knotenpunkt Wang Noi in Ayutthaya.

• Das thailändische Gesetz über gewerbliche und industrielle Grundstücksmieten (1999) erlaubt Langzeitmietverträge bis zu 50 Jahren mit einmaliger Verlängerungsoption, gilt aber nur für ausgewiesene Zonen und Mindestflächen. Eine diskutierte Verlängerung auf 99 Jahre wurde nie Gesetz.

• Die größten Industrie-REITs Thailands verwalten Portfolios von jeweils über 1,5 bis 2 Mio. m² Lager- und Produktionsfläche, mit Mietern aus Logistik, Automobilzulieferung, Elektronik und E-Commerce.

• Ein zusätzlicher Nachfragetreiber für Land und Strom sind Rechenzentren: Google kündigte Herbst 2024 eine Investition von rund 1 Mrd. USD in thailändische Infrastruktur an, AWS zuvor Investitionen von rund 5 Mrd. USD über einen Horizont von 15 Jahren.

• Parallel dazu zeigt der Wohnimmobilienmarkt auf Phuket eine starke internationale Dynamik: Zwischen 2021 und 2025 entstanden dort laut Marktdaten 45.066 neue Wohneinheiten mit einem Gesamtwert von rund 469,72 Mrd. Baht (etwa 13 Mrd. USD).

Warum Institutionelle auf Lagerhallen setzen, nicht auf Wohnungen

Die Logik ist einfach: Ein Lagerhallen-Mieter unterschreibt einen Vertrag über drei bis fünf Jahre, investiert selbst Millionen Baht in Regalsysteme und zieht nicht wegen trüben Poolwassers aus. Die Mieterfluktuation im Wohnsegment auf Phuket beträgt oft nur wenige Monate, im Industriesegment dagegen mehrere Jahre.

Hinzu kommen die Kostenstrukturen: Ein Condo verschlingt Verwaltungsgebühren, Renovierungen alle drei bis vier Jahre und Verwaltungsprovisionen. Triple-Net-Mietverträge bei Lagerhallen wälzen den Großteil der Betriebskosten auf den Mieter ab.

Entscheidend ist zudem die Produktionsverlagerung in Asien: Unternehmen verlegen Fertigung von China nach Vietnam, Malaysia und Thailand, und mit den Fabriken kommt der Bedarf an Distribution. Thailands Elektronik- und Automobilzulieferindustrie erhält Aufträge, die vor zehn Jahren noch nach Guangdong gegangen wären.

Was auf dem thailändischen Lagerimmobilienmarkt tatsächlich passiert

Wachstum gibt es, aber ungleich verteilt. Die Nachfrage konzentriert sich auf den EEC und die Umgebung Bangkoks, wo der Hafen Laem Chabang, der Flughafen Suvarnabhumi und ausreichende Netzkapazitäten vorhanden sind. Außerhalb dieses Dreiecks, etwa im Isaan oder im Süden, gibt es kaum hochwertige Class-A-Objekte, weil auch die Mieternachfrage fehlt.

Die Mietpreise von 150 bis 170 Baht pro m² monatlich wirken im Vergleich zu Japan oder Singapur bescheiden, das macht gerade den Reiz aus: Ein thailändisches Lagerhaus ist günstiger zu bauen und zu vermieten, während Grundstücke in Industrieparks noch zu vertretbaren Preisen zu haben sind.

Eine Kehrseite wird selten erwähnt: Ein Teil der Mieter im EEC sind chinesische Hersteller, die dort Zölle umgehen. Sollte sich die US-Handelspolitik verschärfen, könnte die Nachfrage schneller sinken, als Mietverträge auslaufen.

Wie Privatanleger tatsächlich einsteigen können

Börsennotierte REITs an der SET sind der einzig praktikable Weg. Die Einstiegshürde liegt bei wenigen tausend Baht, die Liquidität ist täglich gegeben, Ausschüttungen erfolgen quartalsweise. Thailändische Anleger zahlen 10% Quellensteuer auf REIT-Dividenden, für Gebietsfremde gilt derselbe Satz, wobei eine Anrechnung in der eigenen Steuerjurisdiktion separat zu prüfen ist.

Eine zweite Option ist eine thailändische Gesellschaft mit BOI-Förderung oder eine Ansiedlung in einem IEAT-Industriepark, die legal Grundeigentum für den eigenen operativen Betrieb hält. Dieses Instrument eignet sich für tatsächlich in Thailand geschäftlich Tätige, nicht für passive Kapitalanleger. Eine Nominee-Struktur für ein Industriegrundstück zu nutzen, führt direkt in Konflikt mit dem Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit.

Das Modell 'ein kleines Lagerhaus kaufen und lokal vermieten' funktioniert dagegen überhaupt nicht: Das Grundstück gehört Ihnen nicht, der Sekundärmarkt für kleine Industrieobjekte ist illiquide, und ein einzelner Mieter bedeutet keine Diversifikation, sondern eine binäre Wette.

Wo aus versprochenen 8% ein Verlust wird

Das ehrlichste Problem der thailändischen Industrie-REITs: Die hohe Dividendenrendite der letzten Jahre entstand nicht nur durch starke Cashflows, sondern auch durch fallende Anteilspreise. Schätzungen zufolge notierten viele Fonds unter dem Buchwert ihrer Vermögenswerte. Ein Anleger, der 2019 bei 6,5% Ausschüttung eingestiegen ist, verzeichnete bis 2025 zwar laufende Dividenden, aber auch Kapitalverluste.

Das ist kein Urteil über das gesamte Segment, sondern eine Erinnerung: Eine Rendite von 8% in einem wenig liquiden Markt ist eine Risikokompensation, kein Geschenk.

Wer zwischen einem zweiten Studio in Jomtien zur Vermietung und einem Industrie-REIT an der SET wählt, sollte den REIT bevorzugen. Er bietet einen größeren Cashflow, erfordert keine Hausverwaltung und hängt nicht davon ab, ob in der Saison ausreichend Touristen kommen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Immobilie zum Eigennutz, für ein Langzeitvisum oder als physisch kontrollierter Vermögenswert dienen soll. Ein Fondsanteil erfüllt keine dieser Funktionen.

Interessant ist zudem, dass sich der internationale Käuferkreis in Thailand insgesamt verschiebt: Laut Marktbeobachtungen wächst der Anteil von Käufern aus Indien und dem Nahen Osten, während chinesische Käufer aufgrund von Kapitalverkehrskontrollen zurückgehen. Investoren richten ihren Fokus zunehmend auf Rendite und Vermietbarkeit statt auf klassische Ferienimmobilien, was die Logik hinter dem Interesse an Industrie-REITs zusätzlich stützt.

Quelle: The CITY Asia

FAQ

Kann ein Ausländer ein Lagerhaus in Thailand kaufen?

Das Gebäude theoretisch ja, das Grundstück darunter nein. In der Praxis ist der Kauf eines Lagerhauses ohne Grundstücksrechte wenig sinnvoll. Legale Optionen für Grundbesitz sind eine thailändische Gesellschaft mit echter operativer Tätigkeit, eine BOI-geförderte Struktur oder eine Ansiedlung in einem IEAT-Industriepark.

Wie hoch ist die Rendite von Industrie-REITs in Thailand?

Schätzungen zufolge lagen die Ausschüttungen großer Industriefonds an der SET 2025 zwischen 7 und 9% p.a. in Baht. Wichtig: Das ist die Dividendenrendite bezogen auf den aktuellen Anteilspreis, nicht die Gesamtrendite des Anlegers. Die Kurse können fallen.

Was kostet die Miete für ein Class-A-Lagerhaus bei Bangkok?

Etwa 150 bis 170 Baht pro m² monatlich für fertige Objekte in den Zonen Bangna-Trad, Wang Noi und Laem Chabang. Der Preis hängt von Deckenhöhe, Bodentragfähigkeit, Laderampen und verfügbarer Stromkapazität ab.

Baut der Ares-Fonds konkret in Thailand?

Angekündigt ist ein asiatisches Mandat mit 30 bis 40 Objekten in der Pipeline, ohne öffentliche Länderaufteilung. Thailand gehört zu den Märkten, in die industrielles Kapital fließt, neben Vietnam, Indien, Japan und Südkorea, konkrete Standorte wurden bislang nicht genannt.

Was ist rentabler: ein Condo in Bangkok oder ein Lager-REIT?

Beim reinen Cashflow liegt der REIT meist vorn: Wohnimmobilien bringen 4 bis 6% brutto vor Kosten, der Fonds zahlt 7 bis 9% ohne eigenen Verwaltungsaufwand. Ein Condo lohnt sich, wenn Eigennutzung, ein Aufenthaltsgrund oder eine Wette auf Wertsteigerung einer bestimmten Lage im Vordergrund stehen.

Wie liquide ist Industrieimmobilienbesitz in Thailand?

Direkter Besitz ist wenig liquide, Käufer für einzelne Lagerhallen sind rar, ein Verkauf dauert Monate. REIT-Anteile an der Börse lassen sich am selben Tag verkaufen, bei größeren Volumina kann der Preis jedoch gegen den Verkäufer laufen.

Wie schützt eine Langzeitmiete Investoren bei Industrieobjekten?

Das Gesetz von 1999 erlaubt Mietverträge für Gewerbe- und Industrieimmobilien bis zu 50 Jahren mit einmaliger Verlängerung, deutlich mehr als die üblichen 30 Jahre bei Wohnimmobilien. Zonen- und Flächenbeschränkungen müssen vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Welche Risiken bestehen aktuell im thailändischen Lagerimmobiliensegment?

Abhängigkeit von Exportketten und US-Handelspolitik, Nachfragekonzentration im EEC, Engpässe bei Stromkapazitäten für Rechenzentren sowie Druck eines steigenden Baht-Kurses auf die Margen exportierender Mieter.

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