Ares injecte 4 milliards $ dans l'entrepot asiatique : quelles retombees pour la Thailande ?

Un fonds de 4 milliards de dollars braque les projecteurs sur l'immobilier logistique d'Asie, avec 30 a 40 grands complexes en preparation. C'est le pari d'Ares Management, revele par Nikkei Asia, ou l'argent collecte aupres d'investisseurs institutionnels mondiaux ne vise pas les condominiums, mais de vastes entrepots le long des axes autoroutiers.

Pour un investisseur particulier international, un detail change la donne : il est impossible de reproduire cette operation directement en Thailande. Un etranger ne peut pas acheter le terrain sous un entrepot, et un entrepot sans le terrain qui va avec n'a que peu de valeur. L'acces a ce segment existe malgre tout, mais via la bourse plutot que via un agent immobilier classique, et la rentabilite y fonctionne differemment du marche des condos a Phuket.

Reponse rapide

• Le fonds Ares, dote de 4 milliards $, cible l'immobilier logistique et industriel en Asie, avec 30 a 40 grands complexes dans son pipeline.

• L'achat direct d'un entrepot par un etranger en Thailande est impossible : le terrain ne peut pas etre enregistre au nom d'une personne physique etrangere. Le freehold reste reserve aux societes thailandaises, aux structures beneficiant du BOI ou aux residents des zones industrielles IEAT.

• La voie reelle pour un investisseur particulier : les REIT industriels cotes sur la SET (FTREIT, WHART et autres fonds industriels), dont le rendement du dividende s'est situe entre 7 et 9% par an en bahts en 2025 selon les estimations de marche.

• Les loyers des entrepots classe A dans les zones cles (Bangna-Trat, Wang Noi, Laem Chabang) tournent autour de 150 a 170 bahts par m2 et par mois, avec un taux d'occupation d'environ 85 a 90% pour les biens de qualite.

• A titre de comparaison, la location residentielle a Bangkok rapporte 4 a 6% brut avant impots, commissions et vacance locative.

• Le principal inconvenient du segment industriel : pas de visa, pas d'usage personnel, aucune dimension emotionnelle. Seulement un flux de tresorerie et un risque de change sur le baht.

Faits cles

• Ares Management a leve un fonds de 4 milliards $ dedie a l'immobilier logistique et industriel asiatique, avec la participation d'investisseurs institutionnels mondiaux (Nikkei Asia, rubrique Property/Markets).

• Le pipeline du fonds compte 30 a 40 grands actifs, ce qui suppose du developpement et de l'acquisition de complexes finis, pas des transactions ponctuelles.

• Le coeur industriel thailandais reste le Corridor economique de l'Est (EEC) : provinces de Chonburi, Rayong et Chachoengsao, auxquelles s'ajoutent la ceinture logistique de Bangna-Trat (du 19e au 36e kilometre) et le noeud de Wang Noi a Ayutthaya.

• La loi de 1999 sur le bail immobilier a usage commercial et industriel autorise une location longue duree allant jusqu'a 50 ans, renouvelable une fois, mais uniquement dans des zones definies et sous conditions de surface minimale. Le projet de porter ce bail a 99 ans n'a jamais ete adopte.

• Les plus grands REIT industriels du pays gerent des portefeuilles de plus de 1,5 a 2 millions de m2 d'entrepots et d'usines chacun, loues a des operateurs logistiques, des fabricants de composants automobiles, de l'electronique et des acteurs de l'e-commerce.

• Un moteur additionnel de la demande en terrains et en electricite : les data centers. Google a annonce un investissement d'environ 1 milliard $ dans les infrastructures thailandaises fin 2024, tandis qu'AWS avait deja evoque environ 5 milliards $ d'engagement dans la region sur 15 ans.

• Au meme moment, l'attractivite internationale de la Thailande se confirme aussi cote residentiel : a Phuket, entre 2021 et 2025, 45 066 nouvelles unites ont ete lancees pour une valeur cumulee d'environ 469,72 milliards de bahts (13 milliards $), signe d'un marche qui attire un capital etranger de plus en plus diversifie, bien au-dela des seuls acheteurs traditionnels.

Pourquoi les institutionnels misent sur l'entrepot plutot que sur l'appartement

La logique est simple : un locataire d'entrepot signe un bail de trois a cinq ans, installe des rayonnages pour des millions de bahts et ne part pas parce que la piscine de la copropriete est trouble. La rotation des locataires est de quelques mois dans le residentiel a Phuket, contre plusieurs annees dans l'industriel.

Deuxieme point : les charges du proprietaire. Un condominium implique frais de copropriete, renovation, ameublement tous les trois ou quatre ans et commission de gestion. Un bail triple net sur un entrepot transfere l'essentiel des couts operationnels au locataire.

Troisieme facteur, determinant pour l'Asie : le glissement industriel. Les entreprises deplacent leur production hors de Chine vers le Vietnam, la Malaisie et la Thailande, et l'usine s'accompagne toujours d'un besoin de distribution. L'electronique et les composants automobiles thailandais recuperent des commandes qui, il y a dix ans, seraient allees vers le Guangdong.

Ce qui se passe reellement sur le marche thailandais de l'entrepot

La croissance existe, mais elle reste inegale. La demande se concentre dans l'EEC et autour de Bangkok, la ou se trouvent le port de Laem Chabang, l'aeroport Suvarnabhumi et un reseau electrique performant. En dehors de ce triangle, dans l'Isan ou dans le Sud, les actifs classe A restent rares, faute de locataires en nombre suffisant.

Les loyers de 150 a 170 bahts par m2 et par mois paraissent modestes face au Japon ou a Singapour, et c'est justement une partie de l'attrait : construire et louer un entrepot thailandais coute moins cher, et le foncier dans les zones industrielles reste a des niveaux raisonnables.

Il existe aussi un revers rarement evoque dans les communiques : une partie des locataires de l'EEC sont des fabricants chinois venus contourner des barrieres tarifaires. Si la politique commerciale americaine se durcit, la demande pourrait chuter plus vite que les baux n'arrivent a echeance.

Comment un particulier peut-il acceder a ce segment

Les REIT cotes sur la SET restent la seule voie pratique. Le ticket d'entree se chiffre en quelques milliers de bahts, la liquidite est quotidienne, les versements trimestriels. Un investisseur thailandais paie une retenue a la source de 10% sur les dividendes de REIT ; pour un non-resident, le taux est identique, mais le credit d'impot applicable dans son propre pays doit etre verifie separement.

Deuxieme option : une societe thailandaise beneficiant du BOI ou installee dans une zone industrielle IEAT, qui detient legalement le terrain pour ses propres activites operationnelles. C'est un outil pour qui gere reellement une entreprise en Thailande, pas pour un investisseur passif. Utiliser une structure nominee pour acquerir une parcelle industrielle expose directement a des problemes au regard de la loi thailandaise sur les activites commerciales etrangeres.

Quant au schema 'acheter un petit entrepot et le louer a un locataire local', il ne fonctionne tout simplement pas : le terrain ne vous appartient pas, le marche secondaire des petits actifs industriels est peu liquide, et un locataire unique n'est pas une diversification mais un pari binaire.

Quand les 8% promis se transforment en perte

Le probleme le plus honnete des REIT industriels thailandais est le suivant : le rendement eleve des dernieres annees ne provient pas seulement de flux de tresorerie solides, mais aussi d'une baisse du cours des parts. Selon les estimations de marche, de nombreux fonds se sont negocies en dessous de la valeur nette d'actif. Un investisseur entre en 2019 avec un rendement de 6,5% a percu ses dividendes, mais affiche aujourd'hui, en 2025, une moins-value en capital.

Cela ne condamne pas le segment. C'est simplement un rappel : un rendement de 8% sur un marche peu liquide compense un risque, ce n'est pas un cadeau.

Notre recommandation : entre un second studio a Jomtien destine a la location et un REIT industriel cote sur la SET, privilegiez le REIT. Il offre un flux plus important, ne necessite aucune societe de gestion et ne depend pas de l'afflux touristique de la saison. Une seule exception a ce conseil : lorsque le bien immobilier vous sert de residence, de support pour un visa longue duree, ou d'actif physique que vous controlez personnellement. Une part de fonds ne repond a aucun de ces besoins.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un entrepot en Thailande ?

Le batiment, en theorie, oui. Le terrain sous ce batiment, non. En pratique, acheter un entrepot sans droits sur la parcelle n'a guere de sens. Les options legales de detention fonciere restent : une societe thailandaise avec une activite operationnelle reelle, une structure beneficiant du BOI, ou une residence dans une zone industrielle IEAT.

Quel est le rendement des REIT industriels en Thailande ?

Selon les estimations de marche, les distributions des grands fonds industriels cotes sur la SET se sont situees entre 7 et 9% par an en bahts en 2025. Attention : il s'agit du rendement du dividende par rapport au cours actuel de la part, pas du rendement total pour l'investisseur. Le cours des parts peut baisser.

Combien coute la location d'un entrepot classe A pres de Bangkok ?

Environ 150 a 170 bahts par m2 et par mois pour des biens finis dans les zones de Bangna-Trat, Wang Noi et Laem Chabang. Le tarif depend de la hauteur sous plafond, de la charge au sol, de la presence d'une rampe et de la puissance electrique disponible.

Le fonds Ares va-t-il construire des entrepots specifiquement en Thailande ?

Un mandat asiatique a ete annonce, avec 30 a 40 actifs en pipeline, sans repartition publique par pays. La Thailande fait partie des marches vises par ce capital industriel, aux cotes du Vietnam, de l'Inde, du Japon et de la Coree, mais aucun site precis n'a ete communique.

Qu'est-ce qui rapporte le plus : un condo a Bangkok ou un REIT industriel ?

En flux de tresorerie net, le REIT prend generalement l'avantage : le residentiel offre 4 a 6% brut avant charges, le fonds verse 7 a 9% sans que vous ayez a gerer quoi que ce soit. Le condo l'emporte si vous avez besoin d'un usage personnel, d'un support pour un sejour longue duree, ou si vous misez sur la hausse des prix d'un emplacement precis.

L'immobilier industriel thailandais est-il liquide ?

La detention directe reste peu liquide : peu d'acheteurs pour un entrepot isole, une transaction prend des mois. Les parts de REIT cotees se vendent le jour meme, mais un volume important peut faire bouger le cours contre vous.

En quoi le bail longue duree protege-t-il un investisseur industriel ?

La loi de 1999 autorise un bail commercial et industriel jusqu'a 50 ans, renouvelable une fois, soit nettement plus que les 30 ans standards du residentiel. Les restrictions de zonage et de surface doivent etre verifiees avant toute transaction.

Quels sont les risques actuels du segment de l'entrepot en Thailande ?

La dependance aux chaines d'exportation et a la politique commerciale americaine, la concentration de la demande dans l'EEC, le manque de capacite electrique pour les data centers, ainsi que la pression d'un baht en hausse sur la marge des locataires exportateurs.

Source: The CITY Asia

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