Ares investe $4 miliardi nella logistica asiatica: cosa significa per la Thailandia

Un fondo da $4 miliardi dedicato alla logistica e all'industria asiatica, con 30-40 grandi progetti in pipeline. Questa è la scommessa di Ares Management, riportata da Nikkei Asia. Il capitale arriva da investitori istituzionali globali e non punta sul residenziale, ma su qualcosa di molto meno glamour: capannoni industriali lungo le principali arterie logistiche del continente.

Per un investitore privato internazionale c'è un dettaglio scomodo da conoscere subito. Replicare questa operazione direttamente in Thailandia non è possibile: uno straniero non può acquistare il terreno su cui sorge un magazzino, e un magazzino senza terreno è semplicemente un tetto su un lotto altrui.

Entrare nel settore resta comunque possibile, ma passando dalla borsa, non da un'agenzia immobiliare. E il profilo di rendimento è molto diverso da quello del mercato dei condomini di Phuket.

Risposta rapida

• Il fondo Ares da $4 miliardi è orientato a logistica e immobili industriali in Asia, con 30-40 grandi complessi in pipeline.

• L'acquisto diretto di un magazzino da parte di uno straniero in Thailandia non è possibile: il terreno non può essere intestato a una persona fisica straniera; il freehold è riservato a società thailandesi, strutture con promozione BOI o residenti nelle zone industriali IEAT.

• L'accesso reale per un investitore privato passa attraverso i REIT industriali quotati sulla borsa SET (FTREIT, WHART e altri fondi industriali), con rendimenti da dividendo che nel 2025 si sono attestati, secondo stime di mercato, tra 7-9% annuo in baht.

• I canoni di affitto per magazzini di classe A nelle zone chiave (Bangna-Trat, Wang Noi, Laem Chabang) si aggirano secondo il mercato tra 150-170 baht al mq al mese, con un tasso di occupazione degli asset di qualità intorno all'85-90%.

• Per confronto, l'affitto residenziale a Bangkok rende 4-6% lordo, prima di tasse, commissioni e periodi di sfitto.

• Il limite principale del segmento industriale: nessun visto, nessun uso personale, nessuna componente emotiva. Solo flusso di cassa e rischio valutario sul baht.

Fatti chiave

• Ares Management ha costituito un fondo da $4 miliardi dedicato a logistica e immobili industriali in Asia, con la partecipazione di investitori istituzionali globali (fonte: Nikkei Asia, sezione Property/Markets).

• La pipeline del fondo conta 30-40 grandi asset, quindi si parla di sviluppo e acquisizione di complessi già operativi, non di operazioni isolate.

• Il cuore industriale della Thailandia è l'Eastern Economic Corridor (EEC): le province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao, oltre alla cintura logistica di Bangna-Trat (dal km 19 al km 36) e il polo di Wang Noi ad Ayutthaya.

• La legge sull'affitto di immobili commerciali e industriali del 1999 consente contratti di locazione a lungo termine fino a 50 anni con un rinnovo unico, applicabile a lotti in zone designate e con superficie minima. L'ipotesi di estensione fino a 99 anni, discussa più volte, non è mai diventata legge.

• I maggiori REIT industriali del paese gestiscono portafogli che superano 1,5-2 milioni di mq di magazzini e capannoni ciascuno, con inquilini che operano nella logistica, componentistica auto, elettronica ed e-commerce.

• Un driver separato della domanda di terreni ed energia sono i data center: Google ha annunciato un investimento di circa $1 miliardo nell'infrastruttura thailandese (autunno 2024), mentre AWS aveva già dichiarato circa $5 miliardi di investimenti nella regione su un orizzonte di 15 anni.

• Sul fronte residenziale, il mercato thailandese resta comunque attrattivo per capitali internazionali: a Phuket, tra il 2021 e il 2025, sono state lanciate 45.066 nuove unità abitative per un valore complessivo di circa 469,72 miliardi di baht (circa $13 miliardi), secondo dati riportati da fonti di settore locali.

Perché gli istituzionali puntano sui magazzini e non sugli appartamenti

La logica è semplice: un inquilino industriale firma contratti da tre a cinque anni, installa scaffalature per milioni di baht e non se ne va per un problema estetico in piscina. Il turnover degli inquilini nel residenziale a Phuket si misura in mesi, in quello industriale in anni.

Secondo aspetto: i costi di gestione. Un condominio comporta management fee, ristrutturazioni ogni tre o quattro anni, arredi da rinnovare e commissioni alla società di gestione. Un contratto triple net su un magazzino trasferisce gran parte dei costi operativi all'inquilino.

Terzo elemento, e forse il più importante per l'Asia: lo spostamento della produzione. Le aziende delocalizzano l'assemblaggio dalla Cina verso Vietnam, Malesia e Thailandia, e insieme alla fabbrica arriva il bisogno di distribuzione. L'elettronica e la componentistica auto thailandesi ricevono oggi ordini che dieci anni fa sarebbero finiti nel Guangdong.

Cosa succede davvero sul mercato thailandese dei magazzini

La crescita c'è, ma non è uniforme. La domanda si concentra nell'EEC e nell'area intorno a Bangkok, dove sono presenti il porto di Laem Chabang, l'aeroporto di Suvarnabhumi e capacità di rete elettrica adeguate. Fuori da questo triangolo, nell'Isan o nel sud, gli asset di classe A sono pochi, semplicemente perché mancano anche gli inquilini.

Canoni di 150-170 baht al mq al mese sembrano modesti rispetto a Giappone o Singapore, ed è proprio questa parte dell'attrattiva: costruire e affittare un magazzino in Thailandia costa meno, e il terreno nelle industrial estate ha ancora prezzi ragionevoli.

C'è anche un rovescio della medaglia poco raccontato. Parte degli inquilini nell'EEC sono produttori cinesi entrati per aggirare i dazi. Se la politica commerciale statunitense dovesse cambiare direzione, la domanda su questi spazi potrebbe calare più velocemente di quanto scadano i contratti di locazione.

Come può entrarci un investitore privato

I REIT quotati sulla SET restano l'unica via praticabile. La soglia d'ingresso è di poche migliaia di baht, la liquidità è giornaliera, le distribuzioni sono trimestrali. Un investitore thailandese paga una ritenuta del 10% sui dividendi dei REIT; per un non residente l'aliquota è la stessa, ma il credito d'imposta nella propria giurisdizione va calcolato separatamente.

La seconda opzione è una società thailandese con promozione BOI, oppure l'insediamento in una industrial estate IEAT, che può legalmente possedere il terreno per la propria attività operativa. È uno strumento per chi fa davvero impresa in Thailandia, non per un investitore passivo. Usare una struttura nominale per acquisire un lotto industriale è la via diretta verso problemi con la legge sull'attività d'impresa degli stranieri.

Lo schema 'compro un piccolo magazzino e lo affitto a un operatore locale' semplicemente non funziona. Il terreno non è vostro, il mercato secondario dei piccoli asset industriali è illiquido, e un solo inquilino non è diversificazione: è una scommessa binaria.

Dove l'8% promesso diventa una perdita

Il problema più onesto dei REIT industriali thailandesi è questo: gli elevati rendimenti da dividendo degli ultimi anni derivano non solo da flussi di cassa solidi, ma anche dal calo delle quotazioni delle quote. Secondo stime di mercato, molti fondi hanno trattato sotto il valore contabile degli asset. Un investitore entrato nel 2019 con un rendimento del 6,5% ha incassato i dividendi, ma nel 2025 si è ritrovato in perdita sul capitale.

Questo non condanna il segmento. È solo un promemoria: un rendimento dell'8% su un mercato poco liquido è un compenso per il rischio, non un regalo.

Se la scelta è tra un altro monolocale a Jomtien da affittare e un REIT industriale sulla SET, il secondo offre generalmente un flusso di cassa superiore, non richiede una società di gestione e non dipende dal numero di turisti che arrivano in stagione. L'unica eccezione: quando l'immobile serve per viverci, per ottenere un visto di lungo periodo o come asset fisico sotto il proprio controllo diretto. Una quota di fondo non risolve nessuna di queste esigenze.

Source: Nikkei Asia

FAQ

Uno straniero può comprare un magazzino in Thailandia?

L'edificio, in teoria, sì; il terreno sottostante, no. Nella pratica, acquistare un magazzino senza diritti sul terreno non ha senso economico. Le vie legali per possedere il terreno sono: una società thailandese con reale attività operativa, una struttura con promozione BOI, oppure la residenza in una industrial estate IEAT.

Quanto rendono i REIT industriali in Thailandia?

Secondo stime di mercato, nel 2025 le distribuzioni dei grandi fondi industriali quotati sulla SET si sono attestate tra 7-9% annuo in baht. Attenzione: si tratta del rendimento da dividendo rispetto al prezzo attuale della quota, non del rendimento totale per l'investitore. Le quotazioni possono scendere.

Quanto costa affittare un magazzino di classe A vicino Bangkok?

Circa 150-170 baht al mq al mese per asset pronti nelle zone di Bangna-Trat, Wang Noi e Laem Chabang. Il canone dipende dall'altezza dei soffitti, dalla portata del pavimento, dalla presenza di rampe di carico e dalla potenza elettrica disponibile.

Il fondo Ares costruirà magazzini proprio in Thailandia?

È stato dichiarato un mandato asiatico con 30-40 asset in pipeline, senza una ripartizione pubblica per paese. La Thailandia rientra tra i mercati verso cui si indirizza il capitale industriale, insieme a Vietnam, India, Giappone e Corea, ma il fondo non ha indicato siti specifici.

Conviene di più un condominio a Bangkok o un REIT industriale?

Sul flusso di cassa netto, il REIT è generalmente avanti: il residenziale rende 4-6% lordo prima dei costi, il fondo paga 7-9% senza richiedere gestione attiva da parte vostra. Il condominio vince se serve per uso personale, come base per un soggiorno di lungo periodo o come scommessa sulla crescita di prezzo di una specifica località.

Quanto è liquido l'immobiliare industriale in Thailandia?

Il possesso diretto è poco liquido: gli acquirenti per un singolo magazzino sono pochi e la transazione richiede mesi. Le quote di REIT in borsa si vendono nello stesso giorno, ma su volumi elevati il prezzo può muoversi contro l'investitore.

Come protegge l'investitore l'affitto a lungo termine su un asset industriale?

La legge del 1999 consente l'affitto di immobili commerciali e industriali fino a 50 anni con un rinnovo unico, un termine molto più lungo dei 30 anni standard previsti per il residenziale. I limiti di zona e la superficie minima del lotto vanno verificati prima di ogni operazione.

Quali sono i rischi attuali del settore magazzini in Thailandia?

La dipendenza dalle catene di esportazione e dalla politica commerciale statunitense, la concentrazione della domanda nell'EEC, la carenza di capacità elettrica per i data center e la pressione di un baht in rafforzamento sui margini degli esportatori.

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