Auftragsbestand von 38 Milliarden Baht: Was er über die Nachfrage nach Markenimmobilien auf Phuket verrät

38,18 Milliarden Baht an unterschriebenen, aber noch nicht übergebenen Wohneinheiten. Bei einem Kurs von rund 32,5 Baht je US-Dollar entspricht das etwa 1,17 Milliarden US-Dollar an künftigem Umsatz, der bereits von Käufern vertraglich fixiert wurde. So groß ist der Auftragsbestand (Backlog) von AssetWise, einem der wenigen an der SET notierten Entwickler, der im thailändischen Kondo-Zyklus nicht schrumpft, sondern wächst.

Der Umsatz im ersten Halbjahr lag bei 5,69 Milliarden Baht, ein Plus von 57 Prozent im Jahresvergleich. Der Anstieg entsteht nicht durch neue Verkäufe, sondern durch Schlüsselübergaben: Umsätze werden in der Bilanz erst im Moment der Eigentumsübertragung erfasst, nicht bei Vertragsunterzeichnung.

Für internationale Käufer ist ein Detail entscheidend. Ein bedeutender Teil der anstehenden Übergaben entfällt auf Bangkok und Phuket, und gerade der Phuket-Anteil des Portfolios zeigt, wohin sich die Nachfrage verschoben hat: hin zu Projekten mit Markenname, professionellem Betreiber und einem klaren Vermietungsmodell. Im Folgenden geht es darum, welche dieser Zahlen bei der Objektauswahl wirklich hilfreich sind und was man nicht als Garantie missverstehen sollte.

Kurzantwort

• Umsatz von AssetWise im ersten Halbjahr: 5,69 Milliarden Baht, ein Zuwachs von 57 Prozent im Jahresvergleich (konsolidierte Unternehmenszahlen).

• Auftragsbestand (Backlog): 38,18 Milliarden Baht, das sind unterschriebene Verträge, die auf Übergabe warten, kein bereits vereinnahmtes Geld.

• Haupttreiber für das zweite Halbjahr sind Übergaben in Bangkok und auf Phuket, wobei Phuket laut Marktdaten rund 57 Prozent der Auftragsbücher der Gruppe ausmacht.

• Das gemeinsame Portfolio von ASW und Rhom Bho Property unter der Marke The Title wird auf 47,4 bis 47,5 Milliarden Baht geschätzt und macht Phuket bis 2028 zur zentralen Umsatzquelle der Gruppe.

• Villen auf Phuket verzeichneten 2025 ein Verkaufsplus von 12,9 Prozent, was die Reife des Premiumsegments unterstreicht.

• Wichtiger Vorbehalt: Ein Auftragsbestand ist keine Gewinngarantie. Ein Teil der Verträge scheitert in der Phase der Zahlungsfreigabe und der Schlusszahlung.

Wichtige Fakten

• Umsatz erstes Halbjahr: 5,69 Milliarden Baht, Wachstum von +57 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

• Portfolio an vertraglich gebundenen, aber noch nicht übergebenen Einheiten: 38,18 Milliarden Baht (Stand 31. März 2026 laut Marktanalysen sogar bei rund 38,010 Milliarden Baht).

• Geografischer Schwerpunkt der kommenden Übergaben: Bangkok und Phuket, beide Märkte gelten als Stützen der Prognose für das zweite Halbjahr.

• Ausländer dürfen Eigentumswohnungen nur innerhalb der 49-Prozent-Freehold-Quote der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes erwerben, das gilt für jedes Kondominium in Thailand, auch für Markenprojekte.

• Zahlungen ausländischer Käufer müssen aus dem Ausland in Fremdwährung eintreffen und werden erst in Thailand in Baht umgewandelt; die Bank stellt dafür das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) aus, ohne das keine Freehold-Eintragung möglich ist.

• Markenresidenzen (Branded Residences) werden Marktschätzungen zufolge mit einem Aufschlag von rund 20 bis 35 Prozent gegenüber vergleichbaren nicht gebrandeten Angeboten in derselben Lage gehandelt.

• Phuket bleibt einer der größten Märkte für Markenimmobilien in Asien, mit klarer Konzentration an der Westküste, etwa in Bang Tao und Layan.

Warum der Auftragsbestand mehr aussagt als der Quartalsumsatz

Der Umsatz eines thailändischen Entwicklers ist ein Blick in die Vergangenheit. Er spiegelt Gebäude wider, die vor zwei bis drei Jahren gebaut wurden. Der Auftragsbestand zeigt die Zukunft: wie viele Käufer bereits unterschrieben und angezahlt haben.

Der Anstieg des Backlogs auf 38,18 Milliarden Baht bei einem Halbjahresumsatz von 5,69 Milliarden bedeutet, dass das Unternehmen schneller verkauft, als es baut und übergibt. In einem Zyklus, in dem die thailändische Zentralbank eine strenge Kreditvergabepolitik für einheimische Käufer verfolgt und die Inlandsnachfrage nach Massenwohnungen nachgelassen hat, wird diese Lücke in der Regel durch ausländisches Kapital geschlossen, und genau das zeigt sich auf Phuket.

Was auf Phuket tatsächlich gekauft wird

Die Insel ist längst kein Markt für günstige Studios zur Kurzzeitvermietung mehr. Käufer mit einem Budget von 8 bis 15 Millionen Baht wählen heute nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Betriebsmodell: Wer verwaltet die Vermietung, wie hoch ist die Auslastung in der Nebensaison, wer trägt die Kosten für Geräteersatz, wie wird der Ertrag zwischen Eigentümer und Betreiber aufgeteilt.

Die Marke dient in dieser Konstruktion dazu, das Betriebsrisiko an einen Profi abzugeben. Daraus resultiert der Preisaufschlag. Und daraus resultiert auch der wachsende Auftragsbestand bei Entwicklern, die mit einem fertigen Betriebsmodell auf die Insel gekommen sind, nicht nur mit einem Turm am Strand.

Es gibt noch einen zweiten, weniger angenehmen Grund. Internationale Käufer, etwa aus Russland, Kasachstan oder China, können Bau und Betrieb oft nicht persönlich kontrollieren. Ein Markenprojekt mit einem börsennotierten Entwickler bedeutet, dass man auch dessen Berichtspflichten kauft, nicht nur das Interieur.

Wo diese Logik an ihre Grenzen stößt

Nun der unbequeme Teil.

Der Markenaufschlag lässt sich auf dem Zweitmarkt schwer wieder hereinholen. Der Erstkäufer zahlt 20 bis 35 Prozent zusätzlich für Betreiber und Lobby; der Zweitkäufer schaut fünf Jahre später auf den Quadratmeterpreis in der Umgebung und auf die tatsächliche Rendite des Vorjahres. Liegt die reale Nettorendite bei 4 bis 5 Prozent statt der im Prospekt versprochenen 7 bis 8 Prozent, verpufft der Aufschlag. Die Lücke entsteht fast immer an derselben Stelle: Werbeprozentsätze werden vom Bruttoumsatz bei optimistischer Auslastung berechnet, während der Eigentümer sein Geld erst nach Betreiberprovision, Nebenkosten, Sinking Fund, Steuern und Leerstand in der Regenzeit von Mai bis Oktober erhält.

Zweitens: Ein Auftragsbestand ist keine Übergabegarantie. In Thailand gibt es keinen Mechanismus zur treuhänderischen Sicherung von Zahlungen bis zur Fertigstellung, wie ihn manche Käufer aus anderen Märkten gewohnt sind. Zahlungen laufen direkt an den Entwickler und fließen in dessen Bautätigkeit. Der einzig wirksame Schutz ist die finanzielle Solidität des Entwicklers, seine Historie abgeschlossener Projekte und die Vertragsstruktur. Genau deshalb hat eine öffentliche Bilanz einen praktischen Wert, nicht nur einen imagebedingten.

Drittens: Die Westküste wird dicht bebaut. Bang Tao, Layan und Kamala erhalten gleich mehrere große Zimmerkontingente, und die Konkurrenz um denselben Mieter wird zunehmen, sobald der heutige Auftragsbestand zu fertigen Gebäuden wird.

Einordnung für Investoren

Bei einem Budget unter 5 bis 6 Millionen Baht lohnt sich brandneues Markenwohnen auf Phuket meist nicht. In diesem Segment frisst der Markenaufschlag die Rendite auf, und die Konkurrenz durch hunderte ähnliche Studios ist groß. Hier lohnt sich eher ein Blick auf Kondos in Bangkok in der Nähe der BTS- und MRT-Stationen, wo Mieter ganzjährig wohnen, nicht nur vier Monate im Jahr.

Ab etwa 8 Millionen Baht kehrt sich diese Logik um. Hier würde man ein Projekt nach drei überprüfbaren Kriterien auswählen: Der Entwickler ist börsennotiert und legt seinen Auftragsbestand offen, der Betreiber hat bereits funktionierende Objekte auf der Insel mit belegbaren Auslastungszahlen, und der Mietvertrag enthält keine garantierte Rendite über 6 Prozent, denn solche Zusagen werden in der Regel durch einen überhöhten Einstiegspreis kompensiert.

Ein oft übersprungener, aber entscheidender Schritt: die Anreise in der Nebensaison, nicht im Februar. Juli oder September zeigen die tatsächliche Auslastung von Strand und Straßen deutlich ehrlicher. Villen auf Phuket verzeichneten laut aktuellen Marktbeobachtungen 2025 ein Verkaufsplus von 12,9 Prozent, ein Zeichen dafür, dass Käufer zunehmend auf Reife, Infrastruktur und Betriebsqualität statt auf reine Lagepreise achten.

FAQ

Was bedeutet Auftragsbestand (Backlog) eines Entwicklers genau?

Das ist die Summe aller unterschriebenen Kaufverträge, deren Objekte noch nicht übergeben wurden. Das Geld fließt erst bei der Eigentumsübertragung im Landesamt in den Umsatz. Ein Backlog von 38,18 Milliarden Baht bei einem Halbjahresumsatz von 5,69 Milliarden bedeutet eine Umsatzabsicherung für mehrere Jahre im Voraus.

Garantiert ein wachsender Auftragsbestand, dass das Gebäude fertiggestellt wird?

Nein. Es ist ein starkes positives Signal für Nachfrage und Liquidität, aber keine rechtliche Garantie. Prüfen sollte man die Historie abgeschlossener Projekte des Entwicklers, seine Finanzberichte sowie die Vertragsbedingungen inklusive Vertragsstrafen bei Verzögerungen.

Können Ausländer eine Markenwohnung auf Phuket im Freehold erwerben?

Ja, innerhalb der 49-Prozent-Quote der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes. Die übrigen 51 Prozent sind für Ausländer nur über Leasehold zugänglich, üblicherweise über 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen. Die verbleibende Ausländerquote sollte vor jeder Anzahlung geprüft werden, denn in gefragten Projekten ist sie oft zuerst ausgeschöpft.

Wie hoch ist die reale Rendite bei Markenkondos auf Phuket?

Marktschätzungen zufolge liegt die Nettorendite nach Betreiberprovision, Nebenkosten und Steuern meist zwischen 4 und 6 Prozent jährlich. Die in Broschüren beworbenen 8 bis 10 Prozent sind in der Regel Bruttowerte, berechnet mit optimistischer Auslastung.

Warum sind Übergaben auf Phuket für Investoren wichtiger als in Bangkok?

Die Nachfrage in Bangkok hängt stark von lokalen Hypotheken und Firmenvermietungen ab. Auf Phuket treiben internationale Käufer und der Tourismusfluss den Markt. Der wachsende Phuket-Anteil im Auftragsbestand zeigt, dass ausländisches Kapital trotz schwacher Inlandsnachfrage weiter in thailändische Immobilien fließt, mit Phuket-Anteilen von rund 57 Prozent am Gesamtportfolio führender Entwickler.

Wie überweist man Geld für eine Immobilie korrekt nach Thailand?

Die Mittel müssen aus dem Ausland in Fremdwährung auf den Namen des Käufers eingehen und werden erst in einer thailändischen Bank in Baht umgetauscht. Die Bank stellt dafür das FET-Formular aus, das die Herkunft der Mittel bestätigt. Ohne dieses Dokument ist keine Freehold-Registrierung für Ausländer möglich.

Lohnt es sich, auf fallende Preise auf Phuket zu warten?

Die Erstmarktpreise an der Westküste werden durch die Grundstückskosten gestützt und sinken kaum. Wahrscheinlicher ist eine Aufspaltung: starke Projekte mit funktionierendem Betreiber halten ihre Preise, schwächere bieten Rabatte und Ratenzahlungen an. Auf eine allgemeine Korrektur der ganzen Insel zu warten, ist für Käufer mit einem konkreten Vermietungsziel keine sinnvolle Strategie.

Quelle: Home In Phuket

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