Backlog de 38 milliards de bahts : le signal d'une demande forte pour l'immobilier de marque a Phuket

Un backlog de 38,18 milliards de bahts en logements deja contractes mais pas encore livres. Au taux d'environ 32,5 bahts pour un dollar, cela represente environ 1,17 milliard de dollars de revenus futurs deja signes par des acheteurs. C'est le chiffre affiche par AssetWise, l'un des rares promoteurs cotes au SET a afficher une croissance, et non une contraction, dans le cycle actuel des condominiums thailandais.

Le chiffre d'affaires du premier semestre atteint 5,69 milliards de bahts, en hausse de 57% sur un an. Cette croissance provient non pas de nouvelles ventes, mais des transferts de cles : les revenus sont comptabilises au moment du transfert de propriete, pas a la signature du contrat.

Pour un investisseur international, un detail compte particulierement. Une part significative des livraisons a venir concerne Bangkok et Phuket, et c'est justement la portion phuketoise du portefeuille qui indique la direction prise par la demande : vers des projets avec une marque, une societe de gestion et un modele locatif clair. Selon Home In Phuket, ce backlog de 38 milliards de bahts confirme une demande etrangere soutenue pour l'immobilier de marque a Phuket en 2026, portee notamment par des acheteurs russes, australiens, chinois, indiens et kazakhs.

Reponse rapide

• Chiffre d'affaires d'AssetWise au premier semestre : 5,69 milliards de bahts, en hausse de 57% sur un an (donnees consolidees du groupe).

• Backlog total : 38,18 milliards de bahts de contrats signes en attente de livraison, ce qui n'est pas de l'argent encaisse.

• Les principaux moteurs du second semestre sont les livraisons a Bangkok et a Phuket.

• Ce backlog represente environ trois fois le chiffre d'affaires annuel du groupe, soit une visibilite de plusieurs annees.

• Pour un acheteur, c'est un indicateur indirect mais utile : un promoteur cote en bourse avec un flux de livraisons documente respecte generalement mieux les delais qu'une societe non cotee sans historique.

• Nuance importante : le backlog n'equivaut pas au profit. Une partie des contrats echoue au stade de l'approbation du transfert de fonds et du paiement final.

Faits cles

• Chiffre d'affaires du premier semestre : 5,69 milliards de bahts, soit +57% par rapport a la meme periode de l'annee precedente.

• Portefeuille de biens contractes mais non livres : 38,18 milliards de bahts.

• Zones geographiques prioritaires pour les prochaines livraisons : Bangkok et Phuket, deux marches designes par le groupe comme piliers de ses previsions pour le second semestre.

• Un etranger ne peut detenir un appartement en pleine propriete (freehold) que dans la limite de 49% de la surface vendable d'un immeuble, une regle applicable a tout condominium en Thailande, y compris les projets de marque.

• Le paiement d'un acheteur etranger doit provenir de l'etranger en devise, puis etre converti en bahts au sein d'une banque thailandaise ; celle-ci delivre un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction), indispensable pour l'enregistrement du freehold auprès du Land Department.

• Les residences de marque se vendent generalement avec une prime estimee entre 20 et 35% par rapport a une offre comparable sans marque, dans la meme localisation.

• Selon phuket.pro, les ventes de villas ont progresse de 12,9% en 2025, confirmant que le segment premium (villas et branded residences) reste le plus solide du marche phuketois en 2026, notamment sur la cote ouest (Bang Tao, Layan).

Pourquoi le backlog en dit plus long qu'un chiffre d'affaires trimestriel

Le chiffre d'affaires d'un promoteur thailandais reflete le passe : des immeubles construits il y a deux ou trois ans. Le backlog, lui, reflete l'avenir : combien de personnes ont deja signe et verse un acompte.

La progression du backlog a 38,18 milliards de bahts, pour un chiffre d'affaires semestriel de 5,69 milliards, signifie que le groupe vend plus vite qu'il ne construit et ne livre. Dans un cycle ou la banque centrale thailandaise maintient une politique de credit stricte pour les acheteurs locaux, et ou la demande domestique de logements de masse s'est affaiblie, cet ecart se comble generalement par des capitaux etrangers, exactement ce que l'on observe a Phuket.

Ce que l'on achete reellement a Phuket

L'ile n'est plus le marche des studios bon marche destines a la location courte duree. L'acheteur qui arrive avec un budget de 8 a 15 millions de bahts choisit aujourd'hui non pas des metres carres, mais un schema operationnel : qui gere la location, quel taux d'occupation en basse saison, qui prend en charge le remplacement des equipements, comment se repartissent les revenus entre proprietaire et exploitant.

La marque, dans ce montage, est une facon de transferer le risque de gestion a un professionnel. D'ou la prime de prix. D'ou aussi la croissance du backlog chez les promoteurs arrives sur l'ile avec un modele deja pret, et pas seulement une tour face a la plage.

Il existe une seconde raison, moins agreable. Un acheteur international ne peut souvent pas superviser personnellement le chantier ni l'exploitation. Un projet de marque porte par un promoteur cote en bourse, c'est acheter des etats financiers publics, pas seulement un interieur design.

Ou cette logique trouve ses limites

Voici la partie moins confortable.

La prime de marque se recupere mal sur le marche secondaire. L'acheteur initial paie 20 a 35% de plus pour la societe de gestion et le lobby ; l'acheteur suivant, cinq ans plus tard, regarde le prix au metre carre du quartier et le rendement reel de l'annee ecoulee. Si le rendement net effectif s'avere de 4 a 5% au lieu des 7 a 8% promis en brochure, la prime s'evapore. L'ecart nait presque toujours au meme endroit : les pourcentages publicitaires se calculent sur le revenu brut avec une occupation optimiste, alors que le proprietaire recoit son argent apres commission de l'exploitant, charges, sinking fund, taxes et vacance pendant la saison des pluies de mai a octobre.

Deuxieme point : le backlog n'est pas une garantie de livraison. La Thailande ne connait pas de mecanisme de blocage des fonds jusqu'a la livraison : les paiements contractuels vont directement au promoteur et financent son chantier. La seule protection reelle reste la sante financiere du promoteur, son historique de projets acheves et la structure du contrat. C'est pourquoi la transparence financiere d'une societe cotee a une valeur pratique, pas seulement une valeur d'image.

Troisieme point : la cote ouest se densifie fortement. Bang Tao, Layan, Kamala recoivent simultanement plusieurs grands pools de chambres, et la concurrence pour le meme locataire s'intensifiera au moment ou le backlog actuel se transformera en immeubles livres. D'ailleurs, selon un rapport relaye par hatamatata, le portefeuille combine d'ASW et de Rhom Bho Property sous la marque The Title est desormais estime a 47,4 milliards de bahts, dont Phuket represente 57% des commandes au 31 mars 2026, ce qui pourrait faire de l'ile la principale source de revenus du groupe d'ici 2027-2028.

Notre analyse

Avec un budget inferieur a 5 ou 6 millions de bahts, l'immobilier de marque a Phuket n'est probablement pas le bon choix. A ce niveau de prix, la prime de marque grignote la rentabilite, et la concurrence se joue contre des centaines de studios similaires. Dans ce segment, il est plus judicieux de regarder les condos a Bangkok pres des stations BTS et MRT, ou le locataire vit toute l'annee, et non quatre mois seulement.

Au-dela de 8 millions de bahts, la logique s'inverse. Dans cette gamme, trois criteres verifiables meritent d'etre appliques : le promoteur est cote en bourse et publie son backlog, l'exploitant possede deja des biens operationnels sur l'ile avec des chiffres d'occupation reels, et le contrat de location ne promet pas un rendement garanti superieur a 6% (ces promesses sont generalement compensees par un prix d'entree surevalue).

Une etape essentielle, souvent negligee : visiter en basse saison, pas en fevrier. Juillet ou septembre montrent bien plus honnetement le taux de remplissage reel des plages et des routes.

FAQ

Qu'est-ce que le backlog d'un promoteur, en termes simples ?

C'est le montant total des contrats de vente signes pour des biens pas encore livres aux acheteurs. Les revenus sont comptabilises au moment du transfert au Land Department. Un backlog de 38,18 milliards de bahts, pour un chiffre d'affaires semestriel de 5,69 milliards, represente une visibilite de revenus sur plusieurs annees.

La croissance du backlog garantit-elle que le bien sera livre ?

Non. C'est un signal positif fort concernant la demande et la liquidite, mais pas une garantie juridique. Il faut verifier l'historique des projets acheves du promoteur, ses etats financiers et les conditions du contrat, y compris les penalites en cas de retard de livraison.

Un etranger peut-il acheter un appartement en freehold dans un projet de marque a Phuket ?

Oui, dans la limite du quota de 49% de la surface vendable de l'immeuble. Les 51% restants ne sont accessibles aux etrangers que via un bail (leasehold), generalement de 30 ans avec options de renouvellement. Il est essentiel de verifier le quota etranger restant avant de verser un acompte, car il s'epuise rapidement dans les projets populaires.

Quel est le rendement reel des condos de marque a Phuket ?

Selon les estimations du marche, le rendement net apres commission de la societe de gestion, charges et taxes se situe generalement entre 4 et 6% par an. Les chiffres de 8 a 10% affiches dans les brochures sont generalement bruts et calcules sur une occupation optimiste.

Pourquoi les livraisons a Phuket comptent-elles plus pour un investisseur que celles de Bangkok ?

La demande a Bangkok depend fortement du credit immobilier local et de la location d'entreprise. Celle de Phuket depend des acheteurs etrangers et du flux touristique. La croissance de la part phuketoise du backlog montre que les capitaux etrangers continuent d'affluer vers l'immobilier thailandais malgre la faiblesse du marche domestique.

Comment transferer correctement l'argent pour un achat en Thailande ?

Les fonds doivent provenir de l'etranger, en devise etrangere, au nom de l'acheteur, puis etre convertis en bahts au sein d'une banque thailandaise. La banque delivre un formulaire FET, attestant l'origine des fonds. Sans ce document, l'enregistrement du freehold pour un etranger est impossible.

Faut-il attendre une baisse des prix a Phuket ?

Les prix du marche primaire sur la cote ouest sont soutenus par le cout du foncier et ne montrent pas de signe de baisse rapide. Un phenomene de segmentation est plus probable : les projets solides avec un exploitant performant maintiendront leurs prix, tandis que les projets plus faibles proposeront des remises et des facilites de paiement. Attendre une correction generale sur toute l'ile est une strategie peu adaptee a qui cherche un bien correspondant a un modele locatif precis.

Source : Home In Phuket

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