Backlog da 38 miliardi di baht: cosa dice davvero della domanda di ville e residenze brandizzate a Phuket

Un backlog di 38,18 miliardi di baht in contratti firmati ma non ancora consegnati. Al cambio di circa 32,5 baht per dollaro, parliamo di circa 1,17 miliardi di dollari di ricavi futuri già sottoscritti dagli acquirenti. Questo è il valore del backlog di AssetWise, uno dei pochi sviluppatori quotati alla SET (Stock Exchange of Thailand) che nel ciclo dei condomini thailandesi mostra crescita anziché contrazione.

I ricavi del primo semestre sono 5,69 miliardi di baht, con un incremento del 57% su base annua. La crescita non deriva da nuove vendite, ma dalle consegne delle chiavi: in Thailandia i ricavi si registrano in bilancio al momento del trasferimento di proprietà, non alla firma del contratto.

Per un investitore internazionale c'è un dettaglio rilevante: gran parte delle prossime consegne riguarda Bangkok e Phuket, e proprio la componente di Phuket rivela dove si sta spostando la domanda, verso progetti con marchio, società di gestione e un modello di affitto chiaro. Vediamo quali di questi numeri sono utili per scegliere un immobile e quali invece non vanno scambiati per garanzie.

Risposta rapida

• Ricavi AssetWise del primo semestre: 5,69 miliardi di baht, +57% su base annua (dati consolidati della società).

• Backlog: 38,18 miliardi di baht, cioè contratti firmati in attesa di consegna, non denaro già incassato.

• I principali motori del secondo semestre sono le consegne di unità a Bangkok e Phuket.

• Secondo un'analisi di mercato pubblicata da hatamatata, al 31 marzo 2026 Phuket rappresenta circa il 57% degli ordini del backlog del gruppo, garantendo visibilità sui ricavi fino al 2028.

• Un backlog di queste dimensioni copre circa tre volte i ricavi annuali dell'azienda: una riserva di riconoscimento contabile per diversi anni.

• Attenzione: il backlog non equivale a profitto. Una parte dei contratti salta nella fase di approvazione del trasferimento fondi e del saldo finale.

Fatti chiave

• Ricavi del primo semestre: 5,69 miliardi di baht, variazione +57% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

• Portafoglio di unità contrattualizzate ma non consegnate: 38,18 miliardi di baht.

• Geografia delle prossime consegne: Bangkok e Phuket, entrambi indicati dalla società come pilastri delle previsioni per il secondo semestre.

• Il portafoglio congiunto di ASW e Rhom Bho Property sotto il marchio The Title vale circa 47,4 miliardi di baht, rendendo Phuket la principale fonte di ricavi del gruppo entro il 2027.

• Uno straniero può possedere un'unità in freehold solo entro il 49% della superficie vendibile dell'edificio, un vincolo valido per qualsiasi condominio in Thailandia, incluse le residenze brandizzate.

• Il pagamento da parte di un acquirente straniero deve provenire dall'estero in valuta estera e essere convertito in baht in Thailandia; la banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction), senza il quale il dipartimento fondiario non registra il freehold.

• Secondo stime di mercato, le residenze brandizzate si vendono con un premio del 20-35% rispetto a offerte comparabili non brandizzate nella stessa zona.

• Nel 2025 le vendite di ville a Phuket sono cresciute del 12,9%, secondo un'analisi di phuket.pro, confermando la solidità del segmento premium concentrato soprattutto sulla costa occidentale, tra cui Bang Tao e Layan.

Perché il backlog dice più della semplice trimestrale

I ricavi di uno sviluppatore thailandese sono un indicatore del passato: riflettono unità costruite due o tre anni prima. Il backlog invece riflette il futuro: quante persone hanno già firmato e versato una caparra.

La crescita del backlog a 38,18 miliardi di baht, a fronte di ricavi semestrali di 5,69 miliardi, significa che l'azienda vende più velocemente di quanto costruisca e consegni. In un ciclo in cui la Bank of Thailand mantiene una politica rigida sui mutui per gli acquirenti locali, e la domanda interna di edilizia di massa è in calo, questo divario viene tipicamente colmato da capitali stranieri, esattamente ciò che si osserva a Phuket.

Cosa si compra davvero a Phuket

L'isola non è più un mercato di monolocali economici per affitti brevi. Chi arriva con un budget di 8-15 milioni di baht oggi non sceglie i metri quadrati, ma lo schema operativo: chi gestisce l'affitto, qual è l'occupazione in bassa stagione, chi paga la sostituzione degli elettrodomestici, come viene ripartito il reddito tra proprietario e operatore.

Il marchio in questo schema è un modo per trasferire il rischio gestionale a un professionista. Da qui il premio di prezzo, e da qui anche la crescita del backlog degli sviluppatori arrivati sull'isola con un modello già pronto, non solo con una torre vicino alla spiaggia.

C'è anche una seconda ragione, meno piacevole. Un acquirente internazionale spesso non può controllare personalmente il cantiere e la gestione. Un progetto brandizzato con uno sviluppatore quotato in borsa significa acquistare anche trasparenza contabile, non solo interni curati.

Dove questa logica si rompe

Ora la parte scomoda.

Il premio per il marchio si recupera male sul mercato secondario. Il primo acquirente paga il 20-35% in più per la società di gestione e la hall d'ingresso; il secondo acquirente, cinque anni dopo, guarda il prezzo al metro quadro nella zona e il rendimento reale dell'anno precedente. Se il rendimento netto effettivo risulta 4-5% invece del 7-8% promesso nella brochure, il premio evapora. Il divario nasce quasi sempre nello stesso punto: le percentuali pubblicitarie sono calcolate sul ricavo lordo con occupazione ottimistica, mentre il proprietario incassa dopo la commissione dell'operatore, le spese condominiali, il sinking fund, le tasse e i periodi di inattività nella stagione delle piogge tra maggio e ottobre.

Secondo punto: il backlog non è una garanzia di consegna. In Thailandia non esiste alcun meccanismo di blocco fondi su un conto fino al completamento dell'immobile: i pagamenti contrattuali vanno direttamente allo sviluppatore e finanziano il cantiere. L'unica protezione reale è la solidità finanziaria dello sviluppatore, la sua storia di progetti completati e la struttura del contratto. Ecco perché un bilancio pubblico ha un valore pratico, non solo di immagine.

Terzo punto: la costa occidentale si sta costruendo intensamente. Bang Tao, Layan e Kamala ricevono contemporaneamente diversi grandi lotti di unità, e la concorrenza per lo stesso inquilino aumenterà nel momento in cui l'attuale backlog si trasformerà in edifici consegnati.

Il nostro punto di vista

Se il budget è inferiore a 5-6 milioni di baht, una residenza brandizzata a Phuket probabilmente non è la scelta giusta. Con questa cifra il premio per il marchio erode il rendimento, e la concorrenza sarà con centinaia di monolocali simili. In questo segmento ha più senso guardare a un condominio a Bangkok vicino alle stazioni BTS e MRT, dove l'inquilino vive tutto l'anno e non solo quattro mesi.

Sopra gli 8 milioni di baht la logica si ribalta. Qui conviene scegliere un progetto in base a tre criteri verificabili: lo sviluppatore è quotato in borsa e pubblica il backlog, l'operatore ha già strutture attive sull'isola con dati reali di occupazione, e il contratto di locazione non promette un rendimento garantito superiore al 6%, perché promesse simili sono di solito compensate da un prezzo d'ingresso gonfiato.

Un passaggio fondamentale che molti saltano: visitare l'isola in bassa stagione, non a febbraio. Luglio o settembre mostrano l'occupazione reale della spiaggia e delle strade in modo molto più onesto. Vale la pena pianificare un soggiorno di quattro o cinque giorni per visitare più progetti senza spostamenti in taxi di due ore a tratta.

FAQ

Cos'è il backlog di uno sviluppatore, in parole semplici?

È la somma dei contratti di compravendita firmati per unità non ancora consegnate agli acquirenti. Il denaro entra nei ricavi solo al momento del trasferimento presso il dipartimento fondiario. Un backlog di 38,18 miliardi di baht a fronte di ricavi semestrali di 5,69 miliardi indica un flusso di riconoscimento contabile garantito per diversi anni.

La crescita del backlog garantisce che l'edificio verrà completato?

No. È un forte segnale positivo di domanda e liquidità, ma non una garanzia legale. Bisogna verificare la storia dei progetti completati dallo sviluppatore, il bilancio finanziario e le condizioni contrattuali, incluse le penali per ritardo nella consegna.

Uno straniero può acquistare in freehold un'unità in un progetto brandizzato a Phuket?

Sì, entro la quota del 49% della superficie vendibile dell'edificio. Il restante 51% è accessibile agli stranieri solo tramite leasehold, di solito per 30 anni con opzioni di rinnovo. È bene verificare la quota straniera residua prima di versare la caparra: nei progetti più richiesti si esaurisce rapidamente.

Qual è il rendimento reale delle residenze brandizzate a Phuket?

Secondo stime di mercato, il rendimento netto dopo la commissione della società di gestione, le spese condominiali e le tasse si colloca solitamente tra il 4% e il 6% annuo. Le cifre dell'8-10% nelle presentazioni sono generalmente lorde e calcolate su un'occupazione ottimistica.

Perché le consegne a Phuket contano più di quelle a Bangkok per un investitore?

La domanda a Bangkok dipende molto dai mutui locali e dagli affitti aziendali. Quella di Phuket dipende dagli acquirenti stranieri e dal flusso turistico. La crescita della componente di Phuket nel backlog mostra che i capitali internazionali continuano a entrare nel mercato immobiliare thailandese, nonostante la debolezza della domanda interna.

Come si trasferisce correttamente il denaro per un immobile in Thailandia?

I fondi devono provenire dall'estero in valuta estera, a nome dell'acquirente, ed essere convertiti in baht direttamente presso una banca thailandese. La banca rilascia il modulo FET, che certifica l'origine dei fondi. Senza questo documento, la registrazione in freehold per uno straniero non è possibile.

Conviene aspettare un calo dei prezzi a Phuket?

I prezzi del mercato primario sulla costa occidentale sono sostenuti dal costo del terreno e non mostrano segnali di ribasso generalizzato. È più probabile una divaricazione: i progetti solidi con un operatore funzionante manterranno il valore, quelli più deboli inizieranno a offrire sconti e piani di pagamento dilazionati. Aspettare una correzione generale sull'isola è una strategia poco efficace per chi ha bisogno di un immobile per un modello di affitto specifico.

Source: hatamatata

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