100 Mrd. Baht gegen das Wasser: Wer gewinnt in Bangkok?

Rechnen wir nach: Die Stadtverwaltung von Bangkok verspricht, in den nächsten 5-7 Jahren mindestens 100 Mrd. Baht in den Hochwasserschutz zu investieren. Das sind 14-20 Mrd. Baht pro Jahr. Den Schaden der Flut von 2011 beziffert die Weltbank landesweit auf 1,44 Billionen Baht. Das Jahresprogramm deckt also etwa ein Prozent jener Katastrophe ab.

Das heißt nicht, dass das Geld nutzlos ist. Es heißt nur, dass man davon keine Neubewertung des gesamten Marktes erwarten sollte. Die kurze Antwort für Investoren: In Sukhumvit und Sathorn, wo das Wasser ohnehin nicht wochenlang steht, ändert das Programm an den Preisen kaum etwas. Im Norden und Osten der Stadt kann es das Bild dagegen real verändern, in Don Mueang, Sai Mai, Bang Khen, Lat Phrao und Min Buri. Ein Preisaufschlag entsteht dort aber nicht am Tag der Budgetankündigung, sondern im Monat der Inbetriebnahme einer konkreten Pumpstation oder eines Entwässerungstunnels.

Kurzantwort

• Umfang des Programms: mindestens 100 Mrd. Baht über 5-7 Jahre, also rund 14-20 Mrd. Baht pro Jahr, bei einem Jahresbudget der Stadt von etwa 90-100 Mrd. Baht.
• Hauptmaßnahmen: Ausbau des unterirdischen Entwässerungstunnelnetzes, Pumpstationen, Schließung der Lücken im Damm entlang des Chao Phraya, Vertiefung der Kanäle.
• Profitieren werden vor allem die tief gelegenen Bezirke im Norden und Osten: Don Mueang, Sai Mai, Bang Khen, Lat Phrao, Min Buri, Nong Chok sowie das Küstenviertel Bang Khun Thian.
• Für Eigentumswohnungen im zentralen Geschäftsviertel liegt der Preiseffekt nahe null: Dort bestimmen Verkehrsanbindung und Grundstückswert den Aufschlag, nicht das Wasser.
• Größtes Risiko: Das nach 2011 angekündigte Wassermanagementprogramm über 350 Mrd. Baht wurde nie wie geplant umgesetzt.
• Realistischer Horizont für die Neubewertung einer Lage: 3 bis 7 Jahre nach Baubeginn eines konkreten Objekts, nicht nach der Pressekonferenz.

Wichtige Fakten

• Die Flut von 2011 betraf mehr als 60 Provinzen Thailands. Laut Weltbank belief sich der Gesamtschaden auf rund 1,44 Billionen Baht, die Industriezonen in Ayutthaya und Pathum Thani standen bis zu zwei Monate unter Wasser.
• Bangkok sinkt um etwa 1-2 cm pro Jahr; ein großer Teil der bebauten Fläche liegt nur 0,5-1,5 m über dem Meeresspiegel.
• Der größte aktive unterirdische Entwässerungstunnel der Stadt ist Bang Sue mit rund 6,4 km Länge und einer Kapazität von etwa 60 m³/s. Neue Tunnel folgen derselben Logik: Das Wasser fließt unterirdisch zum Fluss und umgeht verstopfte Kanäle.
• Entlang des Chao Phraya stehen im Stadtgebiet etwa 87 km Schutzmauern, doch auf Privatgrundstücken klaffen seit Jahrzehnten Lücken. Durch solche Lücken drang das Wasser in die Viertel Yang Nawa und Bang Kho Laem.
• Nach 2011 führten thailändische Versicherer Sublimits für Flutrisiken ein: In einer typischen Wohngebäudepolice liegt die Deckung für Wasserschäden deutlich unter dem Versicherungswert. Volle Absicherung kostet extra.
• Die Preisspanne in der Stadt bleibt enorm: In zentralen Lagen kosten Neubauten 200.000 bis 350.000 Baht pro m², in Randbezirken entlang der Metrolinien 70.000-110.000 Baht pro m².
• Laut Bangkok Post drosseln Bauträger neue Condo-Launches, um Bestände abzubauen; das Angebot im Großraum Bangkok sinkt laut Real Estate Information Center (REIC), während sich die Nachfrage stabilisiert.

Welche Bezirke wirklich profitieren

Die Logik ist einfach: Wertzuwachs erhält ein Standort, an dem das Risiko hoch war und nun sinkt. In Sathorn und an der Witthayu ist das Risiko ohnehin gering, dort gibt es nichts abzubauen.

Der Norden der Stadt ist ein anderer Fall. Don Mueang versank 2011 samt Flughafen im Wasser, und diese Erinnerung sitzt bei jedem thailändischen Hauskäufer bis heute tief. Sai Mai, Bang Khen, Khlong Sam Wa, Min Buri und Nong Chok dienten historisch als Pufferzone: Das Wasser aus dem Norden wird hier zurückgehalten, damit das Zentrum nicht überflutet. Wenn neue Tunnel und Pumpen dieses Szenario tatsächlich beseitigen, werden Grundstücke und Townhouses dort am stärksten neu bewertet.

Ein Sonderfall ist Bang Khun Thian, der einzige Bezirk Bangkoks mit Meereszugang. Dort sind nicht Starkregen das Problem, sondern Küstenerosion und steigender Meeresspiegel. Geld für Mangrovengürtel und Wellenbrecher gilt dort nicht als Preisaufschlag, sondern als Voraussetzung dafür, dass der Preis überhaupt erhalten bleibt.

Der bei Expats beliebte Streifen Thonglor-Ekkamai passt nicht in dieses Bild. Es gibt dort keine wochenlangen Überflutungen, aber regelmäßig Sturzfluten nach heftigem Regen: Die Sois verwandeln sich für eine Stunde in einen Kanal, das Wasser steht knöcheltief, die Tiefgaragen bekommen den ersten Schlag ab. Das ist ein Problem der lokalen Entwässerung, nicht der Dämme für 100 Mrd. Baht. Die Wohnung im 15. Stock verliert dadurch keinen Baht, das Auto im ersten Untergeschoss schon.

Warum ich nicht auf ein Versprechen hin kaufen würde

Der Präzedenzfall ist zu frisch. 2012 kündigte die Regierung ein Wassermanagementprogramm über 350 Mrd. Baht an: neun Module, Dämme, Umleitungskanäle, Wasserableitung an Bangkok vorbei. Die Verträge wurden vor Gericht angefochten, nach dem Machtwechsel 2014 wurde das Projekt faktisch zerlegt. Ein kleinerer Teil des Angekündigten wurde gebaut, und bis heute wird gestritten, welcher.

Die Zahl von 100 Mrd. Baht in 5-7 Jahren ist daher ein Rahmen von Absichten, kein Lieferplan. Das städtische Budget liegt bei etwa 90-100 Mrd. Baht pro Jahr, und 15-20 % davon für Wasser abzuzweigen, während Müllabfuhr, Busse und Schulen bezahlt werden müssen, ist kaum machbar. Ein Teil der Summe kommt mit Sicherheit über Kredite und den Zentralhaushalt und hängt damit vom politischen Zyklus ab.

Praktische Konsequenz: Zahlen Sie keine 10-15 % über Marktniveau, nur weil nebenan angeblich ein Tunnel entsteht. Kaufen Sie, wenn der Tunnel in Betrieb ist und mindestens eine Regenzeit überstanden hat.

Was das für Wohnungskäufer bedeutet

Das Wasser wirkt auf drei Arten auf den Preis einer Eigentumswohnung, und keine betrifft das Stockwerk selbst.

Erstens: Tiefgarage und Gewerbesockel. Ein gefluteter Untergeschossbereich bedeutet Reparaturen zulasten des Gemeinschaftsfonds, steigende Rücklagen (sinking fund) und sinkendes Interesse von Mietern an Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss.

Zweitens: Liquidität beim Wiederverkauf. Thailändische Käufer erinnern sich an 2011 besser als Ausländer. Ein Objekt in einem Bezirk mit dem Ruf, es 'staut', verkauft sich länger und mit höherem Abschlag, selbst wenn das konkrete Gebäude nie betroffen war.

Drittens: Versicherung und Betriebskosten. Eine Police mit voller Flutdeckung ist für ein Gebäude in der Risikozone teurer, und das schlägt sich in der monatlichen Common Area Fee nieder, die der Eigentümer zahlt, nicht der Mieter.

Wer eine Besichtigungsreise plant, sollte im September oder Oktober anreisen, auf dem Höhepunkt der Regenzeit: In drei Tagen sehen Sie mehr über die Entwässerung eines Viertels als in jedem Bericht.

Die Bedingung, unter der man all das ignorieren kann: Wenn Sie eine Wohnung in einem Hochhaus an der BTS-Linie mit einem Budget von bis zu 5 Mio. Baht zur Vermietung kaufen, ist das Flutthema zweitrangig. Entscheidend sind dann die Gehdistanz zur Station, das Neubauangebot im Umkreis von einem Kilometer und die Qualität der Hausverwaltung.

FAQ

Wird meine Wohnung in Bangkok überflutet?

Die Wohnung selbst ist ab dem zweiten Stock praktisch außer Gefahr. Die Gefahr betrifft Tiefgarage, Aufzugsschächte, Elektroräume und den Eingangsbereich. 2011 verloren viele Häuser nicht die Wohnungen, sondern den Zugang: Das Wasser stand auf der Straße, die Aufzüge wurden abgeschaltet, Bewohner zogen für einen Monat aus.

Welche Bezirke Bangkoks sind am häufigsten betroffen?

Historisch sind es der Norden und Osten: Don Mueang, Sai Mai, Bang Khen, Lat Phrao, Khlong Sam Wa, Min Buri, Nong Chok. Dazu kommen das Küstenviertel Bang Khun Thian und einzelne Abschnitte am Chao Phraya, wo in der Schutzmauer Lücken bleiben.

Steigen die Preise nach dem Bau neuer Dämme und Tunnel?

In Hochrisikozonen ja, aber mit Verzögerung. Der Markt reagiert auf das in Betrieb genommene Objekt, nicht auf die Ankündigung. Rechnen Sie mit einem Horizont von 3-7 Jahren und mit Grundstücksanlagen: Häuser und Townhouses werden stärker neu bewertet als Wohnungen.

Lohnt sich der Kauf im Zentrum, um sich um Wasser keine Gedanken zu machen?

Das Zentrum ist tatsächlich trockener, aber diese Prämie müssen Sie nicht separat zahlen, sie steckt bereits im Preis. Im CBD kaufen Sie Verkehrsanbindung und knappes Bauland, der Flutschutz kommt als Bonus.

Kann man eine Wohnung gegen Hochwasser versichern?

Ja, aber lesen Sie die Sublimits genau. Nach 2011 haben thailändische Versicherer die Deckung für Wasserschäden in Standardpolicen begrenzt. Erweiterter Schutz wird als separate Option abgeschlossen und kostet mehr als der Basistarif.

Wie prüfe ich eine konkrete Adresse vor dem Kauf?

Drei Schritte: Satellitenbilder und die Höhe des Grundstücks im Verhältnis zur benachbarten Straße prüfen, die Wachleute benachbarter Gebäude nach dem letzten Starkregen fragen und die Besichtigung in der Regenzeit durchführen. Der Verkäufer wird Ihnen nichts über das Wasser erzählen.

Beeinflusst das Absinken des Bodens den langfristigen Wert?

Für ein einzelnes Gebäude indirekt, über das Überflutungsrisiko. Ein Absinken von 1-2 cm pro Jahr bedeutet, dass sich das Straßenniveau im Verhältnis zum Wasser langsam verschlechtert; heute trockene Bezirke können in 15-20 Jahren Pumpen brauchen. Das spricht für Neubauprojekte mit erhöhtem Sockel.

Betrifft das Programm Ferienorte wie Phuket und Pattaya?

Nein, die 100 Mrd. Baht sind das Budget der Stadtverwaltung Bangkok. Phuket hat eigene Probleme mit der Regenwasserkanalisation in Patong und Chalong, die separat und deutlich bescheidener finanziert werden.

Empfehlung: Fordern Sie vor dem Kauf in jedem Bezirk außerhalb des zentralen Bangkok vom Bauträger die Höhenkote des Erdgeschosses relativ zur Straße und die Überflutungshistorie des Grundstücks der letzten 15 Jahre an. Gibt es keine Zahlen, werten Sie den Bezirk als riskant und verhandeln Sie 5-10 % nach unten, statt für einen künftigen Tunnel zu viel zu zahlen.

Source: Bangkok Post

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