Gross vs. Net Yield auf Phuket: Reale Renditen im Jahr 2026

Ein Projektentwickler verspricht Ihnen 10 % Jahresrendite auf Phuket. Sie unterzeichnen den Vertrag, vermieten die Einheit — und stellen nach einem Jahr fest, dass die tatsächliche Rendite kaum 5,2 % erreicht. Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite ist kein akademisches Detail. Es handelt sich um reale Verluste von Zehntausenden Baht, die in Kostenpositionen verschwinden, über die Ihr Verkäufer wohlweislich geschwiegen hat.

Auf Phuket liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite für Eigentumswohnungen im Jahr 2026 je nach Lage bei 6–8 %. Nach Abzug aller Kosten sinkt die Nettomietrendite auf 3,5–5,5 %. Wer diesen Unterschied versteht, trifft Investitionsentscheidungen auf Basis von Fakten — nicht auf Grundlage von Hochglanzbroschüren.

Quick Answer

• Bruttomietrendite (Gross Yield): Jährlicher Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Auf Phuket: 6–8 %
• Nettomietrendite (Net Yield): Rendite nach Abzug aller Kosten. Realistischer Bereich: 3,5–5,5 %
• Die Lücke zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt typischerweise 2–3 Prozentpunkte
• Wesentliche Kostenpositionen: Hausverwaltung (20–30 % der Mieteinnahmen), Gemeinschaftsgebühren (Common Fee), Steuern, Versicherung, Möbelamortisation
• Gebiete mit der höchsten Nettorendite 2026: Bang Tao und Nai Harn — bis zu 5,5 % für Studios und 1-Zimmer-Einheiten
• Vom Entwickler garantierte Renditen sind in der Regel bereits in einem überhöhten Verkaufspreis eingepreist

Scenarios and Options

Szenario 1: Eigentumswohnung in Patong — Touristischer Hochbetrieb

Patong erzielt die höchste Auslastung — bis zu 75–85 % in der Hochsaison (November bis April). Ein Studio mit 30 m² kostet zwischen 3,5 und 5 Mio. Baht. Die durchschnittliche Kurzzeitmietrate liegt bei 1.500–2.500 Baht pro Nacht über Plattformen wie Airbnb. Die Bruttomietrendite erreicht leicht 8 %. Allerdings ist Patong ein hart umkämpfter Markt mit hohem Möbelverschleiß und erhöhtem Verwaltungsaufwand. Die Nettorendite fällt auf 4–4,5 %.

Szenario 2: Bang Tao — Optimales Verhältnis von Preis und Mieterqualität

Bang Tao zieht Langzeitmieter und Familien an. Eine 1-Zimmer-Wohnung (45 m²) kostet 5–7 Mio. Baht. Bei Langzeitvermietung werden 30.000–50.000 Baht pro Monat erzielt. Die Auslastung ist stabiler, die Verwaltungskosten geringer. Bruttomietrendite: 7 %, Nettomietrendite: bis zu 5,5 %. Bang Tao gehört zu den attraktivsten Lagen für eine Buy-to-Let-Strategie.

Szenario 3: Rawai und Nai Harn — Steigende Liquidität im Süden

Der Süden Phukets entwickelt sich dynamisch. Die Einstiegspreise sind niedriger — Studios ab 2,8 Mio. Baht. Bei professioneller Verwaltung erreicht die Bruttomietrendite 7,5 %, die Nettomietrendite 5–5,5 %. Das Risiko liegt in der geringeren Wiederverkaufsliquidität im Vergleich zur Westküste.

Szenario 4: Poolvillen — Hohe Einnahmen, hohe Kosten

Eine Villa mit Pool und 2–3 Schlafzimmern kostet 12–25 Mio. Baht. In der Hochsaison werden Mietpreise von 8.000–20.000 Baht pro Nacht erzielt. Die formale Bruttomietrendite liegt bei 6–8 %, doch Kosten für Poolwartung, Gartenarbeit, Personal und Reparaturen drücken die Nettorendite auf 3,5–4,5 %.

So berechnen Sie die Nettorendite: Schritt-für-Schritt

Schritt 1. Ermitteln Sie den jährlichen Bruttomieteinnahmen (Tagesrate × belegte Tage)

Schritt 2. Ziehen Sie die Verwaltungsgebühr ab — in der Regel 20–30 % der Mieteinnahmen

Schritt 3. Ziehen Sie die Common Fee (Wohnungsgemeinschaftsgebühr) ab — 40–80 Baht/m²/Monat

Schritt 4. Berücksichtigen Sie Steuern: progressiver Einkommensteuersatz für Ausländer von 5–35 %; nach Abzügen effektiv 5–15 % auf Mieteinnahmen

Schritt 5. Kalkulieren Sie Reparatur- und Möbelamortisationskosten — jährlich ca. 5–8 % der Einnahmen

Schritt 6. Ziehen Sie die Gebäudeversicherung ab — 3.000–10.000 Baht/Jahr für eine Eigentumswohnung

Schritt 7. Dividieren Sie den Nettoertrag durch den Gesamtkaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten (ca. 6–7 % des Kaufpreises)

Formel: Net Yield = (Jahreseinnahmen − Alle Kosten) ÷ (Kaufpreis + Transaktionskosten) × 100 %

Vergleichstabelle nach Lage und Objekttyp

Lage	Objekttyp	Preis (Mio. Baht)	Bruttorendite	Nettorendite	Auslastung
Patong	Studio 30 m²	3,5–5	7–8 %	4–4,5 %	75–85 %
Bang Tao	1-Zimmer 45 m²	5–7	6,5–7 %	5–5,5 %	70–80 %
Nai Harn	Studio 28 m²	2,8–4	7–7,5 %	5–5,5 %	65–75 %
Laguna	2-Zimmer 70 m²	8–12	5,5–6,5 %	3,5–4,5 %	65–75 %
Kamala	Villa 3 Schlafzimmer	15–25	6–8 %	3,5–4,5 %	55–70 %
Rawai	1-Zimmer 40 m²	3–5	7–7,5 %	5–5,5 %	65–75 %

Main Risks and Mistakes

Fehler Nr. 1: Die Bruttorendite als Endgröße betrachten. Entwickler und Makler kommunizieren fast ausnahmslos die Bruttorendite. Das ist keine Lüge — aber eine halbe Wahrheit. Rechnen Sie immer bis zur Nettorendite durch.

Fehler Nr. 2: Saisonalität ignorieren. Phuket hat eine ausgeprägte Nebensaison (Mai bis Oktober). Die Auslastung sinkt um 30–40 %. Wer mit 100 % Belegung kalkuliert, wird unweigerlich enttäuscht.

Fehler Nr. 3: Leerstandszeiten zwischen Mietern nicht einplanen. Selbst in der Hochsaison entstehen buchungsfreie Tage. Eine realistische Jahresdurchschnittsauslastung liegt bei 65–75 %.

Fehler Nr. 4: Garantierte Renditen unkritisch akzeptieren. Programme mit 7–10 % Garantierendite bedeuten oft, dass der Entwickler den Kaufpreis um 15–25 % überhöht hat. Im Wesentlichen zahlen Sie sich Ihre eigene Rendite aus dem Aufpreis zurück.

Fehler Nr. 5: Exit-Strategie vernachlässigen. Eine hohe Nettorendite nützt wenig, wenn Sie das Objekt nach 5–7 Jahren nicht verkaufen können. Bessere Wiederverkaufsliquidität bieten etablierte Lagen wie Bang Tao, Surin und Kamala.

Fehler Nr. 6: An der Hausverwaltung sparen. Eigenständiges Fernmanagement mag nach einer Einsparung von 20–30 % klingen. In der Praxis führt es zu Mieterverlusten, schlechten Bewertungen und sinkendem Einkommen.

FAQ

Wie hoch ist die durchschnittliche Nettorendite auf Phuket im Jahr 2026? Für verwaltete Eigentumswohnungen beträgt sie 3,5–5,5 % je nach Lage und Vermietungsart. Für Villen liegt sie bei 3–4,5 %.

Was ist rentabler — Kurz- oder Langzeitvermietung? Kurzzeitvermietung erzielt eine höhere Bruttorendite, verursacht aber höhere Kosten für Verwaltung, Reinigung und Marketing. Langzeitvermietung ist stabiler und besser planbar. Der Unterschied in der Nettorendite beträgt in der Regel nicht mehr als 0,5–1 % zugunsten der Kurzzeitvermietung.

Ist eine Nettorendite von über 6 % auf Phuket möglich? Theoretisch ja — bei Eigenverwaltung, minimalen Kosten und einer günstigen Lage. Dies ist jedoch eher die Ausnahme. Nachhaltige 5–5,5 % sind ein sehr gutes Ergebnis.

Wie wirken sich garantierte Renditen auf die tatsächliche Rendite aus? Garantierte Renditen gelten meist 3–5 Jahre. Nach Ablauf kann die reale Rendite um 2–3 % unter dem versprochenen Wert liegen, während der überhöhte Einstiegspreis den Wiederverkauf erschwert.

Welche Steuern zahlt ein ausländischer Eigentümer auf Mieteinnahmen? Progressiver Einkommensteuersatz von 5–35 %. Bei sachgerechter Steuerplanung liegt der effektive Satz für typische Mieteinnahmen bei 5–15 %.

Beeinflusst die Etage oder die Aussicht die Rendite? Ja. Einheiten mit Meerblick und in höheren Etagen erzielen 15–25 % höhere Mietpreise, kosten aber auch mehr. Die Nettorendite ist in etwa vergleichbar, die Wiederverkaufsliquidität jedoch höher.

Wie wirkt sich die Saisonalität auf die Renditeberechnung aus? In der Hochsaison (November bis April) liegen die Mietpreise 40–60 % über dem Niveau der Nebensaison. Berechnen Sie stets den gewichteten Jahresdurchschnitt — niemals eine Hochrechnung der Spitzenmonate.

Sollte die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigt werden? Ja, als separate Kennzahl — den Total Return. Eigentumswohnungen in beliebten Lagen auf Phuket steigen schätzungsweise um 3–7 % jährlich im Wert. Das ergänzt die Nettorendite, ersetzt sie aber nicht.

Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, erstellen Sie Ihre eigene Nettorenditeberechnung nach der obigen Formel. Fordern Sie von der Hausverwaltung einen detaillierten Kostenbericht der letzten 12 Monate für vergleichbare Objekte an. Vergleichen Sie mindestens 3 Lagen und 2 Vermietungsarten. Der Unterschied zwischen fundierter Kalkulation und blindem Vertrauen in Werbematerial kann bei einem typischen Objekt im Wert von 5 Mio. Baht jährlich 100.000–300.000 Baht ausmachen.

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