Gross vs Net Yield на Пхукеті: реальні цифри прибутковості у 2026 році

Забудовник обіцяє вам 10% річних на Пхукеті. Ви підписуєте контракт, заселяєте орендарів — і через рік виявляєте, що реальна прибутковість ледве сягає 5,2%. Різниця між gross і net yield — це не академічна тонкість. Це десятки тисяч батів, які зникають у статтях витрат, про які промовчав ваш агент.

На Пхукеті у 2026 році середній gross yield для кондомініумів становить 6–8% залежно від району. Але після вирахування всіх витрат net yield опускається до 3,5–5,5%. Розуміння цієї різниці — єдиний спосіб ухвалити інвестиційне рішення на основі фактів, а не маркетингових буклетів.

Quick Answer

• Gross yield — валова прибутковість: річний дохід від оренди, поділений на вартість купівлі. На Пхукеті — від 6% до 8%

• Net yield — чиста прибутковість після всіх витрат. Реальний діапазон — 3,5–5,5%

• Розрив між gross і net зазвичай становить 2–3 відсоткові пункти

• Ключові статті витрат: керуюча компанія (20–30% від орендного доходу), комунальний збір (common fee), податки, страхування, амортизація меблів

• Райони з найвищим net yield у 2026 році: Банг Тао та Най Харн — до 5,5% для студій і 1-bedroom

• Гарантована прибутковість від забудовника найчастіше вже закладена у завищену ціну об'єкта

Scenarios and Options

Сценарій 1: Кондомініум у Патонзі — туристичний потік

Патонг генерує максимальне завантаження — до 75–85% у високий сезон (листопад–квітень). Студія площею 30 кв.м коштує від 3,5 до 5 млн батів. Середня орендна ставка — 1 500–2 500 батів/добу через Airbnb. Gross yield легко сягає 8%. Однак Патонг — район із високою конкуренцією, агресивним зносом меблів і підвищеними витратами на управління. Net yield падає до 4–4,5%.

Сценарій 2: Банг Тао — баланс ціни та якості орендаря

Банг Тао приваблює довгострокових орендарів і сім'ї. Кондомініум 1-bedroom (45 кв.м) — від 5 до 7 млн батів. Орендна ставка — 30 000–50 000 батів/місяць при довгостроковій оренді. Завантаженість стабільніша, витрати на управління нижчі. Gross yield — 7%, net yield — до 5,5%. Це один із найкращих районів для стратегії buy-to-let.

Сценарій 3: Раваї та Най Харн — зростаюча ліквідність

Південь Пхукета активно розвивається. Вхідні ціни нижчі — студія від 2,8 млн батів. При грамотному управлінні gross yield сягає 7,5%, net yield — 5–5,5%. Ризик — менша ліквідність при перепродажі порівняно із західним узбережжям.

Сценарій 4: Вілла в оренду — високий чек, високі витрати

Вілла з басейном на 2–3 спальні обходиться від 12 до 25 млн батів. Орендна ставка у високий сезон — 8 000–20 000 батів/добу. Gross yield формально 6–8%, але витрати на обслуговування басейну, саду, персонал і ремонт суттєво зменшують доходи. Net yield для вілл рідко перевищує 3,5–4,5%.

Як розрахувати net yield: покроковий чек-лист

Крок 1. Визначте річний валовий дохід від оренди (ставка × дні завантаженості)

Крок 2. Відрахуйте комісію керуючої компанії — зазвичай 20–30% від орендного доходу

Крок 3. Відрахуйте common fee (збір кондомініуму) — 40–80 батів/кв.м/місяць

Крок 4. Відрахуйте податки: прибутковий податок для іноземців — прогресивна шкала від 5% до 35%, на практиці для орендного доходу — 5–15% з урахуванням вирахувань

Крок 5. Врахуйте витрати на ремонт і амортизацію меблів — закладайте 5–8% від доходу щорічно

Крок 6. Відрахуйте страхування об'єкта — 3 000–10 000 батів/рік для кондомініуму

Крок 7. Поділіть чистий дохід на повну вартість купівлі (включно з податками і зборами при купівлі — близько 6–7% від ціни)

Формула: Net Yield = (Річний дохід − Усі витрати) ÷ (Ціна купівлі + Витрати на угоду) × 100%

Порівняльна таблиця районів Пхукета — 2026

Район	Тип об'єкта	Ціна (млн батів)	Gross Yield	Net Yield	Завантаженість
Патонг	Студія 30 кв.м	3,5–5	7–8%	4–4,5%	75–85%
Банг Тао	1-bed 45 кв.м	5–7	6,5–7%	5–5,5%	70–80%
Най Харн	Студія 28 кв.м	2,8–4	7–7,5%	5–5,5%	65–75%
Лагуна	2-bed 70 кв.м	8–12	5,5–6,5%	3,5–4,5%	65–75%
Камала	Вілла 3-bed	15–25	6–8%	3,5–4,5%	55–70%
Раваї	1-bed 40 кв.м	3–5	7–7,5%	5–5,5%	65–75%

Main Risks and Mistakes

Помилка №1: Довіряти gross yield як кінцевому показнику. Забудовники та агенти майже завжди називають gross yield. Це не обман — але це напівправда. Завжди перераховуйте до net.

Помилка №2: Ігнорувати сезонність. Пхукет має виражений низький сезон (травень–жовтень). Завантаженість падає на 30–40%. Розрахунок на 100% завантаженість — прямий шлях до розчарування.

Помилка №3: Не закладати простій між орендарями. Навіть у високий сезон між бронюваннями виникають порожні дні. Реалістична середньорічна завантаженість — 65–75%.

Помилка №4: Купувати з гарантованою прибутковістю без аналізу. Програми guaranteed return на 7–10% часто означають, що забудовник завищив ціну на 15–25%. Фактично ви платите собі власну прибутковість із переплати.

Помилка №5: Не враховувати стратегію виходу. Висока net yield марна, якщо ви не зможете продати об'єкт через 5–7 років. Ліквідність вища у розкручених локаціях — Банг Тао, Сурін, Камала.

Помилка №6: Економити на керуючій компанії. Самостійне управління здалеку здається способом заощадити 20–30% витрат. На практиці це втрата орендарів, погані відгуки та падіння доходу.

FAQ

Який середній net yield на Пхукеті у 2026 році? Для кондомініумів в управлінні — 3,5–5,5% залежно від району і типу оренди. Для вілл — 3–4,5%.

Що вигідніше — короткострокова чи довгострокова оренда? Короткострокова (подобова) дає вищий gross yield, але потребує більших витрат на управління, прибирання та маркетинг. Довгострокова оренда — стабільніша і передбачуваніша. Різниця у net yield — зазвичай не більше 0,5–1% на користь короткострокової.

Чи можна отримати net yield вище 6% на Пхукеті? Теоретично — так, при самостійному управлінні, мінімальних витратах і вдалій локації. Але це скоріше виняток. Стабільні 5–5,5% — відмінний результат.

Як guaranteed return впливає на реальну прибутковість? Гарантована прибутковість зазвичай діє 3–5 років. Після завершення програми реальна прибутковість може виявитися на 2–3% нижчою за заявлену, а перепродаж — складнішим через завищену початкову ціну.

Які податки сплачує іноземний власник з орендного доходу? Прибутковий податок за прогресивною шкалою — від 5% до 35%. При грамотному податковому плануванні ефективна ставка для типового орендного доходу — 5–15%.

Чи впливають поверх і вид на yield? Так. Юніти з видом на море та на верхніх поверхах здаються дорожче на 15–25%, але й коштують більше. Net yield приблизно однаковий, однак ліквідність при перепродажі — вища.

Як сезонність впливає на розрахунок прибутковості? Високий сезон (листопад–квітень) — ставки на 40–60% вищі, ніж у низький. Завжди рахуйте середньозважену річну ставку, а не екстраполюйте пікові місяці.

Чи варто враховувати зростання вартості об'єкта (capital appreciation)? Так, але це окрема метрика — total return. За оцінками ринку, кондомініуми на Пхукеті зростають у ціні на 3–7% щорічно у популярних районах. Це доповнює net yield, але не замінює його.

Перед підписанням договору складіть власний розрахунок net yield за формулою вище. Запросіть у керуючої компанії деталізований звіт про витрати за останні 12 місяців для аналогічних об'єктів. Порівняйте мінімум 3 райони і 2 типи оренди. Різниця між грамотним розрахунком і вірою в рекламний буклет — це 100 000–300 000 батів щорічно на типовому об'єкті вартістю 5 млн батів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.