Gross vs Net Yield à Phuket : les vrais chiffres de rentabilité en 2026

Un promoteur vous promet 10 % de rendement annuel à Phuket. Vous signez, vous trouvez vos locataires — et un an plus tard, votre rendement réel plafonne à 5,2 %. La différence entre gross yield et net yield n'est pas un détail technique réservé aux financiers. C'est la différence entre des dizaines de milliers de bahts qui restent dans votre poche et ceux qui disparaissent dans des lignes de dépenses que votre agent a soigneusement omis de mentionner.

En 2026, le gross yield moyen pour un appartement en copropriété à Phuket oscille entre 6 % et 8 % selon le quartier. Après déduction de l'ensemble des charges, le net yield réel tombe à 3,5 %–5,5 %. Comprendre cet écart est la seule façon de prendre une décision d'investissement fondée sur des faits — et non sur une brochure marketing.

Quick Answer

• Gross yield — rendement brut : revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat. À Phuket, il se situe entre 6 % et 8 %

• Net yield — rendement net après toutes les charges. La fourchette réelle est de 3,5 %–5,5 %

• L'écart entre gross et net représente généralement 2 à 3 points de pourcentage

• Principaux postes de charges : société de gestion locative (20–30 % des revenus), charges de copropriété (common fee), impôts, assurance, amortissement du mobilier

• Quartiers affichant le meilleur net yield en 2026 : Bang Tao et Nai Harn — jusqu'à 5,5 % pour les studios et les appartements d'une chambre

• Les programmes de rendement garanti proposés par les promoteurs sont le plus souvent financés par un prix d'achat artificiellement gonflé

Scenarios and Options

Scénario 1 : Copropriété à Patong — flux touristique maximal

Patong génère les taux d'occupation les plus élevés de l'île — 75 %–85 % en haute saison (novembre à avril). Un studio de 30 m² se négocie entre 3,5 et 5 millions de bahts. Le loyer moyen via les plateformes courtes durée atteint 1 500–2 500 bahts par nuit. Le gross yield dépasse facilement 8 %. Cependant, Patong est un marché saturé : concurrence intense, usure accélérée du mobilier et frais de gestion élevés. Résultat : le net yield retombe à 4 %–4,5 %.

Scénario 2 : Bang Tao — équilibre entre prix et qualité locative

Bang Tao attire des locataires long terme et des familles aisées. Un appartement d'une chambre (45 m²) se situe entre 5 et 7 millions de bahts. Le loyer mensuel en location longue durée oscille entre 30 000 et 50 000 bahts. L'occupation y est plus stable, les frais de gestion moins lourds. Gross yield : 7 % ; net yield : jusqu'à 5,5 %. Ce quartier figure parmi les meilleurs pour une stratégie buy-to-let pérenne.

Scénario 3 : Rawai et Nai Harn — liquidité en progression

Le sud de Phuket connaît un développement soutenu. Les prix d'entrée restent accessibles — un studio dès 2,8 millions de bahts. Avec une gestion rigoureuse, le gross yield peut atteindre 7,5 % et le net yield 5 %–5,5 %. Le risque principal : une liquidité à la revente inférieure à celle de la côte ouest, notamment par rapport à Bang Tao ou Surin.

Scénario 4 : Villa avec piscine — ticket élevé, charges élevées

Une villa de 2 à 3 chambres avec piscine se négoc ie entre 12 et 25 millions de bahts. Le loyer en haute saison peut atteindre 8 000–20 000 bahts par nuit. Le gross yield affiché est de 6 %–8 %, mais l'entretien de la piscine, du jardin, du personnel et les réparations récurrentes absorbent une part significative des revenus. Le net yield pour les villas dépasse rarement 3,5 %–4,5 %.

Comment calculer votre net yield : guide pas à pas

Étape 1. Calculez le revenu locatif brut annuel (tarif × nombre de nuits occupées)

Étape 2. Déduisez la commission de la société de gestion — généralement 20–30 % des revenus locatifs

Étape 3. Déduisez les charges de copropriété (common fee) — 40–80 bahts/m²/mois

Étape 4. Déduisez les impôts : l'impôt sur le revenu locatif suit un barème progressif de 5 % à 35 % ; en pratique, le taux effectif se situe entre 5 % et 15 % après abattements

Étape 5. Provisionnez l'entretien et l'amortissement du mobilier — comptez 5–8 % des revenus annuels

Étape 6. Déduisez l'assurance du bien — entre 3 000 et 10 000 bahts par an pour un appartement

Étape 7. Divisez le revenu net par le coût total d'acquisition (prix + frais de transaction, soit environ 6–7 % du prix)

Formule : Net Yield = (Revenus annuels — Toutes charges) ÷ (Prix d'achat + Frais d'acquisition) × 100 %

Tableau comparatif par quartier

Quartier	Type de bien	Prix (millions de bahts)	Gross Yield	Net Yield	Taux d'occupation
Patong	Studio 30 m²	3,5–5	7–8 %	4–4,5 %	75–85 %
Bang Tao	1 chambre 45 m²	5–7	6,5–7 %	5–5,5 %	70–80 %
Nai Harn	Studio 28 m²	2,8–4	7–7,5 %	5–5,5 %	65–75 %
Laguna	2 chambres 70 m²	8–12	5,5–6,5 %	3,5–4,5 %	65–75 %
Kamala	Villa 3 chambres	15–25	6–8 %	3,5–4,5 %	55–70 %
Rawai	1 chambre 40 m²	3–5	7–7,5 %	5–5,5 %	65–75 %

Main Risks and Mistakes

Erreur n°1 : Prendre le gross yield pour le rendement final. Les promoteurs et les agents communiquent presque systématiquement sur le gross yield. Ce n'est pas un mensonge — mais c'est une vérité incomplète. Recalculez toujours en net yield avant de prendre une décision.

Erreur n°2 : Ignorer la saisonnalité. Phuket connaît une basse saison marquée de mai à octobre. Le taux d'occupation peut chuter de 30 à 40 %. Tabler sur une occupation à 100 % tout au long de l'année est une erreur classique et coûteuse.

Erreur n°3 : Ne pas provisionner les périodes creuses entre locataires. Même en haute saison, des jours sans réservation sont inévitables. Une occupation annuelle réaliste se situe entre 65 % et 75 %.

Erreur n°4 : Acheter sur la seule base d'un rendement garanti sans analyse approfondie. Les programmes de guaranteed return à 7 %–10 % signifient souvent que le promoteur a gonflé le prix de vente de 15 à 25 %. Vous vous remboursez en réalité votre propre rendement avec votre surpaiement initial.

Erreur n°5 : Négliger la stratégie de sortie. Un net yield élevé ne sert à rien si la revente est difficile dans 5 à 7 ans. La liquidité est nettement supérieure dans les quartiers établis : Bang Tao, Surin, Kamala.

Erreur n°6 : Vouloir gérer le bien à distance sans société de gestion. Économiser 20–30 % de frais de gestion semble attractif — mais en pratique, cela se traduit par des locataires perdus, de mauvaises évaluations en ligne et une chute des revenus locatifs.

FAQ

Quel est le net yield moyen à Phuket en 2026 ?

Pour les appartements en copropriété gérés par une société spécialisée, le net yield se situe entre 3,5 % et 5,5 % selon le quartier et le type de location. Pour les villas, il oscille entre 3 % et 4,5 %.

Quelle est la meilleure option — location courte ou longue durée ?

La location courte durée (nuitées) génère un gross yield plus élevé, mais implique davantage de frais de gestion, de ménage et de marketing. La location longue durée est plus stable et prévisible. La différence de net yield entre les deux formules est généralement de 0,5 à 1 point en faveur de la courte durée.

Est-il possible d'obtenir un net yield supérieur à 6 % à Phuket ?

En théorie oui, avec une gestion en direct, des charges minimales et un emplacement idéal. Mais il s'agit d'une exception. Un net yield stable de 5 %–5,5 % représente déjà un excellent résultat sur ce marché.

Comment le rendement garanti affecte-t-il la rentabilité réelle ?

Les programmes de rendement garanti s'appliquent généralement sur 3 à 5 ans. À leur terme, le rendement réel peut être inférieur de 2 à 3 points à celui annoncé, et la revente devient plus complexe en raison du prix d'achat initial surévalué.

Quels impôts un propriétaire étranger paie-t-il sur ses revenus locatifs ?

L'impôt sur le revenu suit un barème progressif de 5 % à 35 %. Avec une planification fiscale adaptée, le taux effectif pour des revenus locatifs typiques se situe entre 5 % et 15 %.

L'étage et la vue ont-ils un impact sur le yield ?

Oui. Les appartements avec vue mer en étage élevé se louent 15 à 25 % plus cher, mais leur prix d'achat est proportionnellement plus élevé. Le net yield reste globalement similaire, mais la liquidité à la revente est supérieure.

Comment la saisonnalité influence-t-elle le calcul de la rentabilité ?

En haute saison (novembre à avril), les loyers sont 40 à 60 % plus élevés qu'en basse saison. Calculez toujours un tarif annuel moyen pondéré — n'extrapolez jamais les mois de pointe à l'ensemble de l'année.

Faut-il intégrer la plus-value potentielle dans le calcul du rendement ?

Oui, mais il s'agit d'une métrique distincte — le total return. Les estimations du marché tablent sur une appréciation annuelle de 3 à 7 % pour les copropriétés dans les quartiers prisés. Cela complète le net yield, mais ne le remplace pas.

Avant de signer le moindre contrat, établissez votre propre calcul de net yield en suivant la formule détaillée ci-dessus. Demandez à la société de gestion un rapport détaillé des charges sur les 12 derniers mois pour des biens comparables. Comparez au minimum 3 quartiers et 2 formules locatives. La différence entre un investisseur informé et un acheteur séduit par une brochure peut représenter 100 000 à 300 000 bahts par an sur un bien à 5 millions de bahts.

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