Hotel eroffnen in Thailand 2026: Lizenzen, Eigentumsformen und Schritt-fur-Schritt-Plan

Fast jeder dritte internationale Villenkaufer auf Phuket stellt fruher oder spater dieselbe Frage: Darf ich meine Immobilie tageweise vermieten? Die kurze Antwort lautet: ja, aber nicht ohne Lizenz. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bussgelder von bis zu 20.000 Baht pro Tag und die Schliessung des Objekts.

Thailand reguliert die kurzfristige Vermietung sehr strikt. Jede Unterkunft, die Gaste fur weniger als 30 Tage gegen Bezahlung aufnimmt, gilt nach dem Hotel Act B.E. 2547 (2004) als Hotel und benotigt eine Hotel License. Seit 2023 gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme, die die Lage fur kleinere Investoren grundlegend verandert.

Kurzantwort

• Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) in Thailand erfordert grundsatzlich eine Hotel License

• Objekte mit bis zu 8 Zimmern und maximal 30 Gasten sind seit 2023 von der vollen Lizenzpflicht befreit und operieren uber ein Certificate of Exemption

• Auslander konnen ein Hotel besitzen: uber eine thailandische Firma (51% thailandischer Partner), uber eine Foreign Business License (FBL) oder uber das BOI-Programm mit 100% auslandischem Eigentum

• Der Lizenzierungsprozess dauert rund 6 Monate, die Lizenz gilt 5 Jahre

• Ein neuer Accommodation Act soll die Regeln fur Hostels, Homestays und Airbnb-Formate vereinfachen

• Vermietung fur mehr als 30 Tage benotigt keine Hotellizenz und unterliegt dem Zivil- und Handelsgesetzbuch

Wichtige Fakten

• Der Hotel Act B.E. 2547 (2004) ist die zentrale gesetzliche Grundlage fur das Hotelgeschaft in Thailand, seit uber 20 Jahren in Kraft und gilt als reformbedurftig

• Die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023) nahm kleine Unterkunfte aus der Hoteldefinition heraus: Objekte mit bis zu 8 Zimmern und 30 Gasten erhalten ein Certificate of Exemption mit 5 Jahren Gultigkeit und Verlangerungsoption

• Thailand kennt 4 Kategorien von Hotellizenzen: Type 1 (nur Unterkunft, bis 50 Zimmer), Type 2 (Unterkunft plus Verpflegung), Type 3 (Komplex mit Konferenzraumen), Type 4 (gehobener Standard)

• Das BOI (Board of Investment) ermoglicht auslandischen Investoren 100% Eigentum am Hotelbetrieb plus Steuervergunstigungen, der attraktivste, aber auch anspruchsvollste Weg

• Die Lizenzierung erfordert Inspektionen in 4 Bereichen: Brandschutz, Hygienestandards, Umweltauflagen und Bauvorschriften

• Ohne Lizenz durfen Auslander eine Immobilie legal nur ab 30 Tagen Mietdauer vermieten, geregelt uber das Zivil- und Handelsgesetzbuch

• Die thailandische Regierung arbeitet an einem neuen Accommodation Act, der den veralteten Hotel Act ersetzen und klare Regeln fur kleine Unterkunftsformen schaffen soll

• Der Kontrolldruck auf auslandische Eigentumsstrukturen steigt: Behorden haben landesweit bereits uber 850 Unternehmen wegen verdachtiger Umgehungskonstruktionen beim Landbesitz identifiziert, der geschatzte Schaden fur den Staat liegt bei mehr als 15 Milliarden Baht

So fangen Sie an: Schritt fur Schritt

1. Format und Groesse des Objekts festlegen

Mit bis zu 8 Zimmern und maximal 30 Gasten genugt ein Certificate of Exemption, schneller, gunstiger und einfacher als eine volle Hotellizenz. Fur groessere Projekte ist eine der vier Hotel-License-Kategorien notig.

2. Eigentumsstruktur wahlen

Drei legale Wege fur Auslander:

• Thailandische Firma mit Partner (51/49%), der gangigste Weg. Die korrekte Struktur des Gesellschaftervertrags ist entscheidend.

• Foreign Business License (FBL) fur 100% auslandisches Eigentum, erfordert erhebliches Stammkapital und eine langere Genehmigungsphase.

• BOI-Programm mit 100% Eigentum und Steuervorteilen, verbunden mit Anforderungen an Investitionsvolumen und Arbeitsplatzschaffung.

3. Firma registrieren und Baugenehmigung einholen

Beim Neubau ist eine Construction Permit erforderlich. Beim Kauf eines bestehenden Objekts muss die Bausubstanz den Normen der gewahlten Lizenzkategorie entsprechen.

4. Objekt normgerecht ausstatten

Vor der Lizenzantragstellung muss das Objekt Prufungen zu Brandschutz, Hygiene, Beleuchtung und Umweltauflagen bestehen. Ein lokaler Berater, der die Anforderungen jeder Aufsichtsbehorde kennt, spart Monate.

5. Hotel License oder Certificate of Exemption beantragen

Fur kleine Objekte ist das Verfahren zum Certificate of Exemption deutlich unkomplizierter. Fur die volle Lizenz sollten 6 Monate fur den gesamten Prozess inklusive Inspektionen eingeplant werden.

6. Betriebslizenzen einholen

Zusatzlich zur Hotellizenz werden benotigt: Alkoholausschanklizenz (bei geplanter Bar), Work Permit fur auslandisches Management, Registrierung bei den Steuerbehorden.

7. Besichtigungsreise planen

Vor dem Projektstart empfiehlt sich ein 7-10-tagiger Aufenthalt in Thailand zur Besichtigung potenzieller Objekte und Gesprachen mit Anwalten vor Ort.

8. Betrieb starten und nach 5 Jahren verlangern

Sowohl Hotel License als auch Certificate of Exemption gelten 5 Jahre. Der Verlangerungsantrag sollte 90 Tage vor Ablauf eingereicht werden.

FAQ

Darf ich eine Wohnung in Thailand ohne Lizenz tageweise vermieten?

Nein. Jede Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen gegen Bezahlung erfordert eine Hotellizenz oder ein Certificate of Exemption. Verstosse werden mit Bussgeldern und moglicher Schliessung des Objekts geahndet.

Was ist das Certificate of Exemption und fur wen eignet es sich?

Eine vereinfachte Genehmigung fur kleine Unterkunfte mit bis zu 8 Zimmern und 30 Gasten, eingefuhrt durch die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 im Jahr 2023. Gultig 5 Jahre. Geeignet fur Villenbesitzer, Boutique-Gasthauser und kleine Apartmentanlagen.

Kann ein Auslander ein Hotel in Thailand zu 100% besitzen?

Ja, uber zwei Wege: Foreign Business License (FBL) oder das BOI-Programm (Board of Investment). BOI bietet zusatzlich Steuervorteile. Beide Wege erfordern erhebliche Investitionen und ein aufwendiges Genehmigungsverfahren.

Was kostet die Eroffnung eines Mini-Hotels in Thailand?

Die Kosten hangen von Lage, Format und Groesse ab. Marktschatzungen zufolge kostet ein Mini-Hotel mit 5-8 Zimmern auf Phuket oder Koh Samui ab 15-30 Millionen Baht (inklusive Grundstuck, Bau und Lizenzierung). Die Betriebskosten im ersten Jahr liegen bei weiteren 2-5 Millionen Baht.

Welche Hotellizenz-Typen gibt es in Thailand?

Vier Typen: Type 1 (nur Unterkunft, bis 50 Zimmer), Type 2 (Unterkunft plus Verpflegung), Type 3 (Komplex mit Konferenzraumen und Unterhaltung), Type 4 (Premiumklasse mit hoheren Standards).

Was passiert bei Vermietung ohne Lizenz?

Bussgeld bis zu 20.000 Baht pro Tag fur jeden Tag Betrieb ohne Lizenz, strafrechtliche Verfolgung des Betreibers und zwangsweise Schliessung. Die Polizei fuhrt regelmassig Razzien durch, besonders auf Phuket und in Pattaya. Erst kurzlich wurde auf Phuket ein Betreiber unter Verdacht illegalen Betriebs eines 84-Zimmer-Hotels ohne staatliche Lizenz festgenommen, das Objekt war auf Online-Buchungsplattformen als legal gefuhrt gelistet.

Wann tritt der neue Accommodation Act in Kraft?

Ein genauer Zeitpunkt ist noch nicht bekannt. Die thailandische Regierung hat die Entwicklung eines neuen Gesetzes bestatigt, das den Hotel Act von 2004 ersetzen und Regeln fur Hostels, Homestays und Airbnb-Formate vereinfachen soll.

Brauche ich einen thailandischen Partner, um ein Hotel zu eroffnen?

Nicht zwingend. Bei FBL oder BOI-Teilnahme ist kein thailandischer Partner erforderlich. Die Struktur mit thailandischer Firma (51/49%) bleibt jedoch fur die meisten Investoren der schnellste und zuganglichste Weg.

Kann ich eine bestehende Villa in ein Mini-Hotel umwandeln?

Ja, sofern das Objekt alle Inspektionen besteht und den Normen der gewahlten Lizenzkategorie entspricht. Fur Villen mit bis zu 8 Zimmern ist der Weg uber das Certificate of Exemption optimal.

Das Hotelgeschaft in Thailand ist 2026 dank des Certificate of Exemption fur kleinere Investoren deutlich zuganglicher geworden. Gleichzeitig verscharfen die Behorden die Kontrolle uber Eigentumsstrukturen und Strohmann-Konstruktionen, ab dem 1. April 2026 gelten zudem neue Registrierungspflichten fur Gesellschafter zur Bekampfung von Nominee-Arrangements. Eine solide juristische Vorbereitung bleibt daher entscheidend. Beginnen Sie mit der Beratung durch einen spezialisierten Anwalt und einem klaren Businessplan, bevor Sie den ersten Baht investieren.

Quelle: The CITY Asia

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