Johor gegen Phuket: Wohin fliessen die 20 Milliarden Dollar Grosskapital?

Der malaysische Konzern Genting hat den Bau einer Smart City im Wert von 20 Milliarden US-Dollar in der Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur angekündigt. Das Projekt ist das grösste, was Südostasien in diesem Massstab seit einem Jahrzehnt gesehen hat. Für Investoren in thailändische Immobilien ist das ein Signal: Der Wettbewerb um vermögende internationale Käufer in der Region verschärft sich.

Bedeutet das, dass Phuket und Bangkok an Boden verlieren? Die kurze Antwort: nein. Die lange Antwort braucht Zahlen.

Kurzantwort

• Genting investiert 20 Milliarden US-Dollar in eine Smart City an der Grenze zwischen Johor und Singapur, mit Fokus auf KI-Forschung und Agrartechnologie

• Das Projekt zielt auf internationale Fachkräfte und Technologieunternehmen, nicht auf Ferienimmobilien

• Die Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur (JS-SEZ) wurde im Januar 2025 gestartet, um grenzüberschreitenden Personen- und Kapitalverkehr zu erleichtern

• Kondominien in Johor erzielen durchschnittlich 3-4% Rendite pro Jahr, während Villen und Kondos auf Phuket laut Marktdaten für 2025 6-8% einbringen

• Der thailändische Markt behält seinen Vorteil im Segment Ferien- und Lifestyle-Immobilien für private Investoren

• Das Genting-Projekt ist ein Industrie- und Technologiehub, kein direkter Konkurrent zu Thailands Ferienmärkten

Wichtige Fakten

• Projektgrösse: 20 Milliarden US-Dollar entsprechen etwa dem gesamten ausländischen Investitionsvolumen in Phuket-Immobilien über 5 bis 7 Jahre. Genting baut keinen Wohnkomplex, sondern eine ganze Stadt mit Infrastruktur für KI-Labore, Rechenzentren und vertikale Farmen

• Lage: Johor Bahru liegt nur 30 Minuten über den Causeway-Damm vom Singapurer CBD entfernt. Das verschafft dem Projekt Zugang zu singapurischem Finanzkapital, ohne singapurische Grundstückspreise zahlen zu müssen

• JS-SEZ: Die Sonderwirtschaftszone bietet Steuervergünstigungen, ein vereinfachtes Visaregime und freien Warenverkehr. Laut Nikkei Asia wurde die Zone geschaffen, um mit Shenzhen und Bangalore zu konkurrieren

• Thailand in Zahlen: Das Transaktionsvolumen mit Auslandsbeteiligung auf Phuket stieg 2025 laut Marktschätzungen um 22%. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Premium-Kondoprojekten auf Phuket erreichte 120.000 bis 180.000 Baht (3.400 bis 5.100 US-Dollar)

• Genting Group ist ein Konzern mit einer Marktkapitalisierung von über 15 Milliarden US-Dollar und Eigentümer der Resorts World Casinos in Singapur und Malaysia. Die Erfahrung mit Megaprojekten erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Umsetzung

• Rechtlicher Unterschied: Ausländer können in Malaysia Freehold-Immobilien ab 1 Million Ringgit (215.000 US-Dollar) erwerben. In Thailand besitzen Ausländer Kondominien innerhalb der Auslandsquote (bis zu 49% der Projektfläche) oder nutzen Leasehold-Strukturen über 30+30+30 Jahre für Villen

• Zielgruppen unterscheiden sich grundlegend: Johor richtet sich an Technologieunternehmer und Konzerne. Phuket und Koh Samui ziehen Investoren an, die Rendite aus kurzfristiger Vermietung und persönliche Nutzung im Ferienformat suchen. Laut Bangkok Post bleibt der Luxusmarkt für Wohnimmobilien auf Phuket auch 2026 robust, getragen von anhaltender ausländischer Nachfrage, steigenden Grundstückspreisen und einer Präferenz für Markenresidenzen sowie Luxusvillen in Lagen wie Bang Tao, Layan, Kamala und Cherng Talay

FAQ

Konkurriert die Smart City in Johor mit Immobilien auf Phuket?

Direkt nicht. Es handelt sich um unterschiedliche Segmente. Johor baut einen Technologiehub für Konzerne und Startups. Phuket bleibt Zentrum für Ferienimmobilien mit Rendite aus touristischer Vermietung. Die Zielgruppen überschneiden sich kaum.

Wie unterscheidet sich die Mietrendite in Johor von Thailand?

Kondominien in Johor Bahru erzielen 3-4% jährliche Rendite. Vergleichbare Objekte in verwalteten Anlagen auf Phuket erwirtschaften 6-8%. Der Unterschied erklärt sich durch den Touristenstrom: Phuket verzeichnete 2025 über 11 Millionen ausländische Touristen.

Sollte man Johor statt Bangkok für Investitionen in Betracht ziehen?

Das hängt von der Strategie ab. Bangkok bietet einen liquiden Kondomarkt mit transparenter Registrierung über das Land Department. Johor bleibt vorerst ein Projekt mit einem Realisierungshorizont von 10-15 Jahren. Für Investoren, die einen sofortigen Cashflow suchen, ist Bangkok im Vorteil.

Wie wirkt sich die JS-SEZ auf den südostasiatischen Immobilienmarkt aus?

Die Zone wird den Wettbewerb um Unternehmenskapital und Technologiefirmen verstärken. Für private, internationale Investoren, die auf Lifestyle-Assets und passives Einkommen setzen, bleibt der thailändische Markt jedoch mit seiner einzigartigen Kombination aus Rendite, Klima und ausgebauter Infrastruktur attraktiv.

Ist Phuket von Preisrückgängen durch die Konkurrenz aus Johor betroffen?

Unwahrscheinlich. Phuket und Johor bewegen sich in unterschiedlichen Preisnischen mit unterschiedlichen Zielgruppen. Laut Marktschätzungen steigen die Preise im Premiumsegment auf Phuket jährlich um 8-12%, ein Trend, der durch das begrenzte Landangebot auf der Insel bestimmt wird, nicht durch Konkurrenz aus Festland-Technoparks.

Wann wird das Genting-Projekt fertiggestellt sein?

Genaue Termine wurden nicht bekannt gegeben. Projekte dieser Grössenordnung werden üblicherweise in Phasen über 15-20 Jahre umgesetzt. Erste Infrastrukturobjekte könnten in 3-5 Jahren entstehen, die vollständige Stadt ist jedoch eher eine Perspektive für die 2040er Jahre.

Bleibt die ausländische Nachfrage auf Phuket trotz strengerer Vorschriften stabil?

Ja. Berichten von Juwai IQI zufolge sind rund 60% der Villentransaktionen auf Phuket mit einem ausländischen Käufer oder Mieter verbunden, auf Koh Samui und Koh Phangan liegt der Anteil sogar bei über 90%. Verschärfte Kontrollen bei Nominee-Strukturen haben die grundlegende Nachfrage bislang nicht wesentlich gebremst.

Das Genting-Projekt in Johor beeindruckt durch seine Ambitionen, doch für internationale Investoren, die eine renditestarke Ferienimmobilie mit klarer Eigentumsstruktur und aktivem Cashflow suchen, bleibt Thailand die optimale Wahl in der Region. Phuket und Bangkok bieten das, was ein im Bau befindlicher Technopark nicht liefern kann: einen funktionierenden Mietmarkt, erfahrene Verwaltungsgesellschaften und stabile Nachfrage.

Quelle: Bangkok Post

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.