Johor vs Phuket: dove va il grande capitale da 20 miliardi di dollari

Il conglomerato malese Genting ha annunciato la costruzione di una smart city da 20 miliardi di dollari nella zona economica speciale Johor-Singapore. Si tratta del progetto più ambizioso realizzato nel Sud-est asiatico nell'ultimo decennio. Per chi investe nel mercato immobiliare thailandese, è un segnale da non ignorare: la competizione per attrarre capitali HNW nella regione si intensifica.

Ma questo significa che Phuket e Bangkok stanno perdendo terreno? La risposta breve è no. Quella lunga richiede i numeri.

Risposta rapida

• Genting investe 20 miliardi di dollari in una smart city al confine tra Johor e Singapore, focalizzata su ricerca sull'IA e agrotecnologie

• Il progetto punta ad attrarre professionisti internazionali e aziende tecnologiche, non acquirenti di immobili turistici

• La zona economica speciale Johor-Singapore (JS-SEZ) è operativa da gennaio 2025 per facilitare il movimento transfrontaliero di persone e capitali

• Il rendimento medio da affitto dei condomini a Johor è del 3-4% annuo, contro il 6-8% di ville e condomini a Phuket secondo i dati di mercato 2025

• Il mercato thailandese mantiene un vantaggio netto nel segmento immobiliare turistico e lifestyle per investitori privati

• Il progetto Genting è un hub industriale-tecnologico, non un concorrente diretto dei mercati turistici thailandesi

Fatti chiave

• La dimensione del progetto. 20 miliardi di dollari equivalgono all'incirca al volume totale di investimenti esteri immobiliari a Phuket negli ultimi 5-7 anni. Genting non costruisce un complesso residenziale, ma un'intera città con infrastrutture per laboratori IA, data center e fattorie verticali

• La posizione. Johor Bahru si trova a 30 minuti dal CBD di Singapore attraverso il ponte Causeway. Questo garantisce al progetto l'accesso al capitale finanziario di Singapore senza i prezzi dei terreni singaporiani

• JS-SEZ. La zona economica speciale prevede agevolazioni fiscali, un regime dei visti semplificato e libera circolazione delle merci. Secondo Nikkei Asia, la zona è stata creata per competere con Shenzhen e Bangalore

• Phuket rimane solida secondo le previsioni per il 2026. Secondo Bangkok Post, il mercato residenziale di lusso di Phuket dovrebbe restare forte nel 2026, sostenuto da domanda estera costante, prezzi dei terreni in crescita e una preferenza per residenze brandizzate e ville di lusso rispetto ai condomini, con le aree della costa ovest (Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay) a guidare la performance

• Genting Group è un conglomerato con una capitalizzazione superiore a 15 miliardi di dollari, proprietario dei casinò Resorts World a Singapore e Malesia. L'azienda ha esperienza in megaprogetti, il che aumenta la probabilità di realizzazione

• Differenze nel regime giuridico. Gli stranieri in Malesia possono acquistare immobili freehold a partire da 1 milione di ringgit (circa 215.000 dollari). In Thailandia gli stranieri possono possedere condomini entro la quota straniera (fino al 49% della superficie del progetto) oppure utilizzare strutture leasehold di 30+30+30 anni per le ville

• Il pubblico target dei due progetti è profondamente diverso. Johor si rivolge a imprenditori tecnologici e corporazioni. Phuket e Koh Samui attraggono investitori interessati al rendimento da affitto a breve termine e all'uso personale in chiave turistica

FAQ

La smart city di Johor compete con il mercato immobiliare di Phuket?

Direttamente no. Sono segmenti diversi. Johor costruisce un hub tecnologico per aziende e startup. Phuket resta il centro degli investimenti turistici con rendimenti generati dagli affitti brevi. La sovrapposizione tra i due pubblici è minima.

Qual è il rendimento da affitto a Johor rispetto alla Thailandia?

I condomini a Johor Bahru rendono il 3-4% annuo. Immobili simili a Phuket, in complessi gestiti professionalmente, generano il 6-8%. La differenza si spiega con il flusso turistico: Phuket ha accolto oltre 11 milioni di turisti stranieri nel 2025.

Conviene considerare Johor al posto di Bangkok per investire?

Dipende dalla strategia. Bangkok offre un mercato liquido di condomini con un sistema di registrazione trasparente tramite il Land Department. Johor resta per ora un progetto con un orizzonte di realizzazione di 10-15 anni. Per chi cerca un flusso di cassa immediato, Bangkok vince.

Come influenzerà la JS-SEZ il mercato immobiliare del Sud-est asiatico?

La zona intensificherà la competizione per capitali corporate e aziende tecnologiche. Ma per gli investitori privati internazionali orientati ad asset lifestyle e reddito passivo, il mercato thailandese mantiene una combinazione unica di rendimento, clima e infrastrutture sviluppate.

Gli acquirenti internazionali dominano davvero il mercato di Phuket?

Sì. Secondo AssetWise e Rhom Bho Property, la quota di domanda internazionale a Phuket è salita a circa il 60% nel terzo trimestre del 2025 ed è attesa al 65% nel 2026, un dato che rende il mercato dell'isola relativamente isolato dai problemi di rifiuto dei mutui e dal debito domestico che pesano su Bangkok.

La stretta sulle società nominee rallenterà gli investimenti a Phuket?

L'inasprimento delle regole sulla proprietà straniera e la chiusura delle scappatoie tramite società nominee stanno rallentando temporaneamente la domanda per le ville a Phuket e Koh Samui, con alcuni acquirenti che rimandano l'acquisto. Tuttavia, secondo Juwai IQI, circa il 60% delle transazioni di ville di lusso a Phuket coinvolge già un acquirente o locatario straniero, con quote ancora più alte a Samui e Phangan (oltre il 90%), segno che la domanda strutturale resta solida.

Cambieranno i prezzi a Phuket per la concorrenza di Johor?

È improbabile. Phuket e Johor operano in fasce di prezzo e con pubblici diversi. Secondo le stime di mercato, i prezzi degli immobili di fascia premium a Phuket crescono dell'8-12% all'anno, un trend determinato dalla disponibilità limitata di terreno sull'isola, non dalla concorrenza dei tecnopoli sulla terraferma.

Quando sarà completato il progetto di Genting?

Non sono state annunciate tempistiche precise. Progetti di questa scala vengono generalmente realizzati per fasi nell'arco di 15-20 anni. Le prime infrastrutture potrebbero comparire tra 3-5 anni, ma la città completa è una prospettiva per gli anni 2040.

Il progetto di Genting a Johor colpisce per ambizione, ma per l'investitore internazionale che cerca un immobile turistico redditizio, con una struttura di proprietà chiara e un flusso di cassa attivo, la Thailandia resta la scelta ottimale nella regione. Phuket e Bangkok offrono ciò che un tecnopolo in costruzione non può ancora garantire: un mercato degli affitti già funzionante, società di gestione collaudate e una domanda stabile.

Source: Bangkok Post

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