Johor contre Phuket : ou vont les 20 milliards de dollars des grands capitaux

Le conglomerat malaisien Genting a annonce la construction d'une smart city de 20 milliards de dollars dans la zone economique speciale Johor-Singapour. Ce projet depasse en ampleur tout ce qui s'est construit en Asie du Sud-Est depuis dix ans. Pour les investisseurs en immobilier thailandais, c'est un signal : la concurrence pour capter le capital des acheteurs fortunes (HNW) de la region s'intensifie.

Mais cela signifie-t-il que Phuket et Bangkok perdent du terrain ? La reponse courte est non. La reponse longue demande des chiffres.

Reponse rapide

• Genting investit 20 milliards de dollars dans une smart city a la frontiere entre Johor et Singapour, centree sur la recherche en IA et l'agrotechnologie

• Le projet vise l'attraction de specialistes internationaux et d'entreprises technologiques, pas l'immobilier de villegiature

• La zone economique speciale Johor-Singapour (JS-SEZ) a ete lancee en janvier 2025 pour faciliter la circulation transfrontaliere des personnes et des capitaux

• Le rendement locatif moyen des condominiums a Johor est de 3 a 4% par an, contre 6 a 8% pour les villas et condos a Phuket selon les donnees du marche 2025

• Le marche thailandais garde l'avantage sur le segment de l'immobilier de villegiature et lifestyle pour les investisseurs prives

• Le projet Genting est un hub industriel et technologique, pas un concurrent direct des marches balneaires thailandais

Faits cles

L'ampleur du projet. 20 milliards de dollars, c'est comparable au volume cumule des investissements etrangers dans l'immobilier de tout Phuket sur 5 a 7 ans. Genting ne construit pas un complexe residentiel mais une ville entiere avec infrastructures pour laboratoires IA, centres de donnees et fermes verticales.

La localisation. Johor Bahru se trouve a 30 minutes du CBD de Singapour via le pont Causeway. Cela donne au projet un acces au capital financier singapourien sans les prix du foncier singapourien.

La zone JS-SEZ. Cette zone economique speciale prevoit des avantages fiscaux, un regime de visa simplifie et la libre circulation des marchandises. Selon Nikkei Asia, elle a ete concue pour rivaliser avec Shenzhen et Bangalore.

La Thailande en chiffres. Le volume des transactions immobilieres impliquant des etrangers a Phuket a progresse de 22% en 2025 selon les estimations du marche. Le prix moyen du metre carre de condominium dans les projets haut de gamme de Phuket a atteint 120 000 a 180 000 bahts (3 400 a 5 100 dollars). Selon Bangkok Post, le marche residentiel de luxe a Phuket devrait rester solide en 2026, porte par la demande etrangere soutenue et la preference croissante pour les villas et residences de marque sur les cotes ouest de l'ile, notamment Bang Tao, Layan, Kamala et Cherng Talay.

Genting Group est un conglomerat capitalise a plus de 15 milliards de dollars, proprietaire des casinos Resorts World a Singapour et en Malaisie. L'entreprise a l'experience des megaprojets, ce qui augmente la probabilite de realisation.

La difference de regime juridique. Les etrangers en Malaisie peuvent acquerir un bien freehold a partir de 1 million de ringgits (215 000 dollars). En Thailande, les etrangers detiennent des condominiums dans le cadre du quota etranger (jusqu'a 49% de la surface du projet) ou utilisent une structure de bail (leasehold) sur 30+30+30 ans pour les villas.

Le public cible differe fondamentalement. Johor s'adresse aux entrepreneurs technologiques et aux corporations. Phuket et Koh Samui attirent des investisseurs recherchant un rendement via la location courte duree et un usage personnel dans un cadre balneaire.

FAQ

La smart city de Johor concurrence-t-elle l'immobilier de Phuket ?

Directement, non. Ce sont deux segments distincts. Johor construit un hub technologique pour corporations et start-ups. Phuket reste un centre d'investissement balneaire avec un rendement issu de la location touristique. Le chevauchement des publics est minime.

Quel est le rendement locatif a Johor comparativement a la Thailande ?

Les condominiums a Johor Bahru rapportent 3 a 4% par an. Des biens equivalents a Phuket, geres en complexe residentiel, generent 6 a 8%. Cette difference s'explique par le flux touristique : Phuket a accueilli plus de 11 millions de touristes etrangers en 2025.

Vaut-il mieux considerer Johor plutot que Bangkok pour investir ?

Cela depend de la strategie. Bangkok offre un marche liquide de condominiums avec un systeme d'enregistrement transparent via le Land Department. Johor reste pour l'instant un projet avec un horizon de realisation de 10 a 15 ans. Pour un investisseur recherchant un flux de tresorerie immediat, Bangkok l'emporte.

Comment la JS-SEZ va-t-elle influencer le marche immobilier d'Asie du Sud-Est ?

Cette zone va intensifier la concurrence pour le capital corporate et les entreprises technologiques. Mais pour les investisseurs prives internationaux orientes vers des actifs lifestyle et un revenu passif, le marche thailandais conserve une combinaison unique de rendement, de climat et d'infrastructure developpee.

Le durcissement reglementaire thailandais affecte-t-il vraiment la demande ?

Malgre le renforcement du controle sur les structures de nominee et la propriete etrangere a Phuket et Koh Samui, la demande de villas de luxe reste robuste. Selon Juwai IQI, environ 60% des transactions de villas de luxe a Phuket impliquent un acheteur ou locataire etranger, un chiffre qui depasse 90% a Samui et Koh Phangan.

Les etrangers peuvent-ils acheter facilement en Malaisie ?

Formellement oui, avec des restrictions. Le seuil minimal d'achat pour les etrangers dans la plupart des Etats malaisiens est de 1 million de ringgits (environ 215 000 dollars). Toutefois, la procedure d'approbation peut prendre jusqu'a 6 mois, ce qui ralentit sensiblement les transactions transfrontalieres.

Les prix a Phuket vont-ils changer a cause de la concurrence de Johor ?

Peu probable. Phuket et Johor operent sur des niches de prix et des publics differents. Selon les estimations du marche, les prix de l'immobilier haut de gamme a Phuket progressent de 8 a 12% par an, une tendance determinee par l'offre fonciere limitee de l'ile, non par la concurrence des technopoles continentales. D'ailleurs, la part de la demande internationale a Phuket est passee a environ 60% au troisieme trimestre 2025 et devrait atteindre 65% en 2026, selon les projections d'AssetWise.

Quand le projet Genting sera-t-il acheve ?

Aucun calendrier precis n'a ete annonce. Les projets de cette envergure se realisent generalement par phases sur 15 a 20 ans. Les premieres infrastructures pourraient apparaitre dans 3 a 5 ans, mais la ville complete reste une perspective pour les annees 2040.

Le projet Genting a Johor impressionne par son ambition, mais pour l'investisseur international en quete d'immobilier balneaire rentable, avec une structure de propriete claire et un flux de tresorerie actif, la Thailande demeure le choix optimal dans la region. Phuket et Bangkok offrent ce qu'un technopole en construction ne peut proposer : un marche locatif fonctionnel, des societes de gestion eprouvees et une demande stable.

Source : Bangkok Post

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