Kasan-Gipfel 2026: 4 Erkenntnisse für Immobilienkäufer in Thailand

Am 18. Juni 2026 trafen sich in Kasan der thailändische Premierminister Anutin Charnvirakul und Russlands Präsident Wladimir Putin am Rande des Jubiläumsgipfels Russland-ASEAN. Noch am selben Abend stellten sich internationale Anleger dieselbe Frage: Sollte man jetzt ein Kondo in Phuket kaufen, bevor die Nachrichtenlage die Preise treibt?

Die ehrliche Antwort: Eine politische Erklärung allein verändert keine Preise. Die Kasan-Deklaration 2026 und der Aktionsplan 2026-2030 sind ein Rahmenwerk, kein Geschäft. Verhandlungen über eine Freihandelszone mit der EAWU, Energie- und Düngemittellieferungen sowie Zahlungen in Landeswährungen wirken auf einem Zeithorizont von drei bis sieben Jahren und betreffen den Quadratmeterpreis in Bang Tao in den nächsten zwölf Monaten kaum.

Was sich für private Käufer tatsächlich ändert, sind drei nüchterne Faktoren: Zahlungswege, Flugverbindungen und der Touristenstrom, der die Mietrendite speist. Genau daran sollte sich die Kaufentscheidung orientieren.

Kurzantwort

• Der bilaterale Warenhandel zwischen Russland und Thailand wird auf rund 1,5 Mrd. US-Dollar geschätzt (vor Abschluss eines Freihandelsabkommens), ein Bruchteil des thailändischen Außenhandels ohne direkten Effekt auf den Wohnungsmarkt.

• Rund 2 Millionen russische Touristenankünfte im Jahr 2025 laut thailändischen Behördenangaben. Das sind erfasste Einreisen, keine Einzelpersonen, aber relevant für die Auslastung von Apartments in Phuket und Pattaya.

• Die Verhandlungen über ein Freihandelsabkommen mit der EAWU laufen noch, ein Abkommen existiert nicht. Vergleichbare Abkommen in der Region brauchten von Ankündigung bis Inkrafttreten drei bis sechs Jahre.

• Zahlungen in Landeswährungen ändern nichts an den Anforderungen des thailändischen Landamts: Für die Eigentumsregistrierung eines ausländischen Käufers am Kondominium muss weiterhin ein Nachweis vorliegen, dass das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen und erst in Thailand in Baht umgetauscht wurde.

• Die ausländische Quote im Kondominium bleibt bei 49 % der verkaufbaren Gesamtfläche, Land ist für Ausländer weiterhin nicht ins Privateigentum erwerbbar. Diplomatie ändert daran nichts.

• 2027 markiert 130 Jahre diplomatische Beziehungen zwischen beiden Ländern. Zu erwarten sind Kulturprogramme, Charterflüge und Visa-Erleichterungen, keine Änderungen am Eigentumsrecht.

Szenarien und Optionen

Kauf zur Vermietung im russischen und gemischten Touristenmarkt. Der direkteste Weg, die Kasan-Agenda in Ertrag umzuwandeln. Mehr Flugverbindungen und einfachere Einreise steigern die Auslastung, nicht den Quadratmeterpreis. Wer eine fertiggestellte Einheit in Lagen mit belegter Saisonauslastung kauft, etwa Phuket (Bang Tao, Layan, Rawai) oder Pattaya (Jomtien, Pratumnak), profitiert am meisten. Marktschätzungen zufolge liegt die Nettorendite verwalteter Apartments bei 5-7 % pro Jahr nach Verwaltung, Nebenkosten und Steuer, wobei die obere Grenze nur bei einer Auslastung über 70 % und einer Verwaltungsgebühr näher bei 20 % statt 35 % erreicht wird. Kompromiss: Abhängigkeit von einem einzelnen Touristenmarkt, der sensibel auf Rubelkurs und Flugpreise reagiert.

Kauf zum Leben und für die Geschäftsverlagerung. Hier ist die Kasan-Agenda tatsächlich relevant, digitale Wirtschaft, IT, Logistik, Agrarexport. In Thailand kann eine Gesellschaft mit 100 % ausländischer Beteiligung registriert werden, allerdings nicht in jedem Sektor. Das Foreign Business Act verlangt in den meisten Handels- und Dienstleistungsbereichen standardmäßig thailändische Kontrolle; volles Eigentum ist über BOI-Förderung, Exportproduktion oder eine separate FBL-Lizenz möglich. Für längere Aufenthalte kommen das LTR-Visum (bis zu 10 Jahre, mit Einkommens- und Vermögensnachweis) oder Thailand Privilege gegen Einmalzahlung in Betracht. Kompromiss: höherer bürokratischer Aufwand, dafür Lebensqualität und steuerliche Vorteile statt reiner Rendite.

Weiterverkauf während der Bauphase. Die am meisten überschätzte Idee 2026. Wer nicht dauerhaft vor Ort ist, sollte davon absehen: Thailändische Off-Plan-Projekte werden in Raten direkt an den Entwickler bezahlt, und stoppt der Bau, fehlt ein Schutzmechanismus für Käuferzahlungen. Gewinne sind möglich, aber nur bei Entwicklern mit mehreren fertiggestellten Projekten in derselben Region und der Bereitschaft, die Einheit bis zur Fertigstellung zu halten.

Gar nicht einsteigen. Liegt das Budget unter 4-5 Mio. Baht und der Horizont unter fünf Jahren, lohnt sich ein Kauf in Thailand meist nicht, Transaktionskosten und Steuern bei frühem Wiederverkauf fressen die Differenz auf.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Die Deklaration als Preistreiber missverstehen. Kein Punkt des Kasan-Plans beeinflusst das Wohnungsangebot in Phuket. Entscheidend sind Neubauten und Hotelauslastung, nicht protokollarische Nachrichten.

Zahlung per lokaler Banküberweisung in Baht. Ein klassischer Fehler von Käufern mit Konto in Thailand. Für die Eigentumsregistrierung ist ein Devisenübertrag aus dem Ausland nötig. Klären Sie den Zahlungsweg mit einem Anwalt vor der ersten Rate.

Die 49-%-Quote ignorieren. In älteren Gebäuden ist die ausländische Quote oft bereits ausgeschöpft, Einheiten werden dann nur als Langzeitmiete angeboten. Fordern Sie vor der Anzahlung einen Nachweis der Quote von der Verwaltungsgesellschaft.

Landkauf über eine thailändische Gesellschaft mit Strohgesellschaftern. Dieses Modell verstößt gegen das Gesetz und führt regelmäßig zu Untersuchungen durch die Business Development Department. Alternative: Landmietvertrag bis 30 Jahre mit Registrierung beim Landamt.

Steuer beim schnellen Wiederverkauf. Ein Verkauf innerhalb der ersten fünf Besitzjahre unterliegt der Specific Business Tax von 3,3 % sowie Quellensteuer und einer Übertragungsgebühr von 2 % des Schätzwerts. Diese Kosten sollten von Anfang an eingerechnet werden.

Garantierte Renditen im Kaufvertrag. Solche Garantien laufen meist zwei bis drei Jahre und sind bereits im Kaufpreis eingepreist. Verlangen Sie stattdessen tatsächliche Auslastungsdaten fertiggestellter Gebäude desselben Verwalters.

Wechselkursrisiko. Einnahmen in Baht, Erwartungen oft in Heimatwährung. Größere Kursschwankungen können die Jahresrendite auslöschen. Halten Sie eine Reserve in Baht für zwei Jahre Nebenkosten und Raten vor.

FAQ

Werden Immobilien in Thailand nach dem Kasan-Gipfel teurer?

Nicht wegen des Gipfels. Preise 2026 werden durch Neubauvolumen, den Baht-Kurs und Hotelauslastung bestimmt. Effekte politischer Vereinbarungen zeigen sich erst, wenn Flugverbindungen und Geschäftsreisen tatsächlich zunehmen.

Bringt ein Freihandelsabkommen mit der EAWU privaten Investoren etwas?

Nur indirekt und nicht kurzfristig. Ein Freihandelsabkommen senkt Zölle für Waren, nicht für Immobilienkäufer. Profitieren würden zunächst Exporteure und Logistik, später eventuell Büro- und Lagerimmobilien, kaum Strandkondos.

Kann man jetzt in Rubel für eine Wohnung zahlen?

Manche Verkäufer akzeptieren Rubel-Modelle, doch für die Eigentumsregistrierung eines Ausländers verlangt das Landamt einen Nachweis über eingehende Fremdwährung aus dem Ausland. Ohne dieses Dokument lässt sich ein Kondominium nicht auf den Käufer eintragen.

Wie viel bringt die Vermietung in Phuket tatsächlich?

Marktschätzungen zufolge 5-7 % Nettorendite jährlich bei fertigen, verwalteten Einheiten mit über 70 % Auslastung. Versprechen von 10 % und mehr basieren meist auf Bruttoeinnahmen der Hochsaison, ohne Abzug von Gebühren und Leerstand.

Kann eine Gesellschaft zu 100 % ausländisch gehalten werden?

In bestimmten Bereichen ja, über BOI-Förderung, Exportproduktion oder FBL-Lizenz. In den meisten Einzelhandels- und Dienstleistungsbereichen verlangt das Gesetz thailändische Kontrolle, und Umgehungen über Strohgesellschafter sind illegal.

Kondo oder Villa, was lohnt sich mehr?

Kondos sind einfacher zu verwalten und liquider beim Wiederverkauf, Villen erzielen höhere Tagesraten, erfordern aber Landmiete oder eine Eigentumsstruktur sowie aktives Management. Bei einem Budget bis 15 Mio. Baht ist ein Kondo meist die bessere Wahl.

Braucht man ein spezielles Visum für den Kauf?

Nein, ein Kondominium kann auch mit touristischer Einreise gekauft werden. Ein Visum wird für den Aufenthalt benötigt, etwa das LTR-Visum für bis zu zehn Jahre oder Thailand Privilege gegen Einmalzahlung.

Lohnt es sich, auf 2027 und das Jubiläum der diplomatischen Beziehungen zu warten?

Kaum. Wer auf Vermietung setzt, sollte eher den Fertigstellungszyklus vor der Hochsaison beachten als offizielle Jubiläumstermine.

Die konkrete Empfehlung für 2026: Kaufen Sie eine fertiggestellte oder diese Saison übergebene Einheit in einer Lage mit belegter Auslastung, prüfen Sie die ausländische Quote und den Zahlungsweg vor der Anzahlung, und rechnen Sie mit 5 % Rendite statt 8 %. Die Kasan-Agenda wirkt über Touristenströme und Flugverbindungen zu Ihren Gunsten, allerdings nur, wenn das Objekt bereits Erträge liefert.

Quelle: The CITY • Asia

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