Leasehold vs. Freehold in Thailand: Was lohnt sich für Investoren in 2026?

Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen — das ist gesetzlich im Land Code Act von 1954 verankert und hat sich in sieben Jahrzehnten nicht geändert. Eine Eigentumswohnung in einem Kondominium kann ein Ausländer jedoch vollständig erwerben. Eine Villa auf eigenem Grundstück hingegen ist nur über Leasehold oder eine Unternehmensstruktur möglich. Die Entscheidung zwischen Leasehold und Freehold bestimmt nicht nur den rechtlichen Status Ihrer Immobilie — sie beeinflusst direkt Rendite, Liquidität und das Risikoprofil Ihrer Investition.

Freehold (Chanote) bezeichnet das vollständige Eigentumsrecht, das beim Grundbuchamt auf den Namen des Käufers eingetragen wird. Für Ausländer ist dies ausschließlich bei Kondominien möglich — und nur innerhalb der sogenannten Ausländerquote von maximal 49 % der Gesamtnutzfläche eines Projekts. Leasehold ist eine Langzeitpacht, in der Regel über 30 Jahre, mit der Option auf Verlängerung. Beide Modelle sind legal, funktionieren jedoch grundlegend verschieden.

Quick Answer

• Freehold steht Ausländern nur bei Kondominien zur Verfügung (Quote: 49 % der Projektfläche)
• Leasehold wird für 30 Jahre eingetragen, mit theoretischer Verlängerungsoption (30+30+30)
• Freehold-Einheiten kosten im selben Projekt durchschnittlich 10–15 % mehr als Leasehold-Einheiten
• Eine Freehold-Einheit kann bei einer thailändischen Bank beleiht werden — Leasehold praktisch nie
• Der Wiederverkauf einer Freehold-Immobilie gelingt im Schnitt 30–40 % schneller
• Die Registrierungsgebühr für Leasehold im Land Office beträgt 1 % des vereinbarten Pachtwerts

Scenarios and Options

Freehold: Volleigentum im Kondominium

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket oder Bangkok — sofern die Ausländerquote noch nicht ausgeschöpft ist — wird die Einheit mit dem Titel Chanote (Nor Sor 4 Jor) auf Ihren Namen eingetragen. Dies ist die sicherste Form des Immobilieneigentums in Thailand.

Zwingende Voraussetzung: Das Kaufkapital muss aus dem Ausland per Banküberweisung in Fremdwährung eingehen. Die Bank stellt daraufhin das Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus — ohne dieses Dokument verweigert das Grundbuchamt die Eintragung. Freehold-Eigentümer können die Immobilie jederzeit verkaufen, verschenken, vererben oder vermieten — ohne zeitliche Begrenzung.

Leasehold: Pacht von Grundstücken und Villen

Das thailändische Zivilgesetzbuch (Civil and Commercial Code, Abschnitte 537–571) begrenzt Pachtverträge auf maximal 30 Jahre, die im Grundbuchamt eingetragen werden können. Verlängerungsvereinbarungen — etwa 30+30 — haben rechtlich keine Bindungskraft, bis sie tatsächlich neu registriert werden.

Hier liegt das entscheidende Risiko: Verkauft der Grundstückseigentümer das Land, verstirbt er oder wird er insolvent, gibt es keine Garantie auf Verlängerung. Thailändische Gerichte haben mehrfach bestätigt, dass eine Verlängerungsoption einen neuen Grundstückseigentümer nicht bindet.

Leasehold ist das gängige Modell für Villen: Der Käufer erwirbt das Gebäude zu Eigentum und pachtet das Grundstück. Typisches Szenario auf Phuket: eine Villa für 15–35 Mio. Baht mit 30-jährigem Leasehold auf das Grundstück.

Thailändische Gesellschaft: rechtliche Grauzone

Einige Investoren gründen eine Thai Co., Ltd., bei der 51 % der Anteile nominell bei thailändischen Staatsbürgern liegen. Die Gesellschaft kauft das Grundstück im Freehold. Grundbuchamt und Steuerbehörden prüfen solche Strukturen jedoch zunehmend kritisch. 2023 verschärfte das Department of Special Investigations (DSI) seine Kontrollen bei Nominee-Konstruktionen erheblich. Im Extremfall droht die erzwungene Veräußerung des Grundstücks.

Vergleichstabelle: Freehold vs. Leasehold vs. Thai Co. Ltd.

Kriterium	Freehold (Kondo)	Leasehold (30 Jahre)	Thai Co. Ltd.
Objekttyp	Kondominium	Villen, Grundstücke, Kondo	Beliebig
Eigentumsdauer	Unbefristet	30 Jahre (+ Verlängerung)	Unbefristet
Eintragung im Land Office	Ja, auf Käufernamen	Ja, als Belastung	Ja, auf Gesellschaft
Vererbbarkeit	Ja, direkt	Nur Restlaufzeit	Über Gesellschaftsanteile
Bankfinanzierung möglich	Ja	Kaum	Ja
Liquidität beim Wiederverkauf	Hoch	Mittel bis gering	Mittel
Rechtliches Risiko	Minimal	Mittel	Hoch
Kaufnebenkosten	2 % Transfer Fee	1 % Registrierungsgebühr	2 % Transfer Fee + Gesellschaftskosten
Typische Rendite Phuket	5–7 % p. a.	6–9 % p. a.	5–8 % p. a.

Main Risks and Mistakes

1. Verlängerung des Leasehold ist keine rechtliche Garantie. Auch wenn ein Vertrag 30+30+30 Jahre vorsieht, schützt das thailändische Recht nur die ersten 30 Jahre. Alles Weitere hängt vom guten Willen des Verpächters ab.

2. Ausgeschöpfte Ausländerquote. In gefragten Projekten auf Phuket wird die 49-%-Quote oft in den ersten Monaten nach Vertriebsstart vergeben. Wer zu spät kommt, erhält nur noch Leasehold — häufig zum gleichen Preis.

3. Fehlendes FET-Dokument. Ohne den Nachweis einer Auslandsüberweisung in Fremdwährung ist der spätere Wiederverkauf der Freehold-Einheit an einen weiteren Ausländer nicht möglich. Der korrekte Geldtransfer muss von Anfang an sichergestellt sein.

4. Nominee-Aktionäre in der Thai Co. Ltd. Weist das DSI nach, dass die thailändischen Gesellschafter nur als Strohleute fungieren, kann die Gesellschaft aufgelöst und das Grundstück zur Veräußerung innerhalb von einem Jahr verpflichtet werden (gemäß Land Code Act).

5. Ungeklärter Grundstückstitel. Nicht jedes Grundstücksdokument entspricht einem vollwertigen Chanote. Titeldokumente wie Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor bieten geringeren Rechtsschutz. Den Titeltyp sollten Sie immer persönlich oder über einen Anwalt beim zuständigen Land Office prüfen.

6. Versteckte Nebenkosten beim Leasehold. Einige Entwickler erheben zusätzliche jährliche Pachtgebühren für das Grundstück — auf Phuket oft zwischen 20 000 und 80 000 Baht pro Jahr für Villen. Das kann die tatsächliche Nettomietrendite um 0,5–1,5 Prozentpunkte senken.

FAQ

Kann ein Ausländer Grundstücke in Thailand im Freehold erwerben? Nein. Der Land Code Act verbietet Ausländern den Grundstückserwerb ausdrücklich. Eine Ausnahme gilt nur für Investitionen von über 40 Mio. Baht im Rahmen des Board of Investment — mit strengen Auflagen (maximal 1 Rai für Wohnzwecke).

Was passiert mit einem Leasehold nach 30 Jahren? Das Pachtverhältnis endet. Ohne erneute Registrierung im Land Office verlieren Sie das Nutzungsrecht an der Immobilie. Das Gebäude bleibt formal in Ihrem Eigentum — ohne Landrechte ist das jedoch wenig wert.

Ist Freehold teurer als Leasehold? Ja. Im selben Projekt kostet eine Freehold-Einheit im Schnitt 10–15 % mehr. Beim Wiederverkauf bleibt dieser Preisunterschied in der Regel bestehen oder wächst sogar.

Lässt sich Leasehold in Freehold umwandeln? Bei Villen und Grundstücken: Nein. Bei Kondominien ist es theoretisch möglich, wenn in der Ausländerquote Kapazität frei wird und der Entwickler einer Umschreibung zustimmt.

Ist Leasehold vererbbar? Ja — aber nur für die Restlaufzeit. Nach 20 Jahren erhält der Erbe lediglich das Recht für die verbleibenden 10 Jahre. Freehold-Kondominien werden ohne zeitliche Einschränkung vererbt.

Welche Steuern fallen beim Freehold-Kauf an? Standardmäßig: Transfer Fee 2 %, Stempelsteuer 0,5 % oder Sondergeschäftssteuer 3,3 % (bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb). Die Quellensteuer richtet sich nach dem Status des Verkäufers.

Wo auf Phuket ist die Freehold-Liquidität am höchsten? Die Stadtteile Bang Tao, Laguna, Kamala und Surin verzeichnen den höchsten Transaktionsumsatz unter ausländischen Käufern. Freehold-Kondos in diesen Lagen kosten im Schnitt 120 000–200 000 Baht pro m².

Brauche ich einen Anwalt für einen Leasehold-Vertrag? Ja, unbedingt. Der Pachtvertrag ist Ihr einziges Schutzinstrument. Ein unabhängiger Anwalt prüft Verlängerungsklauseln, Vorkaufsrechte, Entschädigungsregelungen bei vorzeitiger Auflösung sowie bestehende Belastungen auf dem Grundstück.

Was ist sicherer für eine Investition über 5–7 Jahre? Ein Freehold-Kondominium. Hohe Liquidität, transparente Wiederverkaufbarkeit, keine Verlängerungsrisiken. Leasehold ist sinnvoll, wenn Sie eine Villa mit Mietertrag und einem Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren erwerben.

Praktische Empfehlung: Wenn Ihr Budget eine Freehold-Einheit in guter Lage erlaubt, wählen Sie Freehold. Das ist ein liquides Asset mit unbefristetem Eigentumsrecht und klarem Rechtsrahmen. Für Villen bleibt Leasehold die einzige legale Option — erfordert aber sorgfältige rechtliche Due Diligence und eine gründliche Prüfung des Verpächters. Checkliste vor dem Kauf: Titeltyp prüfen (nur Chanote), Ausländerquote bestätigen, Kaufpreis per Auslandsüberweisung mit FET-Nachweis transferieren und einen unabhängigen Anwalt beauftragen. Diese vier Schritte decken rund 90 % der typischen Risiken beim Immobilienerwerb in Thailand ab.

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