Leasehold e Freehold in Thailandia: quale conviene all'investitore nel 2026

In Thailandia, uno straniero non può possedere terreni. È una norma sancita dal Land Code Act del 1954 e non è mai cambiata in settant'anni. Tuttavia, acquistare un appartamento in piena proprietà all'interno di un condominio è perfettamente legale. Per una villa su terreno privato, invece, l'unica strada percorribile è il contratto di locazione a lungo termine o una struttura societaria. La distinzione tra leasehold e freehold non riguarda solo lo status giuridico: determina direttamente la redditività reale, la liquidità e il profilo di rischio del vostro investimento.

Il freehold (titolo Chanote) rappresenta la piena proprietà registrata presso il Dipartimento Fondiario a nome dell'acquirente. Per gli stranieri è accessibile esclusivamente nei condomini, e solo entro la quota riservata agli investitori esteri: non più del 49% della superficie totale del progetto. Il leasehold è invece una locazione a lungo termine, tipicamente della durata di 30 anni, con opzioni di rinnovo. Entrambe le soluzioni sono legali, ma funzionano in modo sostanzialmente diverso.

Quick Answer

• Il freehold è disponibile per gli stranieri solo nei condomini (quota del 49% sulla superficie totale del progetto)

• Il leasehold si costituisce per 30 anni con possibilità di due rinnovi (schema 30+30+30)

• La differenza di prezzo tra un'unità freehold e una leasehold nello stesso progetto è mediamente dell'8–15%

• Un'unità freehold può essere ipotecata presso una banca thailandese; con il leasehold ciò è praticamente impossibile

• La rivendita di un immobile freehold richiede in media il 30–40% di tempo in meno rispetto a uno leasehold

• La registrazione del leasehold presso il Land Office costa l'1% del valore dichiarato del contratto

Scenarios and Options

Freehold: piena proprietà nel condominio

Acquistando un appartamento in un condominio a Phuket o Bangkok, se la quota estera non è ancora esaurita, l'unità viene registrata a vostro nome con il titolo Chanote (Nor Sor 4 Jor) — la forma di proprietà più tutelata in Thailandia.

Condizione indispensabile: i fondi devono provenire dall'estero tramite bonifico in valuta straniera. La banca rilascia il Foreign Exchange Transaction Form (FET) — senza questo documento il Dipartimento Fondiario rifiuterà la registrazione.

Il proprietario freehold può liberamente vendere, donare, trasmettere per successione e affittare l'immobile senza alcuna restrizione. Il diritto è a tempo indeterminato.

Leasehold: locazione di terreni e ville

Il codice civile e commerciale thailandese (sezioni 537–571) limita la durata massima di un contratto di locazione registrabile a 30 anni. Gli accordi di rinnovo (30+30) non hanno validità giuridica finché non vengono formalmente reiscritti presso il Land Office.

Questo è il rischio centrale: se il proprietario del terreno vende, muore o fallisce, la garanzia di rinnovo decade. I tribunali thailandesi hanno ripetutamente confermato che l'opzione di rinnovo non è vincolante per il nuovo proprietario del terreno.

Il leasehold è la soluzione prevalente per le ville. L'acquirente diventa proprietario della struttura, mentre affitta il terreno sottostante. Schema tipico a Phuket: villa da 15–35 milioni di baht con leasehold sul terreno di 30 anni.

Società thailandese: la zona grigia

Alcuni acquirenti costituiscono una Thai Co., Ltd. in cui il 51% delle azioni appartiene ad azionisti thailandesi nominali. La società acquista il terreno in freehold. Il Dipartimento Fondiario e le autorità fiscali monitorano sempre più attentamente queste strutture. Nel 2023 il Dipartimento delle Indagini Speciali (DSI) ha intensificato i controlli sugli schemi con prestanome. Il rischio concreto è la vendita forzata del terreno.

Tabella comparativa

Criterio	Freehold (condominio)	Leasehold (30 anni)	Thai Co., Ltd.
Tipo di immobile	Condominio	Ville, terreni, condomini	Qualsiasi
Durata del diritto	Illimitata	30 anni (+ rinnovo)	Illimitata
Registrazione al Land Office	Sì, a nome dell'acquirente	Sì, come vincolo	Sì, a nome della società
Successione ereditaria	Sì, diretta	Solo il periodo residuo	Tramite le quote societarie
Ipoteca bancaria	Possibile	Raramente possibile	Possibile
Liquidità alla rivendita	Alta	Media-bassa	Media
Rischio giuridico	Minimo	Medio	Alto
Tasse all'acquisto	Transfer fee 2%	Registration fee 1%	Transfer fee 2% + costi societari
Rendimento tipico (Phuket)	5–7% annuo	6–9% annuo	5–8% annuo

Main Risks and Mistakes

1. Il rinnovo del leasehold è un'illusione di garanzia. Anche se il contratto riporta 30+30+30, la legge thailandese tutela solo i primi 30 anni. Il resto dipende dalla buona volontà del locatore.

2. Quota estera esaurita. Nei progetti più richiesti di Phuket, il 49% riservato agli stranieri si esaurisce già nei primi mesi di vendita. Chi arriva in ritardo ottiene solo il leasehold, spesso allo stesso prezzo.

3. Assenza del modulo FET. Senza la conferma del trasferimento valutario dall'estero, la rivendita di un'unità freehold a un altro straniero diventa impossibile. I fondi vanno trasferiti correttamente fin dall'inizio.

4. Azionisti nominali nella Thai Co., Ltd. Se il DSI dimostra che gli azionisti thailandesi sono prestanome, la società viene liquidata e il terreno deve essere venduto entro 1 anno (ai sensi del Land Code Act).

5. Titolo fondiario non verificato. Non tutti i documenti fondiari equivalgono a un Chanote. Esistono i titoli Nor Sor 3 e Nor Sor 3 Gor, che offrono una tutela inferiore. Verificate sempre il tipo di titolo al Dipartimento Fondiario, di persona o tramite un avvocato.

6. Costi nascosti nel leasehold. Alcuni promotori immobiliari includono un canone annuo per il terreno — da 20.000 a 80.000 baht l'anno per le ville a Phuket — che riduce la redditività reale dello 0,5–1,5%.

FAQ

Può uno straniero acquistare un terreno in Thailandia in freehold?

No. Il Land Code Act vieta esplicitamente agli stranieri di possedere terreni. L'unica eccezione riguarda investimenti superiori a 40 milioni di baht tramite il programma del Board of Investment, con limitazioni severe: non più di 1 rai destinato ad uso residenziale.

Cosa succede al leasehold dopo 30 anni?

Il contratto di locazione si estingue. Se il rinnovo non è stato registrato nuovamente al Land Office, si perde ogni diritto sull'immobile. La struttura resta formalmente vostra, ma senza i diritti sul terreno la situazione è problematica.

Il freehold è più costoso del leasehold?

Sì. Nello stesso progetto, un'unità freehold costa mediamente il 10–15% in più. Questa differenza si mantiene o si amplia al momento della rivendita.

È possibile convertire un leasehold in freehold?

No, nel caso di ville o terreni. Per un condominio è teoricamente possibile, se si libera dello spazio nella quota estera e il promotore accetta il nuovo frazionamento.

Il leasehold si trasmette per successione?

Sì, ma solo per il periodo residuo. Se sono trascorsi 20 anni, l'erede acquisisce i diritti sui 10 anni rimanenti. La successione di un condominio freehold non ha invece alcun limite temporale.

Quali imposte si applicano all'acquisto in freehold?

I costi standard sono: transfer fee 2%, imposta di bollo 0,5% oppure imposta speciale sulle transazioni immobiliari 3,3% (per immobili rivenduti entro 5 anni dall'acquisto). La ritenuta alla fonte dipende dallo status del venditore.

Dove a Phuket la liquidità degli appartamenti freehold è più alta?

Le zone di Bang Tao, Laguna, Kamala e Surin registrano il maggior volume di transazioni tra acquirenti stranieri. Il prezzo medio degli appartamenti freehold in queste aree è compreso tra 120.000 e 200.000 baht al metro quadro.

È necessario un avvocato per il leasehold?

Assolutamente sì. Il contratto di locazione è l'unico strumento di tutela a vostra disposizione. Un legale indipendente verificherà le clausole di rinnovo, il diritto di prelazione, le compensazioni in caso di risoluzione anticipata e i vincoli esistenti sul terreno.

Cosa è più sicuro per un investimento a 5–7 anni?

Il condominio in freehold. Alta liquidità, rivendita trasparente, nessun rischio legato al rinnovo. Il leasehold è giustificato se si acquista una villa con un'attività locativa consolidata e un orizzonte temporale superiore a 10 anni.

Raccomandazione pratica

Se il vostro budget consente l'acquisto di un condominio freehold in una buona posizione, questa resta la scelta più razionale: è un asset liquido, a proprietà illimitata, con un regime giuridico chiaro e consolidato. Per le ville, il leasehold è l'unica opzione legale percorribile, ma richiede una due diligence contrattuale rigorosa e una verifica approfondita del locatore.

La checklist essenziale prima di qualsiasi transazione: verificate il tipo di titolo (solo Chanote), accertatevi della disponibilità nella quota estera, trasferite i fondi tramite bonifico bancario ottenendo il modulo FET, e affidate la pratica a un avvocato indipendente. Questi quattro passi eliminano il 90% dei rischi tipici nell'acquisto di immobili in Thailandia.

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