Leasehold і freehold у Таїланді: що вигідніше інвестору у 2026 році
Іноземець у Таїланді не може володіти землею — це правило закріплено в Land Code Act 1954 року і за сімдесят років не змінилося жодного разу. Проте квартиру в кондомініумі іноземець може придбати у повну власність, а от віллу на земельній ділянці — лише через оренду або корпоративну структуру. Різниця між leasehold і freehold визначає не просто юридичний статус активу, а реальну прибутковість, ліквідність і ризики вашої інвестиції.
Freehold (Chanote) — це повне право власності, яке реєструється в земельному департаменті на ім'я покупця. Для іноземців воно доступне виключно в кондомініумах і лише в межах іноземної квоти — не більше 49% від загальної площі юнітів у проєкті. Leasehold — це довгострокова оренда, як правило на 30 років, з опціями продовження. Обидва формати легальні, але функціонують принципово по-різному.
Quick Answer
- Freehold доступний іноземцям лише в кондомініумах (квота 49% площі проєкту)
- Leasehold оформляється на 30 років з можливістю двох продовжень (30+30+30)
- Різниця в ціні між freehold і leasehold юнітами в одному проєкті становить 8–15%
- Freehold-юніт можна заставити в тайському банку, leasehold — практично неможливо
- Перепродаж freehold займає в середньому на 30–40% менше часу, ніж leasehold
- Реєстрація leasehold у Land Office коштує 1% від задекларованої вартості оренди
Scenarios and Options
Freehold: повна власність у кондомініумі
Ви купуєте квартиру в кондомініумі на Пхукеті або в Бангкоку. Якщо іноземна квота не вичерпана, юніт реєструється на ваше ім'я з титулом Chanote (Nor Sor 4 Jor) — найзахищеніший вид власності в Таїланді.
Обов'язкова умова: кошти мають надійти з-за кордону банківським переказом в іноземній валюті. Банк видає Foreign Exchange Transaction Form (FET) — без цього документа земельний департамент відмовить у реєстрації.
Власник freehold має право продавати, дарувати, передавати у спадок і здавати в оренду без жодних обмежень. Строку дії немає — право безстрокове.
Leasehold: оренда землі та вілл
Тайське законодавство (Civil and Commercial Code, секції 537–571) обмежує строк оренди 30 роками — це максимум, який реєструється в земельному департаменті. Домовленості про продовження (30+30) юридично не мають сили до моменту фактичної переreєстрації.
Це ключовий ризик: якщо орендодавець продасть землю, помре або збанкрутує — гарантії продовження немає. Тайські суди неодноразово підтверджували, що опція продовження не зобов'язує нового власника землі.
Leasehold активно використовується для вілл. Покупець набуває будівлю у власність, а землю орендує. Типова схема на Пхукеті: вілла вартістю 15–35 млн бат з leasehold на землю строком 30 років.
Тайська компанія: сіра зона
Деякі інвестори реєструють тайську компанію (Thai Co., Ltd.), де 51% акцій належить тайським номінальним акціонерам, а компанія купує землю у freehold. Земельний департамент і податкова служба дедалі частіше перевіряють такі структури. У 2023 році Департамент спеціальних розслідувань (DSI) посилив контроль за номінальними схемами. Ризик — примусовий продаж землі.
Порівняльна таблиця
| Критерій | Freehold (кондо) | Leasehold (30 років) | Thai Co. Ltd. | Ключовий нюанс |
|---|---|---|---|---|
| Тип об'єкта | Кондомініум | Вілли, земля, кондо | Будь-який | Freehold для вілл недоступний |
| Строк володіння | Безстроково | 30 років (+продовження) | Безстроково | Продовження leasehold не гарантоване |
| Реєстрація в Land Office | Так, на ім'я покупця | Так, як обтяження | Так, на компанію | Chanote — найнадійніший титул |
| Спадкування | Так, пряме | Лише залишок строку | Через акції | Freehold зручніший для спадщини |
| Банківська застава | Можлива | Вкрай рідко | Можлива | Leasehold обмежує фінансування |
| Ліквідність при перепродажі | Висока | Середня–низька | Середня | Freehold продається швидше |
| Юридичний ризик | Мінімальний | Середній | Високий | DSI посилив перевірки у 2023 р. |
| Податок при купівлі | 2% transfer fee | 1% registration fee | 2% + корп. витрати | SBT 3,3% — якщо продаж до 5 років |
| Типова прибутковість (Пхукет) | 5–7% річних | 6–9% річних | 5–8% річних | Leasehold вищий yield, але більший ризик |
Main Risks and Mistakes
1. Продовження leasehold — це ілюзія гарантії. Навіть якщо в договорі зазначено 30+30+30, тайський закон захищає лише перші 30 років. Все інше — добра воля орендодавця.
2. Вичерпання іноземної квоти. У популярних проєктах на Пхукеті квота 49% розбирається за перші місяці продажів. Ті, хто запізнився, отримують лише leasehold — нерідко за тією самою ціною.
3. Відсутність FET-форми. Без підтвердження переказу валюти з-за кордону перепродаж freehold-юніта іноземцю стає неможливим. Кошти необхідно переказувати правильно з першого разу.
4. Номінальні акціонери в Thai Co. Ltd. Якщо DSI доведе, що тайські акціонери — підставні особи, компанію ліквідують, а землю зобов'яжуть продати протягом 1 року (відповідно до Land Code Act).
5. Неперевірений титул. Не кожен документ на землю рівнозначний Chanote. Існують Nor Sor 3 і Nor Sor 3 Gor — з меншим ступенем захисту. Завжди перевіряйте тип титулу в земельному департаменті особисто або через юриста.
6. Приховані платежі при leasehold. Деякі забудовники включають щорічну орендну плату за землю — від 20 000 до 80 000 бат на рік для вілл на Пхукеті. Це знижує реальну прибутковість на 0,5–1,5%.
FAQ
Чи може іноземець купити землю в Таїланді у freehold? Ні. Land Code Act прямо забороняє іноземцям володіти землею. Виняток — інвестиції понад 40 млн бат за програмою Board of Investment, але з жорсткими обмеженнями: не більше 1 рай під житло.
Що відбувається з leasehold після 30 років? Оренда припиняється. Якщо продовження не зареєстровано в Land Office — ви втрачаєте права на об'єкт. Будівля формально залишається вашою, але без прав на землю це суттєва проблема.
Чи дорожчий freehold-кондо за leasehold? Так. В одному і тому самому проєкті freehold-юніт коштує в середньому на 10–15% дорожче. При перепродажі ця різниця зберігається або зростає.
Чи можна конвертувати leasehold у freehold? Ні, якщо йдеться про віллу або землю. Для кондомініуму — теоретично так, якщо з'явиться місце в іноземній квоті й забудовник погодиться на переоформлення.
Чи успадковується leasehold? Так, але лише залишок строку. Якщо минуло 20 років — спадкоємець отримує права на решту 10 років. Спадкування freehold-кондо не має строкових обмежень.
Які податки при купівлі freehold? Стандартні витрати: transfer fee 2%, гербовий збір 0,5% або спеціальний бізнес-податок 3,3% (для об'єктів, що продаються протягом 5 років після купівлі). Withholding tax залежить від статусу продавця.
Де на Пхукеті найвища ліквідність freehold-кондо? Райони Банг Тао, Лагуна, Камала і Сурін демонструють найбільший оборот угод серед іноземних покупців. Середня ціна freehold-кондо в цих локаціях — 120 000–200 000 бат за кв.м.
Чи потрібен юрист для оформлення leasehold? Так, обов'язково. Договір оренди — ваш єдиний інструмент захисту. Незалежний юрист перевірить умови продовження, right of first refusal, компенсації при достроковому розірванні та обтяження на землі.
Що безпечніше для інвестиції на 5–7 років? Freehold-кондомініум. Висока ліквідність, прозорий перепродаж, відсутність ризиків із продовженням оренди. Leasehold виправданий, якщо ви купуєте віллу з орендним бізнесом і горизонтом від 10 років.
Якщо ваш бюджет дозволяє придбати freehold-кондомініум у хорошій локації — обирайте freehold. Це ліквідний актив із безстроковим правом власності та зрозумілим правовим режимом. Для вілл leasehold залишається єдиним легальним варіантом — але потребує ретельної юридичної проробки договору та перевірки орендодавця. Головний чеклист перед угодою: перевірте тип титулу (лише Chanote), переконайтеся в наявності квоти для іноземців, переведіть кошти через банк з отриманням FET та найміть незалежного юриста. Ці чотири кроки закривають 90% типових ризиків при купівлі нерухомості в Таїланді.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.