Phuket im Juli 2026: Kontrollen, Hotelauslastung und Sansiris 40-Milliarden-Baht-Plan

Der Juli 2026 zeigt Phuket in einem Spannungsfeld: Der größte thailändische Entwickler kündigt ein Fünfjahresprogramm über 40 Milliarden Baht an, während die Hotelauslastung sinkt, der Touristenstrom schrumpft und die Regierung die Phuket-Kontrollen zu Nominee-Eigentum auf ganz Thailand ausweitet.

Für Investoren ist das kein Grund zur Panik, sondern ein Signal zur Strategieanpassung. Der Markt bricht nicht ein, er strukturiert sich neu. Wer auf transparente Eigentumsformen setzt, verschafft sich einen klaren Vorteil gegenüber jenen, die jahrelang auf graue Konstrukte gebaut haben.

Kurzantwort

• 361 Unternehmen auf Phuket wurden mit Anzeichen von Nominee-Eigentum identifiziert, die Kontrollen weiten sich auf ganz Thailand aus

• Hotelauslastung im Juni bei 61,7%, das sind 5 Prozentpunkte weniger als im Juni des Vorjahres

• Tourismuseinnahmen auf Phuket im Juni um 7% im Jahresvergleich gesunken

• Passagieraufkommen Januar bis Juni 2026 um 1,4% gesunken, internationale Ankünfte minus 8%, inländische minus 15%

• Sansiri plant 30 Projekte bis 2030: 13 Villenanlagen (15 Mrd. Baht) und 17 Eigentumswohnungsprojekte (25 Mrd. Baht), davon sieben neue Projekte im Wert von rund 10 Mrd. Baht bereits im zweiten Halbjahr 2026 in Cherng Talay, Phuket Town, Patong und Rawai

• Nettomietrendite in Bang Tao und Cherngtalay von Sansiri mit 6-8% beziffert, Berechnungsmethode jedoch nicht offengelegt

• Eigentumsübertragungen im Q1 2026 um 17% gegenüber Q1 2025 gestiegen, betrifft aber Transaktionen, die vor 1-2 Jahren abgeschlossen wurden

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Freehold-Eigentumswohnung an der Westküste

Die sicherste Variante für ausländische Käufer. Der Eigentumstitel (Chanote) wird direkt registriert, keine Zwischenfirmen, kein Risiko bei Nominee-Kontrollen. Nachteil: Der Quadratmeterpreis zwischen Bang Tao und Surin hat ein Plateau erreicht, die Rendite hängt stark von einer vorhandenen Hotellizenz für kurzfristige Vermietung ab. Durchschnittliche Nettorendite: 5-8%, mit großer Spannbreite.

Szenario 2: Leasehold mit garantierter Rendite

Bis zu 70% der Transaktionen auf Phuket laufen laut Marktschätzungen als Leasehold. Günstiger im Einstieg, aber der Rechtsschutz hängt vollständig von der Vertragsqualität ab. Angesichts verschärfter Kontrollen ist ein von einem qualifizierten Anwalt geprüfter Vertrag entscheidend. Kompromiss: niedrigere Einstiegshürde, aber begrenzte Laufzeit und Abhängigkeit von der Verwaltungsgesellschaft.

Szenario 3: Ausweichen nach Phang Nga (Khao Lak, Natai)

C9 HotelWorks-Analysten stellen einen Mangel an freien Strandgrundstücken für Luxusresorts auf Phuket fest. Marken wie InterContinental (150 Zimmer in Samet Nangshe) und Kimpton (150 Zimmer in Natai) entstehen bereits in Phang Nga. Der durchschnittliche Zimmerpreis in Khao Lak stieg um 26%. Risiko: schwächere Infrastruktur, geringere Liquidität am Zweitmarkt.

Szenario 4: Abwarten bis Ende 2026

Die Nominee-Kontrollen laufen noch. Die Frage der 60-tägigen visumfreien Einreise für 93 Länder ist im Royal Gazette bislang nicht bestätigt. Verschärft sich das Visaregime, könnte der Touristenstrom weiter sinken und Zweitmarktpreise um 5-10% korrigieren. Nachteil: verpasste Einstiegspreise bei großen Entwicklern.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Nominee-Eigentum über eine thailändische Firma. Seit 2026 nimmt das DSI (Department of Special Investigation) Ausländer wegen Nominee-Eigentum an Villen fest, ein ehemaliger Gouverneur von Phuket wurde wegen Lizenzvergabe strafrechtlich angeklagt. Das ist kein Schreckgespenst, sondern ein funktionierender Mechanismus. Lösung: Eigentum ausschließlich über die Freehold-Quote oder ein sauber strukturiertes Leasehold registrieren.

Ungeprüfte Renditeversprechen. Zusagen von 10-15% jährlich bei Villen und 5-8% bei Eigentumswohnungen sind oft nicht mit einer nachvollziehbaren Methodik unterlegt. Unklar bleibt, ob es sich um Netto- oder Bruttorendite handelt, für welchen Zeitraum und ob Verwaltungskosten eingerechnet sind. Lösung: Aufschlüsselung der Formel verlangen und mit tatsächlichen Daten der Verwaltungsgesellschaften abgleichen.

Hotellizenz versus Condo-Status. Es entsteht ein juristischer Widerspruch: Ist ein Objekt als Eigentumswohnung (Chanote) registriert, gilt es rechtlich nicht als Hotel. Für legale Kurzzeitvermietung ist jedoch eine Hotellizenz nötig. Der Markt hat dafür noch keine klare Lösung. Lösung: mit einem Anwalt genau klären, welche Lizenzart für das konkrete Projekt tatsächlich vorliegt.

Rückgang des Touristenstroms. Internationale Ankünfte sanken um 8%, inländische um 15%. Das belastet die Hotelauslastung und damit die Mieteinnahmen. Laut Bangkok Post sank in Phukets Luxushotelsegment die Auslastung im ersten Halbjahr 2026 auf 80% (von zuvor 84,1%), der durchschnittliche Zimmerpreis fiel um rund 4% auf 6.820 Baht pro Nacht, der Umsatz pro Zimmer sank um 8,7%. Lösung: nach Standorten diversifizieren, Projekte mit langfristigem Mieterpool bevorzugen.

Der Glaube 'so macht es doch jeder'. Das Argument 'seit 10 Jahren läuft es so, es ist nie etwas passiert' zieht 2026 nicht mehr. Fakten: Abriss von 22 Gebäuden am Freedom Beach, Rückgabe von Staatsland nach 28 Jahren Rechtsstreit, Übergabe von 39 Fällen an Ermittler. Lösung: die aktuelle Eigentumsstruktur von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

FAQ

Werden die Nominee-Kontrollen wirklich auf ganz Thailand ausgeweitet?

Ja. Innenminister Anutin hat angeordnet, das Phuket-Modell zur Prüfung von Eigentumsdokumenten, Nominee-Strukturen und unlizenzierten Hotels landesweit anzuwenden.

Wie hoch ist die tatsächliche Hotelauslastung auf Phuket 2026?

Im Juni 2026 lag sie bei 61,7%, 5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Im Premiumsegment sank der durchschnittliche Zimmerpreis um etwa 500 Baht.

Wie viele Projekte plant Sansiri auf Phuket?

30 Projekte bis 2030 mit einem Gesamtwert von 40 Mrd. Baht. Sieben Markteinführungen sind für die zweite Jahreshälfte 2026 vorgesehen, verteilt auf Cherng Talay, Phuket Town, Patong und Rawai.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Eigentumswohnungen auf Phuket?

Sansiri gibt 6-8% Nettorendite in Bang Tao und Cherngtalay an und vergleicht dies mit 3-4,5% in Saint-Tropez und 1,5-2,5% in Monaco. Die Berechnungsmethode ist jedoch nicht offengelegt, diese Zahlen sollten kritisch betrachtet werden.

Wurde die 60-tägige visumfreie Einreise abgeschafft?

Stand Ende Juli 2026 wurde keine offizielle Entscheidung im Royal Gazette veröffentlicht. Diskussionen über eine Verkürzung für 93 Länder laufen, rechtlich gilt die visumfreie Regelung aber weiterhin.

Lohnt sich Phang Nga als Alternative zu Phuket?

Für langfristige Investments im Premiumsegment durchaus. Die Tourismuseinnahmen in Phang Nga stiegen um 2%, Projekte von InterContinental und Kimpton entstehen bereits. Die Liquidität am Zweitmarkt ist jedoch noch minimal.

Was droht bei Nominee-Eigentum?

Strafrechtliche Verfolgung. Das DSI nimmt bereits Ausländer fest. Zudem zieht der Staat strittige Grundstücke ein, bis hin zum Abriss von Gebäuden.

Wann kommt die Stadtbahn (LRT) auf Phuket?

Das Projekt wird seit 26 Jahren diskutiert. Aktuelle Frist: 2030. Die Erfahrung zeigt, dass Infrastrukturprojekte auf Phuket regelmäßig Verzögerungen erleiden.

Gibt es neue medizinische Einrichtungen auf Phuket?

Ja. Ein onkologisches Institut der Bangkok-Hospital-Gruppe hat seinen Betrieb aufgenommen, in Thalang wurde ein Dialysezentrum eröffnet. Das stärkt die Positionierung der Insel als Medizin-Hub.

Der Markt auf Phuket belohnt 2026 Disziplin. Eine transparente Deal-Struktur, saubere Registrierung und eine unabhängige Rechtsprüfung sind keine Option, sondern Notwendigkeit.

Quelle: Bangkok Post

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