Phuket a luglio 2026: controlli sul nominee, occupazione alberghiera e i 40 miliardi di baht di Sansiri

Luglio 2026 è un mese di contraddizioni per Phuket. Da un lato, il maggiore developer thailandese ha annunciato un piano quinquennale da 40 miliardi di baht. Dall'altro, l'occupazione alberghiera è in calo, i flussi turistici si sono ridotti e il governo ha deciso di estendere a tutto il paese la 'pulizia' del nominee ownership avviata a Phuket.

Per un investitore non è un motivo di panico, ma un segnale per rivedere la strategia. Il mercato non sta crollando: si sta riorganizzando. E chi opera in piena trasparenza otterrà un vantaggio competitivo rispetto a chi per anni ha fatto affidamento su schemi opachi.

Risposta rapida

• 361 società a Phuket sono state individuate con indizi di nominee ownership; i controlli si estendono ora a tutta la Thailandia

• L'occupazione alberghiera a giugno è al 61,7%, 5 punti percentuali sotto il giugno dell'anno precedente

• I ricavi turistici a Phuket sono scesi del 7% su base annua a giugno

• Il traffico passeggeri gennaio-giugno 2026 è calato dell'1,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, con gli arrivi internazionali in calo dell'8% e quelli domestici del 15%

• Sansiri ha annunciato 30 progetti entro il 2030: 13 comunità di ville (15 miliardi di baht) e 17 condomini (25 miliardi di baht), con 7 lanci previsti nel secondo semestre 2026 tra Cherng Talay, Phuket Town, Patong e Rawai

• Il rendimento locativo netto stimato a Bang Tao e Cherng Talay è del 6-8%, ma la metodologia di calcolo non è stata resa pubblica

• Le registrazioni di proprietà nel Q1 2026 sono cresciute del 17% rispetto al Q1 2025, ma si tratta di transazioni concluse 1-2 anni fa

Scenari e opzioni

Acquisto di un condominio freehold sulla costa ovest. È l'opzione più protetta per uno straniero: il titolo di proprietà (chanote) viene intestato direttamente, senza società intermediarie e senza rischi legati ai controlli sul nominee ownership. Lo svantaggio è che il prezzo al metro quadro tra Bang Tao e Surin ha toccato il tetto massimo, e la redditività dipende dalla licenza alberghiera per gli affitti brevi. Il rendimento netto medio è del 5-8%, con una forbice molto ampia.

Leasehold con reddito garantito. Fino al 70% delle transazioni a Phuket, secondo stime di mercato, avviene in formato leasehold. È più economico, ma la tutela legale dipende interamente dalla qualità del contratto. Con l'inasprimento dei controlli attuali, è fondamentale che il contratto sia redatto da un avvocato qualificato. Il compromesso: soglia d'ingresso più bassa, ma durata limitata e dipendenza dalla società di gestione.

Riorientamento verso Phang Nga (Khao Lak, Natai). Gli analisti di C9 HotelWorks segnalano una carenza di terreni fronte mare a Phuket per resort di fascia alta. Brand di lusso come InterContinental (150 camere a Samet Nangshe) e Kimpton (150 camere a Natai) sono già in costruzione nella provincia di Phang Nga. Il prezzo medio della camera a Khao Lak è cresciuto del 26%. Il rischio: infrastrutture ancora meno sviluppate rispetto a Phuket e bassa liquidità sul mercato secondario.

Posizione attendista fino a fine 2026. I controlli sul nominee ownership non sono ancora conclusi. La questione dell'esenzione visto di 60 giorni per 93 paesi non ha ancora ricevuto conferma sulla Gazzetta Reale. Se il regime dei visti dovesse inasprirsi, i flussi turistici calerebbero ulteriormente e i prezzi sul secondario potrebbero correggersi del 5-10%. Lo svantaggio: perdere i prezzi di lancio dei grandi developer.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Nominee ownership tramite società thailandese. Dal 2026 il DSI (Department of Special Investigation) arresta stranieri per casi di nominee ownership su ville. Un ex governatore di Phuket è stato incriminato per aver rilasciato licenze irregolari. Non è uno spauracchio: è un meccanismo operativo. Soluzione: intestare la proprietà solo tramite quota freehold o un leasehold strutturato correttamente.

Promesse di rendimento non verificate. Le dichiarazioni di 10-15% annuo per le ville e 5-8% per i condomini spesso non sono supportate da una metodologia chiara. Non è chiaro se si tratti di rendimento netto o lordo, su quale periodo, se includano i costi di gestione. Soluzione: richiedere il dettaglio della formula e verificare i dati effettivi delle società di gestione.

Licenza alberghiera contro status di condominio. Nasce una collisione legale: se l'immobile è registrato come condominio (chanote), per legge non è un hotel. Ma per l'affitto breve legale serve una licenza alberghiera. Il mercato non ha ancora offerto una soluzione chiara a questo problema. Soluzione: verificare con l'avvocato del progetto specifico quale tipo di licenza sia stata effettivamente ottenuta.

Calo dei flussi turistici. Gli arrivi internazionali sono scesi dell'8%, quelli domestici del 15%. Questo pesa sull'occupazione alberghiera e, di conseguenza, sui redditi da locazione. Nel primo semestre 2026 l'occupazione degli hotel di lusso a Phuket è scesa all'80% (dall'84,1% precedente), con il prezzo medio camera calato di circa il 4% a 6.820 baht a notte e il RevPAR in calo dell'8,7%. Soluzione: diversificare per zona, scegliere progetti con un pool di affittuari a lungo termine.

Credere che 'lo fanno tutti così'. L'argomento 'ha funzionato per 10 anni, non è successo niente' non regge più. I fatti del 2026: demolizione di 22 strutture a Freedom Beach, restituzione di terreni statali dopo 28 anni di contenzioso, trasferimento di 39 casi agli inquirenti. Soluzione: far verificare l'attuale struttura di proprietà da un avvocato indipendente.

FAQ

È vero che i controlli sul nominee ownership si estenderanno a tutta la Thailandia?

Sì. Il ministro degli Interni Anutin ha disposto l'applicazione del modello di Phuket ai controlli sui titoli di proprietà, sul nominee ownership e sugli alberghi non autorizzati in tutto il paese.

Qual è l'occupazione alberghiera reale a Phuket nel 2026?

A giugno 2026 è del 61,7%, 5 punti percentuali sotto il giugno dell'anno precedente. Nel segmento premium il prezzo medio camera è sceso di circa 500 baht.

Quanti progetti pianifica Sansiri a Phuket?

30 progetti entro il 2030 per un valore complessivo di 40 miliardi di baht, secondo quanto riportato da Bangkok Post. 7 lanci sono previsti nella seconda metà del 2026.

Qual è il rendimento locativo dei condomini a Phuket?

Sansiri dichiara un rendimento netto del 6-8% nelle zone di Bang Tao e Cherng Talay, paragonandolo al 3-4,5% di Saint-Tropez e all'1,5-2,5% di Monaco. Ma la metodologia di calcolo non è resa pubblica: questi numeri vanno considerati con cautela.

L'esenzione visto di 60 giorni è stata abolita?

Alla fine di luglio 2026 non risulta ancora pubblicata alcuna decisione ufficiale sulla Gazzetta Reale. Si discute di una riduzione del periodo di esenzione visto per 93 paesi, ma legalmente la misura è ancora in vigore.

Conviene guardare a Phang Nga invece che a Phuket?

Per investimenti a lungo termine nel segmento premium, vale la pena considerarla. I ricavi turistici a Phang Nga sono cresciuti del 2%, e sono in costruzione progetti InterContinental e Kimpton. Ma la liquidità del mercato secondario è ancora minima.

Cosa rischia chi usa il nominee ownership?

Procedimento penale. Il DSI sta già arrestando stranieri. Inoltre lo stato sta riprendendo possesso di terreni contesi, arrivando fino alla demolizione delle strutture.

Quando sarà pronto il light rail transit di Phuket?

Il progetto LRT è in discussione da 26 anni. La scadenza attuale è il 2030. L'esperienza mostra che i progetti infrastrutturali a Phuket subiscono sistematicamente ritardi.

Sono stati aperti nuovi centri medici a Phuket?

Sì. Ha aperto un istituto oncologico della rete Bangkok Hospital. A Thalang è stato inaugurato un centro di emodialisi. Questo rafforza il posizionamento dell'isola come hub medico regionale.

Fonte: Bangkok Post

Il mercato di Phuket nel 2026 premia la disciplina. Una struttura di transazione trasparente, una registrazione regolare e un audit legale indipendente non sono un'opzione, ma una necessità.

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