705 Milliarden Baht: Was die Marktgröße von Phuket für Investoren bedeutet

Ein Käufer aus Berlin betrachtet ein Kondo in Bang Tao für 9,5 Millionen Baht und stellt sich die einzig relevante Frage: An wen verkaufe ich das in fünf Jahren weiter? Die Antwort liegt teilweise in einer Zahl, über die der lokale Markt vergangene Woche diskutierte: 705 Milliarden Baht.

Das entspricht etwa 20 Milliarden US-Dollar bei einem Kurs von rund 34-35 Baht je Dollar. So hoch wird der Immobilienwert der Insel mit ihren 543 Quadratkilometern Fläche geschätzt. Entscheidend ist dabei nicht die Summe selbst, sondern wer sie treibt: Die Nachfrage im Ferienimmobiliensegment kommt überwiegend von ausländischen Käufern, nicht von thailändischen.

Für Investoren bedeutet das: Phuket ist längst kein Nischenmarkt mehr, auf dem man Transaktionen einzeln zählt. Doch Marktgröße und Liquidität einer einzelnen Wohnung sind zwei verschiedene Dinge, und diese Verwechslung kann teuer werden.

Kurzantwort

• 705 Milliarden Baht (rund 20 Milliarden US-Dollar) ist die Bewertung des gesamten Immobilienbestands auf Phuket, nicht der Jahresumsatz. Laut The Nation Thailand macht dies Phuket zum teuersten Regionalmarkt Thailands, mit über 90.000 Wohn- und Vermietungseinheiten und einem Durchschnittspreis von etwa 12,8 Millionen Baht pro Einheit.

• Ausländische Käufer treiben das Ferienimmobiliensegment: Villen, Markenresidenzen und Kondos in erster Meereslinie.

• Ausländer können Kondo-Einheiten im Freehold innerhalb der 49%-Quote der Gebäudefläche erwerben; Grundstücke unter Villen gibt es nur als Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen oder über eine thailändische Gesellschaftsstruktur.

• Die Bruttomietrendite liegt marktweit bei 5-7% pro Jahr, netto nach Verwaltung, Steuern und Möblierungsabschreibung meist bei 3-5%.

• Bei Weiterverkauf vor Ablauf von 5 Besitzjahren kommt die Specific Business Tax von 3,3% zusätzlich zur Transfer Fee von 2% hinzu; nach 5 Jahren gilt stattdessen eine Stempelsteuer von 0,5%.

• Preiswachstum konzentriert sich auf 4-5 Lagen an der Westküste, nicht auf die gesamte Insel.

Wichtige Fakten

• Der Immobilienmarkt Phukets wird auf 705 Milliarden Baht geschätzt, ein Großteil der Nachfrage im Ferienimmobiliensegment stammt von ausländischen Käufern (Quelle: The Nation Thailand, Ressort Property).

• Laut thailändischem Real Estate Information Center (REIC) belegen russische Staatsbürger seit Jahren den ersten Platz bei auf Ausländer umgeschriebenen Kondominium-Einheiten auf Phuket, eine Position, die bis 2020 chinesische Käufer innehatten.

• 52% des Angebots entfallen auf Ferienimmobilien (Villen und Kondos), die rund 80% des gesamten Marktwerts ausmachen.

• Die Kapazität des internationalen Flughafens Phuket liegt bei 12,5 Millionen Passagieren pro Jahr; das tatsächliche Aufkommen übersteigt diese Grenze in den letzten Saisons bereits, die Diskussion über ein zweites Terminal und einen neuen Flughafen in Phang Nga läuft seit über zehn Jahren.

• Ein Light-Rail-Projekt für die Insel wurde wiederholt verschoben und ist in der aktuellen Form nicht umgesetzt; tatsächlich in Bau sind ein Tunnel und eine Schnellverbindung zwischen Kathu und Patong.

• Im Frühjahr 2024 kam es auf Phuket zu Frischwassermangel: Hotels kauften Wasser zu, Stauseen sanken auf kritische Pegel. Das Problem ist saisonal und wiederkehrend.

• Die Instandhaltung eines Kondos kostet 50-120 Baht pro Quadratmeter monatlich, zuzüglich einer einmaligen Einzahlung in den Instandhaltungsfonds beim Kauf vom Bauträger (üblicherweise 500-1.000 Baht pro Quadratmeter).

Die Zahl 705 Milliarden Baht ist vor allem ein Indikator für die Marktbreite, nicht für die Rendite eines Einzelobjekts. Wenn der gesamte Anlagewert zwanzig Milliarden Dollar erreicht und Käufer aus Dutzenden Ländern kommen, übersteht der Markt den Rückzug jeder einzelnen Nationalität. Genau das ist passiert: Die chinesische Nachfrage brach 2020 ein, die russische wuchs ab 2022, die europäische blieb konstant. Das Gesamtvolumen ist nicht gesunken, sondern gewachsen.

So sieht Nachfragestabilität aus: nicht im Ausbleiben von Schocks, sondern in der Geschwindigkeit, mit der ein Käufersegment ein anderes ersetzt.

Daraus folgt jedoch nicht, dass ein einzelnes 32-Quadratmeter-Studio in einem Projekt mit 800 Einheiten liquide ist. Die Markttiefe verteilt sich extrem ungleich. Eine Meerblick-Villa in Kamala und eine Wohnung im zwanzigsten Baukörper eines Komplexes tief in Chalong stehen in derselben Statistik, gehören aber bei der Wiederverkaufsgeschwindigkeit zu zwei völlig verschiedenen Welten.

Die Herkunft der Käufer hat sich in fünf Jahren zweimal verändert. Vor der Pandemie war China der Haupttreiber, und Bauträger planten für chinesische Käufer: kompakte Einheiten, Fokus auf Rental Pools, Vertrieb über Agenturnetzwerke in Shanghai. Dieser Kanal brach fast vollständig weg.

Ab 2022 trug russische und GUS-Nachfrage den Markt, gefolgt von israelischen, französischen, deutschen und skandinavischen Käufern, mit wachsendem Anteil aus Indien und Kasachstan. Der durchschnittliche Kaufpreis stieg: Gekauft wird nicht das Investment-Studio, sondern der Eigenbedarf mit teilweiser Vermietung in Abwesenheit.

Das verändert die Angebotsstruktur. Zwei- und Dreizimmer-Formate mit 70-120 Quadratmetern sowie Villen im Bereich von 15-40 Millionen Baht zeigen derzeit stabilere Nachfrage als reine Investment-Studios. Bauträger reagierten mit rund zwei Jahren Verzögerung, ein Teil der im Bau befindlichen Projekte ist noch immer auf das inzwischen abgewanderte Käuferpublikum ausgelegt.

Das am meisten überschätzte Versprechen des Marktes ist die garantierte Rendite. Das Modell klingt einfach: Der Bauträger verspricht 7-8% jährlich über 3-5 Jahre, man unterschreibt und erhält Auszahlungen. In der Praxis wird diese Garantie nicht von einer Bank oder Rücklage gedeckt, sondern von den zukünftigen Einnahmen des Projekts selbst. Bleibt die Auslastung hinter dem Plan zurück, passen manche Bauträger die Konditionen an, wandeln Auszahlungen in ergebnisabhängige Rental-Pool-Zahlungen um oder strecken den Zeitplan. Rechtlich hat man dann eine Forderung gegenüber einer Gesellschaft, die außer einer unfertigen zweiten Bauphase möglicherweise keine weiteren Vermögenswerte besitzt.

Ein zweiter Punkt: In Thailand gibt es keinen Mechanismus zum Schutz der Käufergelder während der Bauphase nach europäischem Vorbild. Das Geld fließt gemäß Ratenplan direkt an den Bauträger. Die einzig wirksame Prüfung ist daher die Historie fertiggestellter Projekte des jeweiligen Unternehmens, tatsächlich gebaute und übergebene Objekte, nicht Renderings und der Markenname eines Betreibers. Die Marke des Betreibers haftet nicht für den Bau.

Drittens: Die laufenden Kosten fressen mehr auf, als Käufer erwarten. Die Verwaltungsgesellschaft behält 20 bis 35% der Bruttoeinnahmen aus der Kurzzeitvermietung ein, dazu kommen Nebenkosten, Möbelerneuerung alle 3-4 Jahre, Vermietungssteuer und Leerstand in der Nebensaison von Mai bis Oktober. Aus schönen 7% brutto bleiben am Ende 3-5% netto.

Viertens, worüber Präsentationen selten sprechen: die Bauverdichtung im Korridor Bang Tao, Layan und Cherng Talay. Laut Marktdaten übertraf 2025 die Kondo-Nachfrage das neue Angebot (8.372 verkaufte gegenüber 7.636 neu eingeführten Einheiten), was insgesamt auf Knappheit hindeutet, doch wenn in einem Korridor gleichzeitig Zehntausende Quadratmeter ähnlichen Produkts auf den Markt kommen, verläuft der Wettbewerb dort nicht um Mieter, sondern um Preisnachlässe beim Wiederverkauf.

Meine Einschätzung: Im heutigen Phuket macht nicht die Rendite das Geld, sondern die Wahl einer Lage mit begrenztem Angebot. Kaufen Sie dort, wo physisch keine weiteren hundert vergleichbaren Objekte gebaut werden können, Hanglagen mit Meerblick, erste und zweite Reihe in Kamala, Surin, Nai Thon, Grundstücke mit fertiggestellter Umgebung in Rawai und auf Kap Panwa. Ein Aufpreis von 15-25% für eine solche Adresse zahlt sich beim Ausstieg aus, weil der Zweitkäufer für Aussicht und fußläufige Nähe zum Meer zahlt, nicht für die Anzahl der Pools in der Anlage.

Zweite Regel: fertiggestellt oder fast fertig kaufen. Ein Rabatt von 10-15% beim Off-Plan-Kauf kompensiert nicht das Risiko einer zweijährigen Verzögerung bei einem Bauträger ohne Portfolio übergebener Projekte.

Diesen Rat kann man ignorieren, wenn das Budget unter 5-6 Millionen Baht liegt, Premiumlagen sind dann per Definition nicht erreichbar, und der ehrliche Ansatz besteht darin, den Kauf als Eigenwohnsitz mit teilweiser Amortisation zu betrachten, nicht als Investition. In diesem Segment von Phuket Investitionsrenditen zu erwarten, ergibt keinen Sinn.

Und ganz praktisch: Kaufen Sie nicht aus der Ferne. Eine Woche vor Ort mit Besichtigung von fünf bis sieben Objekten in verschiedenen Bezirken ändert bei rund der Hälfte der Kunden die Entscheidung, der Unterschied zwischen Patong im Juni und Patong im Januar ist auf keinem Rendering sichtbar. Es empfiehlt sich, die Reise in die Nebensaison zu legen, wenn Flüge günstiger sind und die reale Auslastung des Viertels sichtbar wird.

Quelle: The Nation Thailand

FAQ

Was bedeutet die Zahl 705 Milliarden Baht für Privatkäufer?

Das ist eine Bewertung des gesamten Marktwerts der Insel, nicht das Volumen der Jahrestransaktionen. Praktisch heißt das: Der Markt ist tief und länderübergreifend diversifiziert genug, um den Rückzug einer einzelnen Käufergruppe zu verkraften. Auf die Liquidität eines konkreten Objekts hat diese Zahl keinen Einfluss.

Kann ein Ausländer eine Villa auf Phuket als Eigentum erwerben?

Das Grundstück nicht. Das Gebäude kann ins Eigentum überschrieben werden, das Land wird über einen Leasehold mit 30 Jahren Laufzeit und festgelegten Verlängerungsoptionen gepachtet, oder über eine thailändische Gesellschaft gehalten, an der der Ausländer bis zu 49% der Anteile hält. Die zweite Variante erfordert eine real operative Firmenstruktur, sonst ist sie bei einer Prüfung angreifbar.

Wie hoch ist die reale Mietrendite auf Phuket?

Laut Marktschätzungen liegt die Bruttorendite bei 5-7% jährlich. Nach Abzug der Gebühren der Verwaltungsgesellschaft (20-35% der Einnahmen bei Kurzzeitvermietung), Nebenkosten, Steuern und Möbelerneuerung sinkt die Nettorendite meist auf 3-5%. Zahlen über 8% netto auf lange Sicht sollten besonders sorgfältig geprüft werden.

Was kostet der Unterhalt einer Wohnung auf Phuket?

Die Gemeinschaftskostenpauschale liegt je nach Projektklasse zwischen 50 und 120 Baht pro Quadratmeter monatlich. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung sind das 3.000 bis 7.000 Baht monatlich. Beim Kauf vom Bauträger kommt eine einmalige Einzahlung in den Instandhaltungsfonds hinzu, üblicherweise 500-1.000 Baht pro Quadratmeter.

Welche Steuern fallen beim Wiederverkauf an?

Die Umschreibungsgebühr beträgt 2% des Schätzwerts, üblicherweise zwischen den Parteien aufgeteilt. Bei Besitz unter 5 Jahren wird die Specific Business Tax von 3,3% fällig, bei über 5 Jahren stattdessen eine Stempelsteuer von 0,5%. Hinzu kommt eine Quellensteuer auf den Ertrag, die bei Privatpersonen nach progressiver Skala unter Berücksichtigung der Besitzdauer berechnet wird.

Wie liquide ist der Zweitmarkt auf der Insel?

Stark abhängig von der Lage. Objekte mit Meerblick in bebaubar begrenzten Gebieten verkaufen sich innerhalb von 2-4 Monaten. Standardstudios in Massenkomplexen im Inselinneren können ein Jahr und länger auf dem Markt bleiben, und der Ausstieg erfordert oft einen Abschlag gegenüber dem Bauträgerpreis.

Lohnt sich der Kauf im Bauzustand (Off-Plan)?

Nur bei Bauträgern mit mehreren fertiggestellten und übergebenen Projekten auf Phuket, und nur nach Prüfung der Baugenehmigung sowie des Umweltverträglichkeitsberichts (EIA) bei größeren Objekten. Ein Schutz der Käufergelder während der Bauzeit ist im thailändischen Recht nicht vorgesehen, das gesamte Risiko liegt daher in der Wahl des Vertragspartners.

Wo besteht auf Phuket das größte Überangebotsrisiko?

Im Korridor Bang Tao, Layan und Cherng Talay konzentriert sich der Großteil der Neubauten der letzten Jahre. Das Produkt dort ist weitgehend gleichartig, und der Wettbewerb bei Wiederverkauf und Vermietung wird dort härter ausfallen als in Gebieten mit begrenztem Baulandreserve.

Beeinflusst der Wassermangel die Immobilienpreise?

Ein direkter Einfluss auf die Preise ist bislang nicht belegt, doch in der Trockenzeit 2024 kauften manche Hotels und Villen Wasser zu. Bei der Villenwahl lohnt es sich, die Wasserquelle zu klären (öffentliches Netz, Brunnen, Zisterne) sowie das Speichervolumen, das betrifft die Betriebskosten über Jahre hinweg.

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