705 miliardi di baht: cosa significa la dimensione del mercato di Phuket per un investitore

Un acquirente internazionale osserva un condominio a Bang Tao da 9,5 milioni di baht e si pone l'unica domanda che conta davvero: a chi lo rivenderò tra cinque anni? Parte della risposta è racchiusa in una cifra che la scorsa settimana ha fatto discutere l'intero mercato locale: 705 miliardi di baht.

Si tratta di circa 20 miliardi di dollari al cambio di 34-35 baht per dollaro. Secondo le stime di mercato, questo è il valore complessivo degli immobili su un'isola di 543 kmq. Il dettaglio chiave non è la cifra in sé, ma chi l'ha generata: la domanda nel segmento resort è trainata principalmente da acquirenti stranieri, non da compratori thailandesi. Secondo The Nation Thailand, questo dato rende Phuket il mercato regionale più costoso della Thailandia, con oltre 90.000 unità residenziali e un prezzo medio di vendita di circa 12,8 milioni di baht per unità.

Per un investitore questo significa una cosa sola: Phuket non è più un mercato di nicchia dove le transazioni si contano a una a una. Ma la dimensione del mercato e la liquidità di un singolo appartamento sono due cose diverse, e confonderle costa caro.

Risposta rapida

• 705 miliardi di baht (circa 20 miliardi di dollari) è la stima del valore complessivo del mercato immobiliare di Phuket, non il volume delle vendite annuali. Il fatturato annuo è molte volte inferiore.

• Gli acquirenti stranieri sono il motore principale del segmento resort: ville, residenze brandizzate e condomini in prima linea sul mare.

• Uno straniero può possedere un appartamento in freehold entro la quota del 49% delle superfici del condominio; il terreno sotto una villa è disponibile solo in leasehold di 30 anni con opzioni di rinnovo, oppure tramite una società thailandese.

• Il rendimento lordo da locazione nel mercato è del 5-7% annuo, quello netto dopo gestione, tasse e ammortamento degli arredi si attesta di solito al 3-5%.

• In caso di rivendita prima dei 5 anni di possesso si aggiunge la specific business tax del 3,3% sopra al transfer fee del 2%; dopo i 5 anni si applica invece un'imposta di bollo dello 0,5%.

• La crescita dei prezzi degli ultimi anni si concentra in 4-5 località della costa occidentale, non sull'intera isola.

Fatti chiave

• Il mercato immobiliare di Phuket è stimato in 705 miliardi di baht, con la domanda nel segmento resort sostenuta in larga parte da acquirenti esteri (dati The Nation Thailand, sezione Property).

• Secondo il thailandese Real Estate Information Center (REIC), i cittadini russi hanno mantenuto negli ultimi anni il primo posto per numero di condomini a Phuket trasferiti a proprietari stranieri, posizione occupata fino al 2020 dagli acquirenti cinesi.

• La capacità progettuale dell'aeroporto internazionale di Phuket è di 12,5 milioni di passeggeri all'anno; il traffico effettivo delle ultime stagioni la supera, e la questione di un secondo terminal e di un nuovo aeroporto a Phang Nga viene discussa da oltre dieci anni.

• Il progetto di trasporto leggero su rotaia dell'isola è stato più volte rinviato e nella sua forma attuale non è stato realizzato; tra le infrastrutture effettivamente in costruzione ci sono il tunnel e il collegamento veloce Kathu-Patong.

• Nella primavera del 2024 Phuket ha affrontato una carenza di acqua dolce: gli hotel hanno acquistato acqua trasportata via cisterna e i bacini idrici sono scesi a livelli critici. Il problema è stagionale e ricorrente.

• La manutenzione di un condominio costa 50-120 baht al mq al mese, più un contributo una tantum al fondo di ristrutturazione al momento dell'acquisto da uno sviluppatore (di solito 500-1000 baht al mq).

• Secondo Home In Phuket, la crescita complessiva dei prezzi nel 2026 è prevista tra l'8 e il 10% annuo, con rendimenti da locazione tra il 6 e il 10% per i condomini gestiti e tra il 5 e l'8% per le ville.

Perché 705 miliardi di baht parlano di stabilità, non di rendimento

La cifra è importante come indicatore della profondità del mercato. Quando il valore complessivo degli asset si misura in venti miliardi di dollari e gli acquirenti arrivano da decine di paesi, il mercato può assorbire l'uscita di qualsiasi singola nazionalità. È esattamente quello che è successo: la domanda cinese è crollata nel 2020, quella russa è cresciuta dal 2022, quella europea si è mantenuta costante per tutto questo periodo. Il volume complessivo non è calato, è cresciuto.

Questa è la vera stabilità della domanda: non l'assenza di shock, ma la velocità con cui un tipo di acquirente viene sostituito da un altro.

Ma da qui non consegue che un monolocale specifico di 32 mq in un progetto da 800 unità sarà liquido. La profondità del mercato è distribuita in modo estremamente diseguale. Una villa vista mare a Kamala e un appartamento nel ventesimo edificio di un complesso nell'entroterra di Chalong appartengono alla stessa statistica ma vivono in due universi diversi quanto a velocità di uscita.

La geografia della domanda è cambiata due volte in cinque anni

Prima della pandemia il motore era la Cina, e gli sviluppatori progettavano pensando all'acquirente cinese: unità compatte, focus sul rental pool, vendite tramite reti di agenzie a Shanghai. Poi questo canale si è quasi chiuso del tutto.

Dal 2022 il mercato è stato trainato da acquirenti russi e dei paesi della CSI, seguiti da israeliani, francesi, tedeschi, scandinavi, con una quota crescente da India e Kazakistan. Il budget medio è cresciuto: non si compra più un monolocale da affittare, ma un'abitazione per uso personale con locazione parziale in assenza del proprietario.

Questo cambia la struttura dell'offerta. La domanda per formati bi e trilocali da 70-120 mq e per ville nella fascia 15-40 milioni di baht è oggi più stabile di quella per i monolocali a scopo puramente investitivo. Gli sviluppatori hanno reagito con circa due anni di ritardo, e parte del patrimonio in costruzione è ancora progettata per un pubblico che non c'è più.

Dove la scala non basta a salvare l'investimento

La promessa più sopravvalutata del mercato è il rendimento garantito. Lo schema sembra semplice: lo sviluppatore promette il 7-8% annuo per 3-5 anni, si firma il contratto e si ricevono i pagamenti. In pratica la garanzia non è coperta da una banca né da una riserva, ma dai ricavi futuri del progetto stesso. Se l'occupazione non raggiunge il piano previsto, alcuni sviluppatori rinegoziano le condizioni, passano ai pagamenti effettivi tramite rental pool o allungano i tempi. Legalmente si ha un credito nei confronti di una società che potrebbe non possedere altri asset se non una seconda fase non completata.

Secondo punto: in Thailandia non esiste un meccanismo di tutela del denaro dell'acquirente durante la fase di costruzione paragonabile a quello europeo. Il denaro viene versato allo sviluppatore secondo un calendario di rate. L'unica vera verifica possibile è quindi la storia dei progetti completati dalla stessa società, la presenza di edifici realmente costruiti e consegnati, non i rendering e il marchio della società di gestione. Il brand dell'operatore non risponde della qualità della costruzione.

Terzo: le spese del proprietario erodono più di quanto l'acquirente si aspetti. La società di gestione trattiene dal 20 al 35% del ricavo lordo da locazione a breve termine; a questo si aggiungono le utenze, il rinnovo degli arredi ogni 3-4 anni, la tassa sulla locazione e i periodi di bassa stagione da maggio a ottobre. Dal bel 7% lordo restano in tasca solo il 3-5%.

E quarto, cosa che nelle presentazioni non viene scritta: la concentrazione dell'edilizia nel corridoio Bang Tao - Layan - Cherngtalay. Quando in un unico corridoio escono contemporaneamente decine di migliaia di metri quadrati di prodotto simile, la competizione non è più per l'inquilino, ma per lo sconto in fase di rivendita.

Cosa ha senso comprare nel 2026

La posizione più solida oggi: sul mercato attuale di Phuket il guadagno non viene dal rendimento in sé, ma dalla scelta di una località con offerta limitata. Conviene comprare dove fisicamente non si possono costruire altre cento unità simili: un pendio con vista mare, la prima o seconda linea a Kamala, Surin, Nai Thon, aree con contesto già completato a Rawai e sul capo di Panwa. Un sovrapprezzo del 15-25% per un indirizzo simile si recupera in uscita, perché l'acquirente sul mercato secondario paga per la vista e per la vicinanza a piedi al mare, non per il numero di piscine nel complesso.

Secondo principio: puntare su ciò che è pronto o quasi pronto. Uno sconto del 10-15% per l'acquisto sulla carta non compensa il rischio di un ritardo di due anni da parte di uno sviluppatore senza un portfolio di progetti già consegnati.

Quando questo consiglio può essere ignorato: se il budget è inferiore a 5-6 milioni di baht, le località premium sono precluse per definizione, e in questo caso l'approccio onesto è considerare l'acquisto non come un investimento ma come un'abitazione personale con un parziale ritorno economico. In questo segmento pretendere da Phuket un rendimento da investimento non ha senso.

E un consiglio pratico: non acquistare a distanza. Una settimana sull'isola con la visita di cinque-sette immobili in zone diverse cambia la decisione in circa metà dei clienti: la differenza tra Patong a giugno e Patong a gennaio non si vede in nessun rendering. È sensato pianificare il viaggio nella bassa stagione, quando è più facile trovare voli convenienti e si vede l'occupazione reale della zona.

FAQ

Cosa significa la cifra di 705 miliardi di baht per un acquirente privato?

È una stima del valore complessivo del mercato immobiliare dell'isola, non il volume delle transazioni annuali. Il senso pratico è uno solo: il mercato è sufficientemente profondo e diversificato per paese di provenienza degli acquirenti da poter assorbire l'uscita di qualsiasi singolo gruppo. Questa cifra non influisce sulla liquidità di un immobile specifico.

Uno straniero può acquistare una villa a Phuket in piena proprietà?

Il terreno no. La struttura può essere intestata in proprietà, mentre il terreno viene preso in leasehold per 30 anni con opzioni di rinnovo previste dal contratto, oppure viene intestato a una società thailandese in cui lo straniero detiene fino al 49% delle quote. La seconda opzione richiede una struttura operativa reale della società, altrimenti risulta vulnerabile in caso di controlli.

Qual è il rendimento reale della locazione a Phuket?

Secondo le stime di mercato il rendimento lordo è del 5-7% annuo. Dopo aver dedotto la commissione della società di gestione (20-35% del ricavo per la locazione a breve termine), le utenze, le tasse e il rinnovo degli arredi, il rendimento netto scende di solito al 3-5%. Cifre superiori all'8% netto su un orizzonte lungo vanno verificate con particolare attenzione.

Quanto costa mantenere un appartamento a Phuket?

La quota per la manutenzione delle aree comuni va da 50 a 120 baht al mq al mese a seconda della categoria del progetto. Per un appartamento di 60 mq si tratta di 3.000-7.000 baht al mese. Con l'acquisto da uno sviluppatore si aggiunge un contributo una tantum al fondo di ristrutturazione, solitamente 500-1000 baht al mq.

Quali tasse si pagano in caso di rivendita?

Il transfer fee è del 2% del valore stimato, di solito diviso tra le parti per accordo. Con un possesso inferiore a 5 anni si applica la specific business tax del 3,3%, con un possesso superiore a 5 anni si applica invece un'imposta di bollo dello 0,5%. Si aggiunge la ritenuta d'acconto sul reddito, calcolata per le persone fisiche secondo una scala progressiva che tiene conto della durata del possesso.

Quanto è liquido il mercato secondario dell'isola?

Dipende molto dalla località. Gli immobili vista mare in zone con edilizia limitata si vendono in 2-4 mesi. I monolocali standard nei grandi complessi nell'entroterra possono restare sul mercato per un anno o più, e la vendita spesso richiede uno sconto rispetto al prezzo dello sviluppatore.

Conviene comprare sulla carta (off-plan)?

Solo da uno sviluppatore con diversi progetti completati e consegnati a Phuket, e solo dopo aver verificato il permesso di costruzione e la valutazione di impatto ambientale (EIA) per i grandi progetti. Il diritto thailandese non prevede una tutela dei fondi dell'acquirente durante il periodo di costruzione, quindi tutto il rischio ricade sulla scelta della controparte.

Dove a Phuket è più alto il rischio di eccesso di offerta?

Nel corridoio Bang Tao - Layan - Cherngtalay: lì si concentra gran parte della nuova edilizia degli ultimi anni. Il prodotto è in gran parte omogeneo, e la competizione in rivendita e in locazione sarà più dura che nelle zone con terreno disponibile limitato.

La carenza d'acqua influisce sul valore degli immobili?

Un impatto diretto sui prezzi non è stato finora registrato, ma nella stagione secca del 2024 parte degli hotel e delle ville ha dovuto acquistare acqua trasportata via cisterna. Nella scelta di una villa conviene verificare la fonte di approvvigionamento idrico (rete cittadina, pozzo, serbatoio) e la capacità di accumulo: è una questione che incide sui costi operativi per anni.

Source: The Nation Thailand

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.