705 млрд бат: що розмір ринку Пхукета означає для інвестора у 2026 році

Покупець з Варшави чи Дубая дивиться на кондо в Банг Тао за 9,5 млн бат і ставить єдине питання, яке має значення: кому я це продам через п'ять років. Відповідь частково закладена в цифрі, яку минулого тижня обговорював весь місцевий ринок - 705 млрд бат.

Це приблизно 20 млрд доларів за курсом близько 34-35 бат за долар. Саме стільки, за оцінкою ринку, коштує нерухомість острова площею 543 кв. км. І ключова деталь не в самій сумі, а в тому, хто її сформував: основний попит у курортному сегменті створюють іноземці, а не тайські покупці. За даними The Nation Thailand, понад 90 000 житлових одиниць перебувають зараз на ринку Пхукета, із середньою ціною продажу близько 12,8 млн бат за одиницю, а курортні об'єкти (вілли та кондомініуми) становлять 52% пропозиції і формують близько 80% загальної вартості ринку.

Для інвестора це означає одне: Пхукет перестав бути нішевим ринком, де угоди рахують поштучно. Але масштаб ринку і ліквідність конкретної квартири - різні речі, і плутати їх дорого.

Швидка відповідь

• 705 млрд бат (близько 20 млрд доларів) - це оцінка сукупного обсягу ринку нерухомості Пхукета, а не річних продажів. Річний оборот менший в рази.

• Іноземні покупці - головний драйвер курортного сегмента: вілл, брендованих резиденцій і кондо на першій лінії від моря.

• Іноземець може володіти квартирою у фрихолді в межах квоти 49% площ кондомініуму; земля під віллою - лише лізхолд на 30 років з опціями продовження або через тайську компанію.

• Валова дохідність оренди по ринку - 5-7% річних, чиста після управління, податків і амортизації меблів зазвичай 3-5%.

• При перепродажу раніше 5 років володіння додається specific business tax 3,3% поверх transfer fee 2%; після 5 років замість нього гербовий збір 0,5%.

• Зростання цін останніх років концентрується у 4-5 локаціях західного узбережжя, а не по всьому острову.

Ключові факти

• Обсяг ринку нерухомості Пхукета оцінюється у 705 млрд бат, значну частину попиту в курортному сегменті забезпечують іноземні покупці (дані The Nation Thailand, розділ Property).

• За даними тайського Real Estate Information Center (REIC), громадяни Росії останні роки утримують перше місце за кількістю переоформлених на іноземців кондомініумів на Пхукеті - позиція, яку до 2020 року займали покупці з Китаю.

• Проектна потужність міжнародного аеропорту Пхукета - 12,5 млн пасажирів на рік; фактичний потік в останні сезони її перевищує, питання другого термінала і нового аеропорту в Пханг-Нга обговорюється понад десять років.

• Проект легкого рейкового транспорту на острові неодноразово переносився і у поточному вигляді не реалізований; з інфраструктурних будівництв реально рухається тунель і швидкісна розв'язка Кату - Патонг.

• Навесні 2024 року Пхукет зіткнувся з дефіцитом прісної води: готелі закуповували привозну воду, водосховища опустилися до критичних рівнів. Проблема сезонна і повторювана.

• Обслуговування кондо коштує 50-120 бат за кв. м на місяць плюс разовий внесок у фонд капремонту при купівлі у забудовника (зазвичай 500-1000 бат за кв. м).

• За даними ринку, у 2025 році середня ціна за кв. м у кондо на Пхукеті становила близько 149 070 бат, з прогнозом на 2026 рік близько 150 000 бат, при цьому попит (8 372 продані одиниці) перевищив нову пропозицію (7 636 одиниць), що вказує на дефіцит і підтримку цін.

Чому 705 млрд бат говорять про стійкість, а не про дохідність

Цифра важлива як індикатор глибини ринку. Коли сукупна вартість активів вимірюється двадцятьма мільярдами доларів, а покупці приїжджають з десятків країн, ринок переживає відхід будь-якої окремої національності. Це й сталося: китайський попит обвалився у 2020-му, попит з Росії та СНД зріс у 2022-му, європейський тримається рівно весь цей час. Загальний обсяг не просів, він зріс.

Саме так виглядає стійкість попиту: не у відсутності шоків, а у швидкості заміщення покупця.

Але звідси не випливає, що ваша конкретна студія в 32 кв. м у проекті на 800 юнітів буде ліквідна. Глибина ринку розподілена вкрай нерівномірно. Вілла з видом на море в Камалі і квартира у двадцятому корпусі комплексу в глибині Чалонга перебувають в одній статистиці і у двох різних всесвітах за швидкістю виходу.

Географія попиту змінилася двічі за п'ять років

До пандемії драйвером був Китай, і забудовники проектували під китайського покупця: компактні юніти, ставка на rental pool, продажі через агентські мережі в Шанхаї. Потім цей канал закрився майже повністю.

З 2022 року ринок витягнули покупці з Росії та країн СНД, за ними підтягнулися ізраїльтяни, французи, німці, скандинави, зростає частка з Індії та Казахстану. Середній чек зріс: купують не студію під здачу, а житло для себе з частковою здачею у відсутність власника.

Це змінює структуру пропозиції. Попит на дво- та трикімнатні формати 70-120 кв. м і на вілли у діапазоні 15-40 млн бат зараз стійкіший, ніж на інвестиційні студії. Забудовники відреагували із затримкою приблизно у два роки, і частина фонду, що будується, все ще спроектована під аудиторію, яка вже пішла.

Де масштаб не рятує

Найпереоціненіша обіцянка ринку - гарантована дохідність. Схема виглядає просто: забудовник обіцяє 7-8% річних на 3-5 років, ви підписуєте договір і отримуєте виплати. На практиці гарантія забезпечена не банком і не резервом, а майбутньою виручкою самого проекту. Якщо завантаженість не вийшла на план, частина забудовників переглядає умови, переводить виплати у rental pool за фактом або розтягує графік. Юридично ви маєте вимогу до компанії, яка може не мати інших активів, крім недобудованої другої черги.

Друге: у Таїланді немає механізму захисту грошей покупця на стадії будівництва за європейським типом. Гроші йдуть забудовнику за графіком траншів. Отже, єдина реальна перевірка - це історія завершених об'єктів конкретної компанії, наявність побудованого і зданого, а не рендери й брендова вивіска керуючої мережі. Бренд оператора не відповідає за будівництво.

Третє: витрати власника з'їдають більше, ніж очікує покупець. Керуюча компанія забирає від 20 до 35% валової виручки від короткострокової оренди, додайте комунальні платежі, оновлення меблів кожні 3-4 роки, податок на оренду і простій у низький сезон з травня по жовтень. Із красивих 7% валових на руки залишається 3-5%.

І четверте, про що у презентаціях не пишуть: концентрація будівництва на ділянці Банг Тао - Лаян - Черн Талай. Коли в одному коридорі одночасно виходять десятки тисяч квадратних метрів схожого продукту, конкуренція йде не за орендаря, а за знижку при перепродажу.

Що має сенс купувати у 2026 році

Моя позиція: на сьогоднішньому Пхукеті гроші робить не дохідність, а вибір локації з обмеженою пропозицією. Купуйте там, де фізично не можна побудувати ще сто таких же об'єктів - схил з видом на море, перша-друга лінія в Камалі, Сурині, Найтоні, ділянки із завершеним оточенням у Раваї та на мисі Панва. Переплата за таку адресу у 15-25% відбивається на виході, тому що вторинний покупець платить за вид і пішу доступність моря, а не за кількість басейнів у комплексі.

Друге правило - готове або майже готове. Знижка у 10-15% за купівлю на котловані не компенсує ризик дворічної затримки у забудовника без портфеля зданих об'єктів.

Коли цю пораду можна ігнорувати: якщо бюджет нижчий за 5-6 млн бат, преміальні локації закриті за визначенням, і тоді чесний підхід - вважати покупку не інвестицією, а особистим житлом з частковою окупністю. У цьому сегменті вимагати від Пхукета інвестиційної віддачі безглуздо.

І практичне: не купуйте дистанційно. Тиждень на острові з оглядом п'яти-семи об'єктів у різних районах змінює рішення приблизно у половини клієнтів - різниця між Патонгом у червні і Патонгом у січні не видна на жодному рендері. Поїздку логічно планувати на низький сезон, коли легше підібрати авіаквитки і видно реальну завантаженість району.

Джерело: The Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.

FAQ

Що означає цифра 705 млрд бат для приватного покупця?

Це оцінка сукупної вартості ринку нерухомості острова, а не обсяг річних угод. Практичний сенс один: ринок достатньо глибокий і диверсифікований за країнами походження покупців, щоб пережити відхід будь-якої окремої групи. На ліквідність конкретного об'єкта ця цифра не впливає.

Чи може іноземець купити віллу на Пхукеті у власність?

Землю - ні. Будівлю можна оформити у власність, землю беруть в оренду (лізхолд) на 30 років з прописаними опціями продовження або оформляють на тайську компанію, де іноземцю належить до 49% акцій. Другий варіант вимагає реальної операційної структури компанії, інакше він вразливий при перевірці.

Яка реальна дохідність оренди на Пхукеті?

За оцінками ринку, валова дохідність становить 5-7% річних. Після вирахування комісії керуючої компанії (20-35% від виручки при короткостроковій оренді), комунальних платежів, податків і оновлення меблів чиста дохідність зазвичай опускається до 3-5%. Цифри вище 8% чистими на довгому горизонті слід перевіряти особливо ретельно.

Скільки коштує утримувати квартиру на Пхукеті?

Збір за обслуговування спільної території - від 50 до 120 бат за кв. м на місяць залежно від класу проекту. Для квартири 60 кв. м це 3-7 тис. бат щомісяця. При купівлі у забудовника додається разовий внесок у фонд капітального ремонту, зазвичай 500-1000 бат за кв. м.

Які податки сплачуються при перепродажу?

Збір за переоформлення права - 2% від оцінної вартості, зазвичай ділиться між сторонами за домовленістю. При володінні менше 5 років нараховується specific business tax 3,3%, при володінні понад 5 років замість нього гербовий збір 0,5%. Плюс утримуваний податок з доходу, який для фізичної особи вважається за прогресивною шкалою з урахуванням строку володіння.

Наскільки ліквідна вторинка на острові?

Сильно залежить від локації. Об'єкти з видом на море в районах з обмеженою забудовою йдуть за 2-4 місяці. Типові студії в масових комплексах у глибині острова можуть експонуватися рік і більше, і вихід часто вимагає дисконту до ціни забудовника.

Чи варто купувати на стадії котловану?

Тільки у забудовника з кількома завершеними і зданими проектами на Пхукеті, і лише після перевірки дозволу на будівництво і звіту про екологічну оцінку (EIA) для великих об'єктів. Захисту коштів покупця на період будівництва у тайському праві не передбачено, тому весь ризик переноситься на вибір контрагента.

Де на Пхукеті найвищий ризик перевищення пропозиції?

Коридор Банг Тао - Лаян - Черн Талай: там зосереджена основна частина нового будівництва останніх років. Продукт там багато в чому однотипний, і конкуренція на перепродажу і в оренді буде жорсткішою, ніж у районах з обмеженим запасом землі.

Чи впливає дефіцит води на вартість нерухомості?

Прямого впливу на ціни поки не зафіксовано, але в сухий сезон 2024 року частина готелів і вілл закуповувала привозну воду. При виборі вілли має сенс з'ясувати джерело водопостачання (міська мережа, свердловина, резервуар) і об'єм накопичувальної ємності - це питання експлуатаційних витрат на роки вперед.