55 000 THB pro Vermittlung: Wie Phuket-Referrals wirklich bezahlt werden

Ein Reiseberater aus Nowosibirsk schickte eine einzige Nachricht in einen Chat: Name des Kunden, Budget 6 Mio. THB, Gebiet Bang Tao, Besichtigung im Februar gewünscht. Vierzehn Monate später wurden ihm rund 55 000 THB überwiesen. Die vierzehn Monate sind kein Tippfehler, und genau das zerstört bei neuen Partnern am häufigsten die Erwartungen.

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Die Beträge im thailändischen Neubaumarkt sind groß, fließen aber in Tranchen und mit Verzögerung. Die Provision des Bauträgers an die Agentur liegt bei Off-Plan-Projekten auf Phuket nach Markteinschätzung bei 3-7% des Einheitspreises. Ein Partner, der nur den Kontakt weitergibt und danach nicht mehr beteiligt ist, erhält 10-30% dieser Provision. Wer den Kunden gemeinsam mit dem lokalen Team betreut (Co-Brokering), beansprucht 40-50%. Wer das Geschäft selbst abschließt, erhält das Maximum.

Ein reales Rechenbeispiel: Ein Studio mit 30-35 m² in einem Projekt in Bang Tao oder Layan mit Fertigstellung in 18-24 Monaten kostet Anfang 2026 etwa 5,5 Mio. THB. Bei 5% Provision erhält die Agentur 275 000 THB. Ein Referrer mit 20% Anteil bekommt 55 000 THB. Ein Co-Broker bis zu 137 500 THB.

Deshalb ist Thailand für alle interessant, die Beratung, Visa oder Reisen verkaufen: Ein abgeschlossener Lead bringt hier mehr als ein Monat Arbeit mit dem durchschnittlichen Auftragswert im Heimatmarkt. Und deshalb steigt rund die Hälfte der registrierten Partner aus, bevor die erste Auszahlung eintrifft.

Kurzantwort

• Provision des Bauträgers an die Agentur auf Phuket: 3-7% des Einheitspreises, am höchsten zum Verkaufsstart und bei Projekten mit schwachem Abverkauf.
• Lead-Weitergabe (ohne Beteiligung am Abschluss): 10-30% der Agenturprovision. Bei einer Einheit von 5,5 Mio. THB sind das etwa 27 500-82 500 THB.
• Co-Brokering: 40-50%, meist 50/50, wenn der Partner Korrespondenz, Calls und Begleitung bei Besichtigungen übernimmt.
• Die Auszahlung hängt nicht von der Unterschrift ab, sondern von den Zahlungen des Käufers. Die erste Tranche (30-50%) kommt nach Reservierung und erster Rate, der Rest nach Unterzeichnung des Kaufvertrags oder Schlüsselübergabe. Bei Ratenzahlung im Off-Plan dehnt sich der Zyklus auf 12-30 Monate.
• Qualifizierter Lead = Name, Kontakt, Budget, Besichtigungszeitraum und Einwilligung zur Kontaktaufnahme. Ohne Einwilligung und CRM-Erfassung ist die Zuordnung nicht geschützt.
• Zuordnungsfrist des Leads zum Partner: in der Regel 30-90 Tage ab Registrierung, bei Bauträgern gelten deren eigene Registrierungsregeln für Käufer.
• Ergänzender Marktvergleich: Laut Branchenquellen liegt der Partneranteil an der Agenturprovision von 3-5% je nach Status und Volumen teils bei 30-70%, bei Premium-Villen in Bang Tao und Layan sind Auszahlungen von bis zu 38 000 USD pro Geschäft genannt worden.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Sie geben nur den Kontakt weiter. Blogger, Reiseberater, Betreiber von Relocation-Chats. Sie nennen Name, Budget, Gebiet und gewünschtes Besichtigungsdatum, danach sind Sie nicht mehr beteiligt. Der Anteil ist minimal, der Aufwand liegt bei sieben Minuten pro Lead. Lohnt sich bei Volumen: Fünf Leads pro Monat bei 10-15% Conversion ergeben im Schnitt einen Abschluss pro Quartal.

Szenario 2: Co-Brokering. Sie sind Makler oder Berater mit bestehender Investorenbasis, betreuen den Kunden in seiner Sprache, erklären Berechnungen und nehmen an Calls teil. Das lokale Team übernimmt Projekt, rechtliche Prüfung, Besichtigungen und Dokumente. Ihr Anteil liegt bei 50%, aber auch die Verantwortung für die Erwartungen des Kunden ist Ihre: Springt der Käufer ab, weil Sie garantierte 8% Jahresrendite versprochen haben, kommt kein Geschäft zustande.

Szenario 3: Besichtigungsreise. Reiseberater und Organisatoren von Relocation-Reisen verdienen doppelt: an der Reise selbst und am Referral. Der Kunde fliegt ohnehin, braucht ohnehin Flug und Unterkunft für eine Woche und sieht zwischen Nai Harn und Kamala vier Projekte. Die Conversion ist bei solchen Reisen die höchste im Markt, denn wer bereits vor Ort ist, will entscheiden.

Szenario 4: Direktverkauf. Sie führen den Kunden selbst bis zum Vertrag, erklären die Eigentumsstruktur (Freehold-Quote für Ausländer, Leasehold auf 30 Jahre, Gesellschaft mit thailändischen Gesellschaftern) und regeln den Geldtransfer aus dem Ausland. Maximaler Anteil, aber entsprechend hohe Anforderungen: Verständnis von Land Department, FET-Formular und Ratenplänen.

Unsere Einschätzung: Wer kein Makler ist, sollte bei den ersten drei Abschlüssen kein Co-Brokering übernehmen. Viele überschätzen ihre Fähigkeit, thailändisches Recht zu erklären, und unterschätzen, wie schnell ein Kunde nach einer einzigen falschen Zahl abspringt. Nehmen Sie einen festen Referral-Prozentsatz, beobachten Sie, wie das lokale Team das Geschäft führt, und erhöhen Sie erst dann Ihren Anteil.

Ausnahme: Wer eine eigene juristische Person, eine Lizenz in seiner Jurisdiktion und 10+ Abschlüsse pro Jahr hat, geht direkt ins Co-Brokering, sonst verschenkt er die Hälfte seiner Arbeit.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

• Doppelter Lead. Der Kunde war bereits vor zwei Monaten nach einer Facebook-Anzeige im CRM, dann gibt es keine Provision. Registrieren Sie den Kontakt vor dem ersten Gespräch des Kunden mit der Agentur und verlangen Sie innerhalb von 24-48 Stunden eine schriftliche Bestätigung der Zuordnung.
• Kunde kommt allein in die Sales Gallery. Der Bauträger rechnet den Lead sich selbst an. Schicken Sie Käufer nie ohne Begleitung ins Verkaufsbüro: Die Agentur muss ihn vorab beim Bauträger registrieren.
• Ratenzahlung frisst die Motivation. Bei Off-Plan mit Plan 20/30/30/20 sehen Sie den Rest der Provision erst nach anderthalb Jahren. Fragen Sie vorab, welcher Teil nach der ersten Rate ausgezahlt wird, und halten Sie es schriftlich fest.
• Steuern und brutto/netto. Auszahlungen an ausländische natürliche Personen oder Firmen können unter Abzug der thailändischen Quellensteuer erfolgen. Klären Sie, ob der genannte Satz vor oder nach Abzug gilt.
• Unqualifizierter Lead. Ein Kontakt ohne Budget und Zeitrahmen funktioniert nicht: Laut Markteinschätzung sind von hundert kalten Kontakten in einer Reisedatenbank nur ein bis zwei qualifiziert. Massenmailings an alte Kundenlisten konvertieren kaum, und das ist der häufigste Fehler neuer Partner.
• Renditeversprechen. Garantierte Mietprogramme auf Phuket bieten 5-7% über 3-5 Jahre, die tatsächliche Nettorendite nach Verwaltungsgebühr und Leerstand in der Nebensaison liegt eher bei 4-6%. Wer mehr verspricht, verliert den Kunden bei der Berechnung.
• Zu kleines Budget der Zielgruppe. Unter 3 Mio. THB gibt es auf Phuket kaum Neubau, diese Rechnung gilt dann nicht für Ihre Zielgruppe. Dann lohnen auch 30 Minuten Registrierung nicht.

FAQ

Ihre potenzielle Provision berechnen

Wie viel wird für einen Kunden bei Thailand-Immobilien gezahlt?

Von 10% bis 50% der Agenturprovision, je nach Ihrer Beteiligung. In Geld sind das bei einer Einheit von 5,5 Mio. THB etwa 27 000 bis 137 000 THB. Bei Villen in Layan und Kamala für 25-40 Mio. THB liegen die Beträge um ein Vielfaches höher.

Brauche ich eine Lizenz, um Immobilien auf Phuket zu empfehlen?

Für die reine Lead-Weitergabe nicht. Sie führen kein Geschäft und erhalten kein Kundengeld. Für Direktverkäufe auf thailändischem Gebiet benötigen Sie eine Struktur mit Arbeitsberechtigung, sonst verstoßen Sie gegen die Regeln für Ausländer.

Was gilt als qualifizierter Lead?

Name, funktionierender Kontakt, Budget, Kaufzweck (Eigennutzung, Vermietung, Wiederverkauf), Entscheidungshorizont und ausdrückliche Einwilligung zur Kontaktaufnahme. Dazu Kommunikationssprache und Zeitzone, sonst scheitert der erste Call.

Wann kommt die erste Auszahlung?

Nach Reservierung und erster Zahlung des Käufers, üblicherweise 30-50% Ihres Anteils. Der Rest folgt nach Ratenplan oder Schlüsselübergabe.

Wie verfolge ich meine Leads?

Über ein Partnerportal: Status jedes Kontakts, Zuordnungsdatum, Geschäftsphase, Provisionsberechnung. Gibt es kein Portal und läuft alles über Messenger, verlangen Sie eine schriftliche Erfassung jedes Leads.

Welche Zielgruppe konvertiert am besten?

Nicht Follower, sondern Menschen, die schon zweimal auf Phuket waren und in Rawai oder Bang Tao gemietet haben. Sie kennen die Gebiete, brauchen keine Erklärung des Unterschieds zwischen Patong und Nai Harn und entscheiden in einer Reise.

Kann ich parallel mehrere Programme nutzen?

Ja, sofern keine Exklusivität vereinbart ist. Derselbe Kunde in zwei Systemen führt jedoch direkt zum Streit um die Zuordnung und zur Auszahlungsverweigerung an beide Seiten.

Wie lebendig ist der Phuket-Markt 2026?

Bei den Thailand Real Estate Agent Awards 2026 am 8. Oktober 2026 im Park Hyatt Bangkok wurde erstmals eine eigene Kategorie für Investitionen in Phuket-Immobilien vergeben. Für Partner ist das ein Signal: Die Nachfrage auf der Insel ist keine Nische mehr.

Wenn Sie abwägen, ob sich 30 Minuten Registrierung lohnen, gehen Sie pragmatisch vor: Nehmen Sie drei Personen aus Ihrer Datenbank, die im letzten halben Jahr nach Wohnraum in Thailand gefragt haben, registrieren Sie sie vor dem ersten Anruf als Leads und prüfen Sie die Zahlen anhand konkreter Projekte.

Source: Kalinka Thailand (Dzen)

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