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Studio oder 1-Bedroom auf Phuket: Was bringt mehr Rendite in 2026?
Ein Investor kauft ein Studio für 3,5 Mio. Baht und erzielt 7 % Jahresrendite. Sein Nachbar erwirbt eine 1-Bedroom-Wohnung für 5,5 Mio. Baht — und kommt auf dieselben 7 %. Gleiche Rendite, aber völlig unterschiedliche Mathematik: Kapitalrückfluss, Liquidität und Risikostruktur unterscheiden sich fundamental. Welches Format gewinnt auf Phuket in 2026?
Die Wahl zwischen Studio und 1-Bedroom ist keine Geschmacksfrage — es ist eine Investitionsentscheidung. Sie bestimmt die Geschwindigkeit der Kapitalrückzahlung, die laufenden Betriebskosten und das Mieterprofil. Auf Phuket konkurrieren beide Formate um denselben Touristenstrom, funktionieren aber nach ganz unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten.
Quick Answer
- Durchschnittspreis Studio auf Phuket in 2026: 3–4,5 Mio. Baht (25–35 m²)
- Durchschnittspreis 1-Bedroom: 5–8 Mio. Baht (35–55 m²)
- Netto-Rendite Studio bei Kurzzeitvermietung: 6–8 % p. a.
- Netto-Rendite 1-Bedroom: 5–7 % p. a.
- Tagesmietrate Studio in der Hochsaison: 1.500–2.500 Baht/Nacht
- Tagesmietrate 1-Bedroom: 2.000–3.500 Baht/Nacht
- Auslastung in Bang Tao, Laguna und Nai Harn: 70–80 % in Spitzenmonaten
Scenarios and Options
Szenario 1: Maximale Rendite auf eingesetztes Kapital
Das Studio gewinnt. Die Einstiegsschwelle liegt 40–50 % niedriger, während die Tagesmietrate nur 25–30 % darunter liegt. Mit einem Budget von 8 Mio. Baht lassen sich zwei Studios statt einer 1-Bedroom-Wohnung erwerben — zwei Einkommensquellen mit geografischer Diversifikation.
Praxisbeispiel: Zwei Studios in verschiedenen Projekten in Bang Tao zu je 4 Mio. Baht liefern bei 75 % Auslastung kombiniert 50.000–60.000 Baht/Monat. Eine 1-Bedroom-Wohnung zum gleichen Gesamtpreis bringt 35.000–45.000 Baht/Monat.
Szenario 2: Langzeitvermietung (ab 6 Monaten)
Die 1-Bedroom-Wohnung gewinnt. Digitale Nomaden, Remote-Worker und Paare aus Europa, Australien oder Ostasien bevorzugen ein separates Schlafzimmer. Monatliche Mietrate für 1-Bedroom: 25.000–40.000 Baht, für Studios: 15.000–25.000 Baht. Allerdings sinkt die Gesamtrendite bei Langzeitvermietung für beide Formate auf 4–5 % p. a.
Szenario 3: Wiederverkauf nach 3–5 Jahren
Die 1-Bedroom-Wohnung wertet schneller auf. Im Segment 5–7 Mio. Baht besteht strukturelles Angebotsdefizit — Wertsteigerung von 5–8 % p. a. ist realistisch. Studios verzeichnen 3–5 % p. a., da das Angebot gesättigter ist.
Szenario 4: Eigene Nutzung kombiniert mit Vermietung
Wer 2–3 Monate pro Jahr auf Phuket lebt, sollte zur 1-Bedroom-Wohnung greifen. Der Komfort eines separaten Schlafzimmers kompensiert den Renditeunterschied deutlich. Ein Studio mit 28 m² wird bei längerem Aufenthalt schnell beengend.
Vergleichstabelle
| Parameter | Studio (25–35 m²) | 1-Bedroom (35–55 m²) | Vorteil |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 3–4,5 Mio. Baht | 5–8 Mio. Baht | Studio |
| Tagesmiete (Hochsaison) | 1.500–2.500 Baht | 2.000–3.500 Baht | 1-Bedroom |
| Monatsmiete (Langzeit) | 15.000–25.000 Baht | 25.000–40.000 Baht | 1-Bedroom |
| Netto-Rendite Kurzzeit | 6–8 % | 5–7 % | Studio |
| Netto-Rendite Langzeit | 4–5 % | 4–5 % | Unentschieden |
| Jährliche Wertsteigerung | 3–5 % | 5–8 % | 1-Bedroom |
| CAM Fee (Betriebskosten) | 1.500–2.500 Baht/Monat | 2.500–4.000 Baht/Monat | Studio |
| Zielgruppe | Touristen, Alleinreisende | Paare, Remote-Worker, Familien | Situationsabhängig |
| Liquidität beim Verkauf | Hoch (breitere Käuferbasis) | Mittel (höhere Einstiegsschwelle) | Studio |
| Amortisationszeit | 10–13 Jahre | 12–16 Jahre | Studio |
Main Risks and Mistakes
Fehler Nr. 1 — Nur Bruttorendite betrachten, Kosten ignorieren. CAM Fee (Verwaltung der Gemeinschaftsflächen), Sinking Fund, Verwaltungsprovision der Property-Management-Firma (20–30 % des Mietertrags) sowie Steuern fressen 2–3 Prozentpunkte der Bruttorendite auf. Kalkulieren Sie immer den Netto-ROI.
Fehler Nr. 2 — Falsche Lage wählen. Ein Studio im abgelegenen Rawai ohne ausreichende Infrastruktur verliert gegen eine 1-Bedroom-Wohnung am Strand von Bang Tao. Die Lage bestimmt 60 % des Vermietungserfolgs.
Fehler Nr. 3 — Eigentumsrechte nicht prüfen. Ausländer können Eigentumswohnungen in Thailand nur im Rahmen der Ausländerquote von 49 % der Gesamtfläche eines Gebäudes erwerben. Ist die Quote ausgeschöpft, ist ein Freehold-Kauf nicht möglich — prüfen Sie dies zwingend vor der Unterzeichnung.
Fehler Nr. 4 — Auslastung überschätzen. Verwaltungsgesellschaften versprechen oft 80–90 % Auslastung. Realistisch sind 65–75 % im Jahresdurchschnitt. Legen Sie immer einen konservativen Ansatz zugrunde.
Fehler Nr. 5 — Saisonalität unterschätzen. Von Mai bis Oktober fallen die Tagesraten um 30–40 %, die Auslastung sinkt auf 40–55 %. Der Großteil des Jahreseinkommens entsteht im Zeitraum November bis März.
Checkliste vor dem Kauf
- Ausländerquote im gewählten Projekt prüfen
- Geprüfte Jahresberichte der Verwaltungsgesellschaft der letzten 2 Jahre anfordern
- CAM Fee in mindestens 3 Projekten derselben Gegend vergleichen
- Entfernung zu Strand, Flughafen und Einkaufszentren bewerten
- Baugenehmigung und EIA (Environmental Impact Assessment) kontrollieren
- Konditionen einer garantierten Rendite genau analysieren: Laufzeit, Prozentsatz, Regelungen nach Programmende
FAQ
Was ist renditeträchtiger auf Phuket — Studio oder 1-Bedroom? Beim Netto-ROI auf das eingesetzte Kapital liegt das Studio 1–2 Prozentpunkte vorn. Die 1-Bedroom-Wohnung bietet jedoch bessere Wertsteigerungspotenziale und höheren Wohnkomfort bei Eigennutzung.
Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung von Condos auf Phuket? Im Jahresdurchschnitt 65–75 %. In der Hochsaison (November–März) steigt sie auf 80–90 %, in der Nebensaison fällt sie auf 40–55 %.
Können Ausländer ein Condo auf Phuket im Freehold-Eigentum erwerben? Ja — solange die 49-%-Ausländerquote im jeweiligen Gebäude nicht ausgeschöpft ist. Die Eigentumsübertragung erfolgt beim zuständigen Land Office (Grundbuchamt).
Welche Steuern fallen bei der Vermietung an? Einkommensteuer nach progressivem Tarif: 5–35 % abhängig vom Ertrag. Viele Investoren gründen eine Gesellschaft zur steuerlichen Optimierung — eine individuelle Beratung ist empfehlenswert.
Was kostet der laufende Unterhalt eines Condos auf Phuket? CAM Fee: 40–80 Baht pro m² und Monat. Für ein Studio mit 30 m² entspricht das 1.200–2.400 Baht/Monat, für eine 1-Bedroom-Wohnung mit 45 m² sind es 1.800–3.600 Baht/Monat. Hinzu kommen Nebenkosten von 2.000–4.000 Baht/Monat.
In wie vielen Jahren amortisiert sich ein Condo auf Phuket? Bei Kurzzeitvermietung: Studio in 10–13 Jahren, 1-Bedroom in 12–16 Jahren. Bei Langzeitvermietung verlängert sich die Amortisationszeit um 3–5 Jahre.
Welcher Stadtteil auf Phuket eignet sich am besten für Kapitalanleger? Bang Tao und Laguna führen bei Auslastung, Tagesraten und Infrastruktur. Kata und Karon sind stark saisonal. Nai Harn ist ein wachsender Markt mit solidem Potenzial.
Sind Programme mit garantierter Rendite empfehlenswert? Programme mit 5–7 % Garantierendite über 3–5 Jahre reduzieren das Anfangsrisiko. Nach Programmende kann die tatsächliche Rendite abweichen — Reputation des Developers und der Verwaltungsgesellschaft sorgfältig prüfen.
Welches Mindestbudget wird für den Einstieg benötigt? Ab 3 Mio. Baht (ca. 85.000 USD) für ein Studio in der Bauphase. Für eine 1-Bedroom-Wohnung ab 5 Mio. Baht (ca. 140.000 USD).
Fazit: Wer maximale Kapitalrendite und einen schnellen Einstieg anstrebt, liegt mit einem Studio richtig. Wer auf Wertsteigerung, persönlichen Wohnkomfort und ein gehobenes Mieterprofil setzt, wählt die 1-Bedroom-Wohnung. Die optimale Strategie ab einem Budget von 8 Mio. Baht: Diversifikation — ein Studio für Kurzzeitvermietung plus eine 1-Bedroom-Wohnung für langfristige Mieter.
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