Студія чи 1-bedroom на Пхукеті: що приносить більше доходу у 2026

Інвестор купує студію за 3,5 млн бат і отримує 7% річних. Його сусід бере однокімнатну квартиру за 5,5 млн бат — і виходить на ті самі 7%. Однакова дохідність, але зовсім різна математика грошового потоку, ліквідності та ризиків. Розбираємось, який формат перемагає на Пхукеті у 2026 році.

Вибір між студією та 1-bedroom — це не питання смаку. Це інвестиційне рішення, яке визначає швидкість повернення капіталу, вартість утримання та портрет орендаря. На Пхукеті обидва формати конкурують за один і той самий туристичний потік, але працюють по-різному.

Quick Answer

• Середня ціна студії на Пхукеті у 2026 році — 3–4,5 млн бат (25–35 м²)

• Середня ціна 1-bedroom — 5–8 млн бат (35–55 м²)

• Чиста дохідність студії при здачі в оренду — 6–8% річних (за даними керуючих компаній острова)

• Чиста дохідність 1-bedroom — 5–7% річних

• Середня добова ставка оренди студії у високий сезон — 1 500–2 500 бат/добу

• Середня добова ставка 1-bedroom — 2 000–3 500 бат/добу

• Завантаженість обох форматів у районах Банг Тао, Лагуна, Най Харн — 70–80% у пікові місяці

Scenarios and Options

Сценарій 1: Максимальна дохідність на вкладений капітал

Студія виграє. Поріг входу нижчий на 40–50%, а добова орендна ставка поступається лише на 25–30%. При бюджеті 8 млн бат можна придбати дві студії замість однієї однокімнатної — і отримати два джерела доходу з диверсифікацією за локацією.

Приклад: дві студії у різних проєктах району Банг Тао по 4 млн бат кожна дають сукупний дохід 50 000–60 000 бат на місяць при завантаженості 75%. Одна 1-bedroom за ту саму суму — 35 000–45 000 бат.

Сценарій 2: Довгострокова оренда (від 6 місяців)

1-bedroom виграє. Цифрові кочівники, дистанційні працівники та пари з Європи, Азії та інших регіонів надають перевагу окремій спальні. Місячна ставка для 1-bedroom — 25 000–40 000 бат, для студії — 15 000–25 000 бат. Проте довгострокова оренда знижує загальну дохідність до 4–5% для обох форматів.

Сценарій 3: Перепродаж через 3–5 років

1-bedroom зростає в ціні швидше. За оцінками ринку, квартири з окремою спальнею на Пхукеті додають 5–8% на рік завдяки дефіциту пропозиції в сегменті 5–7 млн бат. Студії — 3–5% на рік, ринок більш насичений.

Сценарій 4: Особисте використання + здача в оренду

Якщо інвестор планує жити на Пхукеті 2–3 місяці на рік, 1-bedroom — однозначний вибір. Комфорт окремої спальні окупає різницю в дохідності. Студія площею 28 м² швидко стомлює при проживанні понад два тижні.

Main Risks and Mistakes

Помилка №1 — враховувати лише дохідність, ігноруючи витрати. CAM fee (плата за обслуговування спільних зон), sinking fund, комісія керуючої компанії (20–30% від орендного доходу), податки — усе це з'їдає 2–3 відсоткові пункти від валової дохідності. Завжди рахуйте чистий ROI.

Помилка №2 — купувати в неправильній локації. Студія у віддаленому Раваї без інфраструктури програє однокімнатній квартирі поряд із пляжем Банг Тао. Локація визначає 60% успіху оренди.

Помилка №3 — не перевіряти юридичний статус. Іноземці можуть володіти квартирою в кондомініумі лише в межах іноземної квоти — 49% від загальної площі будівлі. Якщо квота вичерпана, придбання за схемою freehold неможливе.

Помилка №4 — переоцінювати завантаженість. Керуючі компанії обіцяють 80–90% заповнюваності. Реальність ближча до 65–75% у середньому за рік. Закладайте консервативний сценарій.

Помилка №5 — ігнорувати сезонність. З травня по жовтень (низький сезон) добові ставки падають на 30–40%, завантаженість — до 40–55%. Весь річний дохід формується у листопаді–березні.

Чек-лист перед купівлею

• Перевірити іноземну квоту у вибраному проєкті
• Запросити аудовану звітність керуючої компанії за останні 2 роки
• Порівняти CAM fee мінімум у 3 проєктах одного району
• Оцінити відстань до пляжу, аеропорту та торгових центрів
• Перевірити дозвіл на будівництво (EIA — Environmental Impact Assessment)
• Уточнити умови гарантованої дохідності (якщо пропонується): термін, відсотки, що відбувається після завершення програми

FAQ

Що вигідніше купити на Пхукеті — студію чи однокімнатну квартиру? За чистою дохідністю на вкладений капітал студія виграє на 1–2 відсоткові пункти. Проте 1-bedroom забезпечує кращий приріст вартості активу й більше комфорту для особистого використання.

Яке середнє завантаження кондо на Пхукеті? За оцінками ринку — 65–75% у середньому за рік. У високий сезон (листопад–березень) — 80–90%, у низький — 40–55%.

Чи може іноземець оформити кондо на Пхукеті у власність? Так, за схемою freehold — якщо в проєкті не вичерпана іноземна квота в 49%. Оформлення відбувається через Земельний департамент (Land Office).

Які податки сплачує власник при здачі в оренду? Прибутковий податок за прогресивною шкалою — від 5% до 35% залежно від суми доходу. Багато інвесторів оформлюють компанію для оптимізації оподаткування.

Скільки коштує утримання кондо на Пхукеті? CAM fee — 40–80 бат за м² на місяць. Для студії у 30 м² це 1 200–2 400 бат/міс, для 1-bedroom у 45 м² — 1 800–3 600 бат/міс. Плюс комунальні платежі — 2 000–4 000 бат/міс.

За скільки років окупається кондо на Пхукеті? Студія — 10–13 років, 1-bedroom — 12–16 років при короткостроковій оренді. При довгостроковій оренді термін збільшується на 3–5 років.

У якому районі Пхукета краще купувати для оренди? Банг Тао і Лагуна — лідери за балансом завантаженості, добової ставки та інфраструктури. Ката і Карон — висока сезонність. Най Харн — зростаючий ринок із хорошим потенціалом.

Чи варто купувати кондо з гарантованою дохідністю? Програми гарантованого доходу (5–7% на 3–5 років) знижують ризики на старті. Але після завершення програми реальна дохідність може відрізнятися. Вивчайте репутацію забудовника та керуючої компанії.

Який бюджет потрібен для старту інвестицій на Пхукеті? Мінімальний поріг входу — 3 млн бат (близько $85 000) за студію на етапі будівництва. Для 1-bedroom — від 5 млн бат (близько $140 000).

---

Якщо мета — максимальна дохідність на капітал і швидкий старт, обирайте студію. Якщо важливі приріст вартості активу, комфорт для особистого проживання та преміальний орендар — вибирайте 1-bedroom. Оптимальна стратегія при бюджеті від 8 млн бат — диверсифікація: одна студія для короткострокової оренди + один 1-bedroom для довгострокової.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.