Steuern beim Immobilienkauf in Thailand: 7 Zahlungen, die kaum jemand kennt

Wer als Ausländer ein Apartment in Phuket für 10 Millionen Baht kauft, zahlt dem thailändischen Staat zusätzlich zwischen 350.000 und 650.000 Baht — noch bevor er einen einzigen Schlüssel in der Hand hält. Dieser Unterschied von fast dem Doppelten hängt davon ab, wer verkauft, wie lange die Immobilie bereits im Besitz war und was im Kaufvertrag steht.

Die meisten internationalen Käufer erfahren von der tatsächlichen Steuerlast erst nach der Unterzeichnung der Reservierung. Das ist ein Fehler, der leicht sechsstellige Baht-Beträge kostet. Im Folgenden werden alle relevanten Zahlungen systematisch aufgeschlüsselt — mit konkreten Zahlen, Formeln und praxisnahen Szenarien.

Kurzantwort

• Transfer Fee — 2 % des behördlichen Schätzwerts. Wird in der Regel 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3 % des Verkaufs- oder Schätzwerts (es gilt der höhere Wert). Zahlt der Verkäufer, wenn er die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat.

• Stamp Duty — 0,5 % des Verkaufs- oder Schätzwerts. Wird nur erhoben, wenn keine SBT anfällt.

• Withholding Tax — 1 % bis 5 %, progressiv berechnet auf Basis des Schätzwerts und der Haltedauer. Wird vom Verkäufer getragen.

• Common Area Fee (CAM) — einmalig 500–800 Baht/m² beim Kauf sowie laufende Jahresgebühren.

• Sinking Fund — einmalige Einlage von 500–1.000 Baht/m² in den Instandhaltungsfonds.

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen — progressiv von 5 % bis 35 % für in Thailand steuerpflichtige Eigentümer.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Neubauimmobilie vom Entwickler

Wer direkt beim Entwickler kauft, hat die übersichtlichste Steuerstruktur. Da der Bauträger als juristische Person gilt und die Immobilie in der Regel weniger als 5 Jahre im Besitz hatte, fällt die SBT in Höhe von 3,3 % an.

In der Praxis übernehmen viele Entwickler in Phuket die Transfer Fee und SBT vollständig oder teilen sie mit dem Käufer. Entscheidend: Die Kostenverteilung muss im Kaufvertrag schriftlich fixiert sein. Prüfen Sie diesen Punkt unbedingt vor Zahlung des Deposits.

Für den Käufer bleiben typischerweise: die Hälfte der Transfer Fee (1 %), die CAM Fee sowie der Sinking Fund. Bei einer Immobilie für 8 Millionen Baht mit 45 m² ergibt das in etwa: 80.000 + 30.000 + 30.000 = 140.000 Baht.

Szenario 2: Kauf einer Gebrauchtimmobilie von einer Privatperson

Hier kommen mehr Variablen ins Spiel. Hat der Verkäufer die Immobilie mehr als 5 Jahre gehalten, entfällt die SBT — stattdessen gilt die Stamp Duty von 0,5 %. Die Withholding Tax wird nach einer progressiven Formel berechnet, die die Haltedauer berücksichtigt.

Auf dem Sekundärmarkt ist eine 50/50-Aufteilung aller Steuern üblich — aber verhandelbar. Im derzeit starken Markt Phukets drängen Verkäufer zunehmend darauf, Kosten auf den Käufer zu verlagern.

Szenario 3: Kauf über eine thailändische Gesellschaft

Einige Investoren erwerben Villen oder Grundstücke über eine eigens gegründete Thai Company Limited. In diesem Fall gilt eine Withholding Tax von 1 %. Die Gesellschaft unterliegt zusätzlich der Körperschaftsteuer von 20 % auf Gewinne und muss vollständige Buchhaltung führen. Die laufenden Kosten für Jahresabschluss und Prüfung betragen 30.000–80.000 Baht pro Jahr.

Szenario 4: Mieteinnahmen aus der Immobilie

Mieteinnahmen in Thailand unterliegen der progressiven Personal Income Tax (PIT). Die aktuellen Steuersätze:

• bis 150.000 Baht — 0 %
• 150.001–300.000 Baht — 5 %
• 300.001–500.000 Baht — 10 %
• 500.001–750.000 Baht — 15 %
• 750.001–1.000.000 Baht — 20 %
• 1.000.001–2.000.000 Baht — 25 %
• 2.000.001–5.000.000 Baht — 30 %
• über 5.000.000 Baht — 35 %

Für Käufer aus Ländern, die ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Thailand abgeschlossen haben, können in Thailand gezahlte Steuern bei der Steuererklärung im Heimatland angerechnet werden. Die konkreten Regelungen variieren je nach Land — eine steuerrechtliche Beratung in beiden Jurisdiktionen wird ausdrücklich empfohlen.

Vergleichstabelle der Steuerarten

Hauptrisiken und Fehler

1. Den Kaufvertrag nicht auf Steuerverteilung prüfen. Im standardisierten Thai Sale and Purchase Agreement gibt es einen Abschnitt, der regelt, wer welche Kosten trägt. Dieser eine Absatz kann bei einer Immobilie für 10 Millionen Baht schnell 200.000–300.000 Baht Unterschied bedeuten.

2. Den Unterschied zwischen Schätz- und Marktwert ignorieren. Das Grundbuchamt berechnet die meisten Steuern auf Basis des behördlichen Schätzwerts, der oft unter dem Marktpreis liegt. Die SBT jedoch wird auf den höheren der beiden Werte — Schätzwert oder tatsächlicher Kaufpreis — erhoben.

3. Keine Steuererklärung für Mieteinnahmen einreichen. Selbst wenn die Hausverwaltung Steuern an der Quelle einbehält, ist der Eigentümer verpflichtet, jährlich eine Steuererklärung PND 90 beim thailändischen Finanzamt einzureichen — Frist: 31. März des Folgejahres.

4. Geldtransfers ohne offizielle Bankwege abwickeln. Für die Eintragung einer Eigentumswohnung auf einen Ausländer ist das Foreign Exchange Transaction Form (FETF) zwingend erforderlich — ein Nachweis über den Devisenzugang über eine thailändische Bank. Fehlt dieses Dokument, verweigert das Grundbuchamt die Registrierung.

5. Die jährliche Land and Building Tax vergessen. Seit 2020 gilt in Thailand diese Steuer. Für selbstgenutztes Wohneigentum bis 50 Millionen Baht beträgt sie 0,02 %, für Renditeobjekte ohne Eigennutzung 0,02–0,1 %.

6. Steuerliche Doppelbelastung nicht im Voraus planen. Investoren aus verschiedenen Ländern sind unterschiedlich durch bestehende DBAs geschützt. Wer diese Regelungen nicht kennt, riskiert eine unerwartete Nachzahlung im Heimatland.

FAQ

Wie hoch sind die Gesamtsteuern beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand? Für den Käufer typischerweise 1–3 % des Kaufpreises (Transfer Fee + CAM + Sinking Fund). Die genaue Summe hängt von den Vertragsbedingungen ab.

Muss der Käufer die Withholding Tax zahlen? Nein. Die Withholding Tax liegt beim Verkäufer und wird vom Grundbuchamt bei der Transaktionsregistrierung einbehalten.

Gibt es eine jährliche Grundsteuer in Thailand? Ja. Die Land and Building Tax beträgt je nach Nutzungsart 0,02–0,3 % des behördlichen Schätzwerts.

Werden Mieteinnahmen in Thailand besteuert? Ja. Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien unterliegen der progressiven Einkommensteuer von 5–35 %.

Kann in Thailand gezahlte Steuer im Heimatland angerechnet werden? In vielen Fällen ja, sofern ein DBA besteht. Die genauen Bedingungen variieren je nach Herkunftsland — eine individuelle Steuerberatung ist empfehlenswert.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an? Der Verkäufer zahlt die Withholding Tax (progressiv) sowie entweder SBT 3,3 % (bei Haltedauer unter 5 Jahren) oder Stamp Duty 0,5 % (bei über 5 Jahren). Hinzu kommt in der Regel die Hälfte der Transfer Fee.

Kann die Steuerlast beim Verkauf reduziert werden? Die Withholding Tax wird auf den Schätzwert berechnet und erlaubt Abzüge, die mit der Haltedauer steigen. Je länger die Halteperiode, desto höher der Freibetrag.

Was gilt bei einer Schenkung von Immobilien in Thailand? Bei Schenkungen fallen Transfer Fee 2 % und Stamp Duty 0,5 % auf den Schätzwert an. Zwischen direkten Verwandten (Eltern–Kinder) sind vergünstigte Sätze möglich.

Wird eine thailändische Steuernummer (TIN) benötigt? Ja, wenn Sie Einkünfte in Thailand erzielen. Die TIN ist Voraussetzung für die Steuererklärung und die Inanspruchnahme von Freibeträgen.

Die wichtigste Regel für jeden Investor: Berechnen Sie die vollständigen Haltekosten vor Vertragsunterzeichnung — nicht danach. Beziehen Sie alle einmaligen Gebühren, laufenden Steuern und Kosten für steuerliche Begleitung ein. Nur so erhalten Sie eine realistische Rendite und keine Hochglanzzahl aus dem Verkaufsprospekt.

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