Податки при купівлі нерухомості в Таїланді: 7 платежів, про які мовчать

Іноземець, який купує кондомініум на Пхукеті за 10 млн бат, заплатить державі від 350 000 до 650 000 бат понад ціну об'єкта. Розкид — майже вдвічі. Різниця залежить від того, хто продає, як довго володіє та що зазначено в договорі.

Більшість інвесторів дізнаються про реальне податкове навантаження вже після підписання резервації. Це помилка, яка коштує сотні тисяч бат. Розберемо кожен платіж по черзі — з цифрами, формулами та конкретними сценаріями.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за перехід права) — 2% від оціночної вартості об'єкта. Зазвичай ділиться 50/50 між покупцем і продавцем

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% від продажної або оціночної ціни (береться більша). Платить продавець, якщо володів об'єктом менше 5 років

• Stamp Duty — 0,5% від продажної або оціночної ціни. Стягується лише якщо SBT не застосовується

• Withholding Tax — від 1% до 5% залежно від оціночної вартості та терміну володіння. Утримується з продавця

• Common Area Fee (CAM) — разовий внесок при купівлі 500–800 бат/кв. м + щорічне обслуговування

• Sinking Fund — одноразовий платіж 500–1 000 бат/кв. м до фонду капітального ремонту

• Податок на орендний дохід — прогресивна шкала від 5% до 35% для податкових резидентів Таїланду

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля новобудови від забудовника

При купівлі нового кондомініуму безпосередньо у девелопера податкова картина максимально передбачувана. Забудовник — юридична особа, яка володіє об'єктом менше 5 років, тому застосовується SBT 3,3%.

На практиці більшість девелоперів на Пхукеті закладають Transfer Fee та SBT у вартість або ділять із покупцем. Ключовий момент: умови розподілу податків фіксуються в договорі купівлі-продажу. Перевіряйте цей пункт до внесення депозиту.

Покупець оплачує: половину Transfer Fee (1%), CAM fee та Sinking Fund. На об'єкт вартістю 8 млн бат площею 45 кв. м витрати складуть приблизно 80 000 + 30 000 + 30 000 = 140 000 бат.

Сценарій 2: Купівля вторинного житла у фізичної особи

Тут виникає більше змінних. Якщо продавець володіє об'єктом понад 5 років, SBT не застосовується — замість нього Stamp Duty 0,5%. Withholding Tax розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку з урахуванням терміну володіння.

На вторинному ринку стандартна практика — розподіл усіх податків 50/50. Але це предмет переговорів. На гарячому ринку Пхукета 2026 року продавці дедалі частіше наполягають на перенесенні витрат на покупця.

Сценарій 3: Купівля через тайську компанію

Деякі інвестори купують вілли або земельні ділянки через тайську компанію. Корпоративний Withholding Tax — 1%. Однак сама компанія потім сплачує корпоративний податок на прибуток 20% і зобов'язана вести повноцінний бухгалтерський облік. Утримання компанії обходиться в 30 000–80 000 бат на рік на аудит і звітність.

Сценарій 4: Отримання орендного доходу

Згідно із законодавством Таїланду орендний дохід оподатковується прогресивним прибутковим податком (Personal Income Tax, PIT). Ставки у 2026 році:

• до 150 000 бат — 0%
• 150 001–300 000 бат — 5%
• 300 001–500 000 бат — 10%
• 500 001–750 000 бат — 15%
• 750 001–1 000 000 бат — 20%
• 1 000 001–2 000 000 бат — 25%
• 2 000 001–5 000 000 бат — 30%
• понад 5 000 000 бат — 35%

Для інвесторів, які є податковими резидентами країн із угодою про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом, податок, сплачений у Таїланді, може бути зарахований у країні резидентства. Рекомендується консультуватися з податковим юристом, обізнаним із законодавством обох юрисдикцій.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Основні ризики та помилки

1. Не читати договір щодо розподілу податків. У стандартному тайському Sale and Purchase Agreement є пункт про те, хто несе які витрати. Один абзац може коштувати вам 200 000–300 000 бат на об'єкті за 10 млн.

2. Ігнорувати різницю між оціночною та ринковою ціною. Земельний департамент розраховує податки від оціночної вартості (government appraised value), яка часто нижча за ринкову. Але SBT рахується від більшої з двох величин — оціночної або фактичної ціни продажу.

3. Не подавати податкову декларацію на орендний дохід. Навіть якщо керуюча компанія утримує податок у джерела, іноземець зобов'язаний подати річну декларацію PND 90 до податкової служби Таїланду до 31 березня наступного року.

4. Переказувати кошти неофіційними каналами. Для реєстрації кондомініуму на іноземця необхідно надати Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — підтвердження переказу іноземної валюти через тайський банк. Без цього документа Земельний департамент відмовить у реєстрації.

5. Забувати про щорічний Land and Building Tax. З 2020 року в Таїланді діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат, яка є основним місцем проживання, — 0,02%. Для інвестиційного житла без реєстрації проживання — 0,02–0,1%.

6. Не враховувати угоди про уникнення подвійного оподаткування при плануванні. Подвійне оподаткування орендного доходу — реальна проблема для інвесторів, незнайомих із механізмом заліку. Попередня консультація з фахівцем дозволить оптимізувати структуру володіння.

FAQ

Який загальний розмір податків при купівлі кондомініуму в Таїланді? Для покупця — від 1% до 3% від вартості об'єкта (Transfer Fee + CAM + Sinking Fund). Точна сума залежить від умов договору.

Чи платить покупець Withholding Tax? Ні. Withholding Tax — обов'язок продавця. Він утримується Земельним департаментом при реєстрації угоди.

Чи є щорічний податок на нерухомість? Так. Land and Building Tax — від 0,02% до 0,3% від оціночної вартості залежно від типу використання та вартості об'єкта.

Чи оподатковується орендний дохід у Таїланді? Так. Орендний дохід від нерухомості в Таїланді оподатковується прогресивним прибутковим податком за ставкою від 5% до 35%.

Які податки при продажу нерухомості в Таїланді? Продавець сплачує Withholding Tax (прогресивно) та SBT 3,3% (якщо володів менше 5 років) або Stamp Duty 0,5% (якщо більше 5 років). Плюс зазвичай половину Transfer Fee.

Чи можна зменшити податкову базу при продажу? WHT розраховується від оціночної вартості Земельного департаменту з урахуванням вирахування за термін володіння. Що довше володієте — то більший вирахунок.

Який податок при даруванні нерухомості в Таїланді? Дарування оподатковується Transfer Fee 2% та Stamp Duty 0,5% від оціночної вартості. Між прямими родичами (батьки — діти) можливі знижені ставки.

Чи потрібен тайський податковий номер (TIN)? Так, якщо ви отримуєте дохід у Таїланді. Оформлення TIN — обов'язкова умова для подання декларації та отримання вирахувань.

Головне правило для інвестора: рахуйте повну вартість володіння до підписання договору, а не після. Включіть у розрахунок усі разові збори, щорічні податки та вартість податкового супроводу. Тільки так ви отримаєте реальну дохідність інвестиції, а не красиву цифру з рекламного банера.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.