Tasse sull'acquisto di immobili in Thailandia: 7 pagamenti da conoscere prima di firmare

Un acquirente straniero che compra un condominio a Phuket per 10 milioni di baht può pagare allo Stato tra 350.000 e 650.000 baht in più rispetto al prezzo dell'immobile. Una differenza quasi doppia, che dipende da chi vende, da quanto tempo possiede la proprietà e da cosa è scritto nel contratto.

La maggior parte degli investitori internazionali scopre il vero carico fiscale solo dopo aver firmato la prenotazione. Un errore che può costare centinaia di migliaia di baht. In questa guida analizziamo ogni voce fiscale con cifre precise, formule e scenari concreti.

Risposta rapida

• Transfer Fee — 2% del valore catastale dell'immobile. Di norma suddiviso 50/50 tra acquirente e venditore

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% del prezzo di vendita o catastale (si applica il maggiore). A carico del venditore se possiede l'immobile da meno di 5 anni

• Stamp Duty — 0,5% del prezzo di vendita o catastale. Si applica solo se non scatta l'SBT

• Withholding Tax — da 1% a 5% in base al valore catastale e alla durata del possesso. Trattenuta dal venditore

• Common Area Fee (CAM) — contributo una tantum all'acquisto di 500–800 baht/mq + gestione annuale

• Sinking Fund — versamento unico di 500–1.000 baht/mq nel fondo per manutenzioni straordinarie

• Imposta sul reddito da locazione — aliquota progressiva dal 5% al 35% per i residenti fiscali in Thailandia

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto di un immobile nuovo dal costruttore

Acquistando un condominio nuovo direttamente dal developer, il quadro fiscale è il più prevedibile. Il costruttore è una persona giuridica che possiede l'immobile da meno di 5 anni, quindi si applica l'SBT al 3,3%.

In pratica, la maggior parte dei developer a Phuket include la Transfer Fee e l'SBT nel prezzo o li divide con l'acquirente. Il punto chiave: le condizioni di ripartizione delle tasse devono essere fissate nel contratto di compravendita. Verificate questa clausola prima di versare il deposito.

L'acquirente paga: metà della Transfer Fee (1%), la CAM fee e il Sinking Fund. Per un immobile da 8 milioni di baht di 45 mq, le spese ammontano a circa 80.000 + 30.000 + 30.000 = 140.000 baht.

Scenario 2: Acquisto di immobile usato da un privato

Qui entrano in gioco più variabili. Se il venditore possiede l'immobile da oltre 5 anni, l'SBT non si applica e al suo posto scatta la Stamp Duty allo 0,5%. La Withholding Tax viene calcolata su scala progressiva in funzione del reddito imponibile e della durata del possesso.

Sul mercato secondario la prassi è dividere tutte le tasse 50/50. Ma è tutto negoziabile. Nel mercato dinamico di Phuket nel 2026, i venditori tendono sempre più spesso a trasferire i costi sull'acquirente.

Scenario 3: Acquisto tramite società thailandese

Alcuni investitori acquistano ville o terreni tramite una società thailandese. La Withholding Tax societaria è dell'1%. Tuttavia la società paga poi un'imposta sul reddito delle società del 20% e deve tenere una contabilità completa. Il mantenimento di una società costa tra 30.000 e 80.000 baht l'anno tra revisione contabile e dichiarazioni.

Scenario 4: Reddito da locazione

Secondo la normativa thailandese, il reddito da locazione è soggetto all'imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche (Personal Income Tax, PIT). Le aliquote in vigore nel 2026:

• fino a 150.000 baht — 0%
• 150.001–300.000 baht — 5%
• 300.001–500.000 baht — 10%
• 500.001–750.000 baht — 15%
• 750.001–1.000.000 baht — 20%
• 1.000.001–2.000.000 baht — 25%
• 2.000.001–5.000.000 baht — 30%
• oltre 5.000.000 baht — 35%

Gli investitori provenienti da paesi con accordo contro la doppia imposizione con la Thailandia possono beneficiare di meccanismi di credito d'imposta. Si consiglia sempre di rivolgersi a un consulente fiscale esperto in entrambe le giurisdizioni.

Tabella comparativa delle imposte

Rischi principali ed errori

1. Non leggere il contratto sulla ripartizione delle imposte. Nel contratto di compravendita thailandese standard esiste una clausola che specifica chi sostiene quali costi. Un solo paragrafo può valere 200.000–300.000 baht su un immobile da 10 milioni.

2. Ignorare la differenza tra valore catastale e prezzo di mercato. Il Land Department calcola le tasse sul valore catastale (government appraised value), spesso inferiore al prezzo di mercato. Ma l'SBT si calcola sul maggiore tra valore catastale e prezzo effettivo di vendita.

3. Non presentare la dichiarazione dei redditi da locazione. Anche se la società di gestione trattiene l'imposta alla fonte, il proprietario straniero è obbligato a presentare la dichiarazione annuale PND 90 all'Agenzia delle Entrate thailandese entro il 31 marzo dell'anno successivo.

4. Trasferire denaro attraverso canali non ufficiali. Per registrare un condominio intestato a uno straniero è necessario presentare il Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — la prova del trasferimento in valuta estera tramite banca thailandese. Senza questo documento il Land Department rifiuterà la registrazione.

5. Dimenticare la tassa annuale su terreni e immobili. Dal 2020 in Thailandia è in vigore la Land and Building Tax. Per immobili residenziali con valore fino a 50 milioni di baht usati come residenza principale: 0,02%. Per immobili a uso investimento senza registrazione di residenza: 0,02–0,1%.

6. Non pianificare in ottica di doppia imposizione. La tassazione incrociata del reddito da locazione è un problema reale per chi non conosce i meccanismi di credito d'imposta previsti dagli accordi internazionali.

FAQ

Qual è il totale delle imposte per l'acquirente di un condominio in Thailandia? Da 1% a 3% del valore dell'immobile (Transfer Fee + CAM + Sinking Fund). L'importo esatto dipende dalle condizioni contrattuali.

L'acquirente paga la Withholding Tax? No. La Withholding Tax è a carico del venditore. Viene trattenuta dal Land Department al momento della registrazione dell'atto.

Esiste una tassa annuale sulla proprietà? Sì. La Land and Building Tax va dallo 0,02% allo 0,3% del valore catastale, in funzione della destinazione d'uso e del valore dell'immobile.

Il reddito da locazione è tassato in Thailandia? Sì. Il reddito da locazione di immobili situati in Thailandia è soggetto all'imposta progressiva sul reddito, con aliquote dal 5% al 35%.

Quali imposte paga il venditore in Thailandia? Il venditore paga la Withholding Tax (progressiva) e l'SBT al 3,3% (se possedeva l'immobile da meno di 5 anni) oppure la Stamp Duty allo 0,5% (se da oltre 5 anni), più di norma la metà della Transfer Fee.

È possibile ridurre la base imponibile alla vendita? La Withholding Tax viene calcolata sul valore catastale del Land Department con una deduzione proporzionale alla durata del possesso. Più a lungo si possiede l'immobile, maggiore è la deduzione.

Quali tasse si applicano in caso di donazione di un immobile? La donazione è soggetta alla Transfer Fee del 2% e alla Stamp Duty dello 0,5% sul valore catastale. Tra parenti diretti (genitori-figli) possono applicarsi aliquote ridotte.

È necessario il codice fiscale thailandese (TIN)? Sì, se si percepisce un reddito in Thailandia. Il TIN è obbligatorio per presentare la dichiarazione dei redditi e accedere alle deduzioni fiscali.

La regola d'oro per ogni investitore: calcolare il costo totale di possesso prima di firmare il contratto, non dopo. Includete nel calcolo tutti i contributi una tantum, le tasse annuali e i costi di consulenza fiscale. Solo così otterrete il rendimento reale dell'investimento — non la cifra attraente di un depliant pubblicitario.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.