REIT-Debakel in Thailand: Gescheiterter Rueckkauf ueber 4,87 Mrd. Baht und Lehren fuer Investoren

Die Gesellschaft ROH hat den vereinbarten Rueckkauf der Vermoegenswerte des Royal Orchid Sheraton im Wert von 4,87 Mrd. Baht nicht fristgerecht vollzogen. Die Anteile des Fonds GROREIT sind daraufhin eingebrochen, Schuldenzahlungen wurden gestoert. Das ist kein abstrakter Lehrbuchfall, sondern ein realer Schlag fuer Investoren, die auf die Schutzmechanismen thailaendischer REITs vertraut hatten.

Fuer internationale Anleger, die thailaendische Immobilien als Quelle passiven Einkommens betrachten, ist dieser Fall ein Anlass, das Verhaeltnis zu Immobilienfonds im Koenigreich zu ueberdenken. Die Struktur der REITs unterscheidet sich hier deutlich vom US-amerikanischen oder europaeischen Modell, und diese Unterschiede koennen teuer werden.

Kurzantwort

• ROH verpasste die Frist vom 14. Juli fuer den Rueckkauf der Vermoegenswerte des Royal Orchid Sheraton im Wert von 4,87 Mrd. Baht (rund 135 Millionen US-Dollar)

• Die Anteile des Fonds GROREIT verloren an Wert, Dividendenzahlungen wurden unterbrochen

• Als Sofortmassnahmen wurden die Kuendigung des ROH-Mietvertrags, eine vorlaeufige Verwaltung durch Starwood sowie eine 30-Tage-Frist zur Vertragserfuellung vereinbart

• Bei Nichterfuellung droht ein Verkauf der Immobilie an neue Eigentuemer im Rahmen eines Bieterverfahrens

• Der Regulator SEC Thailand hat bislang keine konkreten Massnahmen zur Verschaerfung der Regeln fuer solche Strukturen angekuendigt

• Fuer internationale Kleinanleger bleiben thailaendische REITs ein Instrument mit erhoehtem strukturellem Risiko, das eine gruendliche Due Diligence erfordert

Wichtige Fakten

• Das Royal Orchid Sheraton Hotel & Towers ist ein Fuenf-Sterne-Hotel am Ufer des Chao Phraya in Bangkok, das seit 1982 in Betrieb ist. Es wird unter der Marke Sheraton im Rahmen von Marriott International gefuehrt

• GROREIT (Grande Royal Orchid Hospitality REIT) ist ein oeffentlicher Immobilienfonds, der an der Boerse SET (Stock Exchange of Thailand) gehandelt wird. Der Fonds haelt die Ertragsrechte am Hotelbestand

• Die Summe des gescheiterten Rueckkaufs betraegt 4,873 Mrd. Baht, umgerechnet nach dem Kurs Anfang 2026 etwa 135 bis 140 Millionen US-Dollar

• Nach Angaben von Nation Thailand versaeumte ROH die Uebertragungsfrist am 14. Juli, wonach dem Unternehmen eine 30-Tage-Frist zur Vertragserfuellung gesetzt wurde

• Thailaendische REITs unterliegen der Aufsicht der SEC Thailand und muessen mindestens 90% des Nettogewinns als Dividende ausschuetten

• Der gesamte REIT-Markt Thailands an der SET umfasst rund 20 Fonds mit einer Gesamtkapitalisierung von ueber 300 Mrd. Baht

• Das Hotelsegment der thailaendischen REITs zeigte historisch eine ueberdurchschnittliche Volatilitaet: Waehrend der Pandemie 2020-2021 fiel die Dividendenrendite mehrerer Fonds auf null

• Der Rueckkaufmechanismus (Buyback) ist nach thailaendischem Recht nicht zwangsweise durchsetzbar. Bei Nichterfuellung muss der Anleger den Zivilrechtsweg beschreiten

Warum ist diese Situation fuer Investoren relevant, die Thailand als Zielmarkt fuer Immobilieninvestitionen in Betracht ziehen?

Thailaendische REITs locken mit hohen angegebenen Renditen. Viele Fonds versprechen 6 bis 8% pro Jahr in Baht, was angesichts europaeischer Zinsniveaus attraktiv erscheint. Der Fall GROREIT zeigt jedoch die Kehrseite: Wenn eine Vertragspartei wie ROH ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, verfuegt der Anteilsinhaber praktisch ueber keine schnellen Druckmittel.

In den USA oder in Singapur wuerde eine aehnliche Situation eine Kette automatischer Schutzmechanismen ausloesen, vom Zwangsverkauf des Sicherungsobjekts bis zur Absicherung durch Versicherungen. In Thailand existiert der rechtliche Rahmen fuer REITs erst seit 2012, und viele Schutznormen haben noch keine echte Krise durchlaufen.

Ein weiteres Thema ist die Liquiditaet. Anteile thailaendischer REITs werden zwar an der SET gehandelt, doch die Handelsvolumina der meisten Fonds bleiben sehr gering. Bei panischen Verkaeufen riskiert der Anleger, keinen Kaeufer zu einem akzeptablen Preis zu finden.

Fuer internationale Investoren kommt ein weiterer Faktor hinzu: das Waehrungsrisiko. Dividenden werden in Baht ausgezahlt. Schwaecht sich der Baht gegenueber dem Euro oder US-Dollar gleichzeitig mit Problemen beim Fonds ab, verdoppelt sich der Verlust.

Was also tun? Wer an passivem Einkommen aus thailaendischen Immobilien interessiert ist, findet im Direktbesitz einer Wohnung oder Villa mit anschliessender Vermietung oft eine transparentere und kontrollierbarere Alternative als den Kauf von REIT-Anteilen. Man sieht den Vermoegenswert, kennt den Mieter, kontrolliert die Ausgaben. Das schliesst Risiken nicht aus, macht sie aber deutlich handhabbarer.

Wer die Absicht hat, Objekte vor Ort zu besichtigen, sollte im Voraus einen Termin bei der Verwaltungsgesellschaft sowie eine rechtliche Beratung zum konkreten Vermoegenswert einplanen.

FAQ

Was ist mit dem Fonds GROREIT passiert?

Das Unternehmen ROH hat seine Verpflichtung zum Rueckkauf der Vermoegenswerte des Royal Orchid Sheraton im Wert von 4,87 Mrd. Baht nicht erfuellt. In der Folge konnte der Fonds seine Schulden nicht mehr bedienen, und der Wert der Anteile fiel.

Ist eine Investition in thailaendische REITs sicher?

Thailaendische REITs unterliegen der Aufsicht der SEC Thailand, doch die Schutzmechanismen fuer Anleger sind weniger entwickelt als in den USA oder in Singapur. Der Fall GROREIT zeigte, dass bei Vertragsbruch einer Gegenpartei dem Anteilsinhaber nur wenige schnelle Handlungsoptionen zur Verfuegung stehen.

Wie hoch ist die Rendite thailaendischer REITs?

Die angegebene Dividendenrendite liegt zwischen 5% und 8% pro Jahr in Baht. Die tatsaechliche Rendite kann durch Wertverluste der Anteile, ausgefallene Dividendenzahlungen und Waehrungsschwankungen deutlich niedriger ausfallen.

Warum ist der Direktkauf von Immobilien besser als ein REIT?

Beim Direktbesitz kontrolliert der Investor den Vermoegenswert, waehlt die Verwaltungsgesellschaft selbst und sieht den tatsaechlichen Mietertrag. Bei einem REIT ist der Anleger von den Entscheidungen des Fondsmanagements und der Vertragstreue der Gegenparteien abhaengig.

Koennen Auslaender Anteile an thailaendischen REITs kaufen?

Ja, Auslaender koennen an der SET gehandelte REIT-Anteile ueber ein Brokerkonto in Thailand erwerben. Die Eroeffnung eines solchen Kontos erfordert jedoch in der Regel eine Arbeitserlaubnis oder den Nachweis eines Investorenstatus.

Welche Steuern zahlt ein auslaendischer Investor auf REIT-Dividenden?

Auf Dividenden wird eine Quellensteuer von 10% erhoben. Fuer Ansaessige von Staaten mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Thailand kann der Satz reduziert werden.

Was tun, wenn ein REIT keine Dividenden auszahlt?

Anleger koennen sich mit einer Beschwerde an die SEC Thailand wenden oder Klage vor einem Zivilgericht einreichen. Gerichtsverfahren in Thailand dauern erfahrungsgemaess 12 bis 36 Monate.

Lohnt sich ein Investment in thailaendische Hotel-REITs im Jahr 2026?

Mit Vorsicht ja. Der Touristenstrom nach Thailand hat sich erholt, doch das Hotelsegment der REITs bleibt volatil. Der Fall GROREIT ist ein Signal fuer strukturelle Schwaechen, die auf gesetzlicher Ebene noch nicht behoben sind.

Der Fall Royal Orchid Sheraton und GROREIT ist kein Grund, dem thailaendischen Markt den Ruecken zu kehren. Er ist ein Anlass, Investitionen mit kuehlem Kopf und professioneller rechtlicher Unterstuetzung anzugehen. Der Direktbesitz von Immobilien in Thailand bleibt bei sauberer Strukturierung des Geschaefts weiterhin eine der transparentesten Moeglichkeiten, in Suedostasien Ertraege zu erzielen.

Source: Nation Thailand

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