REIT in Thailandia: il flop del buyback da 4,87 miliardi di baht e le lezioni per gli investitori

La società ROH non ha riacquistato gli asset del Royal Orchid Sheraton per un valore di 4,87 miliardi di baht entro la scadenza fissata. Le quote del fondo GROREIT sono crollate e i pagamenti sul debito sono saltati. Non si tratta di un caso teorico da manuale: è un colpo concreto alle tasche degli investitori che credevano nei meccanismi di protezione dei REIT thailandesi.

Per chi guarda al mercato immobiliare thailandese come fonte di reddito passivo, questo episodio è l'occasione per rivedere l'approccio ai fondi immobiliari nel Regno. La struttura dei REIT qui differisce dal modello americano o europeo, e queste differenze possono costare care.

Risposta rapida

• ROH ha mancato la scadenza del 14 luglio per il riacquisto degli asset del Royal Orchid Sheraton, del valore di 4,87 miliardi di baht (circa 135 milioni di dollari)

• Le quote del fondo GROREIT hanno perso valore e le distribuzioni ai detentori sono state interrotte

• I piani di rimborso del debito del fondo sono saltati, con richiesta di estensione dei termini alla Government Savings Bank

• Come misura transitoria è prevista la risoluzione del contratto di locazione con ROH, la gestione temporanea da parte di Starwood e un termine di 30 giorni per la compliance

• Il regolatore SEC Thailand non ha ancora annunciato misure concrete di inasprimento delle regole per queste strutture

• Per gli investitori retail internazionali, i REIT thailandesi restano uno strumento a rischio strutturale elevato, che richiede una due diligence approfondita

Fatti chiave

• Il Royal Orchid Sheraton Hotel & Towers è un hotel a cinque stelle sul lungofiume Chao Phraya a Bangkok, operativo dal 1982, gestito con il brand Marriott International (franchising Sheraton)

• GROREIT (Grande Royal Orchid Hospitality REIT / Golden Land Residence and Office Real Estate Investment Trust) è un fondo immobiliare pubblico quotato sulla borsa SET (Stock Exchange of Thailand), che detiene i diritti sul reddito dell'asset alberghiero

• L'importo del riacquisto mancato è di 4,873 miliardi di baht; al cambio di inizio 2026 corrisponde a circa 135-140 milioni di dollari

• Secondo la ricostruzione della vicenda, ROH ha ribadito l'intenzione di rispettare l'accordo di sale-and-leaseback, ma non è riuscita a eseguire il pagamento secondo il metodo richiesto dal trustee ONE Asset Management, generando una disputa sulle modalità di versamento

• I REIT thailandesi sono regolati dalla Securities and Exchange Commission thailandese (SEC Thailand) e devono distribuire almeno il 90% dell'utile netto sotto forma di dividendi

• Il mercato dei REIT thailandesi sulla SET conta circa 20 fondi, con una capitalizzazione complessiva superiore a 300 miliardi di baht

• Il segmento alberghiero dei REIT thailandesi ha storicamente mostrato una volatilità superiore alla media: durante la pandemia 2020-2021 il rendimento da dividendi di diversi fondi è sceso a zero

Ora vediamo perché questa situazione è rilevante per chi considera la Thailandia come destinazione per investimenti immobiliari.

I REIT thailandesi attraggono con rendimenti dichiarati elevati. Molti fondi promettono 6-8% annuo in baht, cifra allettante rispetto ai tassi europei. Tuttavia il caso GROREIT mostra il rovescio della medaglia: quando la controparte (in questo caso ROH) non rispetta gli obblighi, il detentore di quote ha pochissimi strumenti rapidi di coercizione.

Negli Stati Uniti o a Singapore, una situazione simile avrebbe attivato una catena di meccanismi di protezione automatici, dalla vendita forzata dell'asset in garanzia fino all'attivazione di coperture assicurative. In Thailandia il quadro giuridico per i REIT esiste solo dal 2012, e molte norme di tutela non hanno ancora superato la prova di una crisi reale.

Un tema a parte è la liquidità. Le quote dei REIT thailandesi sono negoziate sulla SET, ma i volumi di scambio della maggior parte dei fondi restano estremamente bassi. In caso di vendite in preda al panico, l'investitore rischia di non trovare un acquirente a un prezzo accettabile.

Per gli investitori internazionali c'è un fattore aggiuntivo: il rischio valutario. I dividendi vengono pagati in baht. Se il baht si indebolisce rispetto alla valuta di riferimento dell'investitore proprio mentre il fondo attraversa difficoltà, la perdita si raddoppia.

Cosa fare? Se l'obiettivo è un reddito passivo dalla proprietà thailandese, il possesso diretto di un appartamento o di una villa da mettere a reddito risulta spesso un'opzione più trasparente e controllabile rispetto all'acquisto di quote di REIT. Si vede l'asset, si conosce l'inquilino, si controllano le spese. Questo non elimina i rischi, ma li rende più gestibili.

Se invece si sta pianificando una visita agli immobili in Thailandia, vale la pena programmare in anticipo un incontro presso l'ufficio della società di gestione e una consulenza legale sull'asset specifico.

FAQ

Cosa è successo al fondo GROREIT?

La società ROH non ha eseguito l'obbligo di riacquisto degli asset del Royal Orchid Sheraton per un valore di 4,873 miliardi di baht, mancando la scadenza del 14 luglio. Di conseguenza il fondo non è riuscito a onorare il debito e il valore delle quote è crollato.

È sicuro investire nei REIT thailandesi?

I REIT thailandesi sono regolati dalla SEC Thailand, ma i meccanismi di tutela per gli investitori sono meno sviluppati rispetto a Stati Uniti o Singapore. Il caso GROREIT ha mostrato che, quando la controparte non rispetta gli obblighi, il detentore di quote dispone di pochi strumenti di reazione rapida.

Qual è il rendimento dei REIT thailandesi?

Il rendimento da dividendi dichiarato varia dal 5% all'8% annuo in baht. Il rendimento effettivo può essere significativamente inferiore a causa del calo del valore delle quote, della sospensione dei dividendi e delle oscillazioni valutarie.

In cosa l'acquisto diretto di un immobile è preferibile a un REIT?

Con la proprietà diretta l'investitore controlla l'asset, sceglie la società di gestione e vede il flusso di affitto reale. Nel REIT l'investitore dipende dalle decisioni del gestore del fondo e dalla correttezza delle controparti.

Gli stranieri possono acquistare quote di REIT thailandesi?

Sì, gli stranieri possono acquistare quote di REIT quotate sulla SET tramite un conto di brokeraggio in Thailandia. L'apertura del conto, tuttavia, richiede generalmente un permesso di lavoro o la dimostrazione di uno status di investitore.

Quali tasse paga un investitore straniero sui dividendi dei REIT?

Sui dividendi viene applicata una ritenuta alla fonte del 10%. Per i residenti di paesi con un accordo contro la doppia imposizione con la Thailandia, l'aliquota può essere ridotta.

Cosa fare se un REIT non paga i dividendi?

L'investitore può presentare un reclamo alla SEC Thailand o avviare una causa civile. La prassi mostra che i procedimenti giudiziari in Thailandia richiedono dai 12 ai 36 mesi.

Conviene considerare i REIT alberghieri thailandesi nel 2026?

Con cautela. I flussi turistici verso la Thailandia si sono ripresi, ma il segmento alberghiero dei REIT resta volatile. Il caso GROREIT è un segnale di debolezze strutturali che non sono ancora state risolte a livello normativo.

La vicenda del Royal Orchid Sheraton e di GROREIT non è un motivo per fuggire dal mercato thailandese. È un invito ad affrontare gli investimenti con lucidità e con un supporto legale professionale. La proprietà diretta di un immobile in Thailandia, se strutturata correttamente, resta uno dei modi più comprensibili per generare reddito nel Sud-est asiatico.

Source: Nation Thailand

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