REIT en Thaïlande : l'échec du rachat de 4,87 milliards de bahts et ses leçons pour les investisseurs

La société ROH n'a pas racheté les actifs du Royal Orchid Sheraton pour un montant de 4,87 milliards de bahts dans le délai fixé. Les parts du fonds GROREIT ont chuté, et les remboursements de dettes ont été suspendus. Il ne s'agit pas d'un cas d'école abstrait : c'est un coup dur réel pour les investisseurs qui croyaient aux mécanismes de protection des REIT thaïlandais.

Pour les investisseurs internationaux qui envisagent l'immobilier thaïlandais comme source de revenu passif, cet épisode invite à reconsidérer les fonds immobiliers du royaume. La structure des REIT y diffère nettement du modèle américain ou européen, et ces différences peuvent coûter cher.

Reponse rapide

• ROH a manqué l'échéance du 14 juillet pour le rachat des actifs du Royal Orchid Sheraton, d'une valeur de 4,87 milliards de bahts (environ 135 millions de dollars)

• Les parts du fonds GROREIT ont perdu de la valeur, les versements de dividendes ont été perturbés

• Les calendriers de remboursement de la dette du fonds ont été rompus, avec une demande d'extension auprès de la Government Savings Bank

• L'incident a mis en lumière la faiblesse des mécanismes de protection des investisseurs dans les REIT thaïlandais, en particulier dans le segment hôtelier

• Des mesures de contingence sont en cours : résiliation possible du bail de ROH, gestion temporaire par Starwood, délai de conformité de 30 jours et vente potentielle de l'actif à de nouveaux propriétaires via un appel d'offres

• Pour les investisseurs étrangers, les REIT thaïlandais restent un instrument à risque structurel accru, nécessitant un due diligence approfondi

Faits cles

• Le Royal Orchid Sheraton Hotel & Towers est un hôtel cinq étoiles situé sur les rives de la rivière Chao Phraya à Bangkok, en activité depuis 1982. Il est géré sous la marque Marriott International (franchise Sheraton)

• GROREIT (Grande Royal Orchid Hospitality REIT) est un fonds immobilier coté en bourse, négocié sur le SET (Stock Exchange of Thailand). Le fonds détient les droits sur les revenus de l'actif hôtelier. C'est le premier REIT thaïlandais structuré avec un mécanisme de rachat obligatoire (buy-back)

• Le montant du rachat non réalisé s'élève à 4,873 milliards de bahts, soit environ 135 à 140 millions de dollars au taux de change de début 2026

• Les REIT thaïlandais sont réglementés par la Commission des valeurs mobilières et des marchés financiers de Thaïlande (SEC Thailand) et doivent distribuer au moins 90% du bénéfice net sous forme de dividendes

• Le marché des REIT thaïlandais sur le SET compte environ 20 fonds, pour une capitalisation cumulée dépassant 300 milliards de bahts, selon les données de la bourse

• Le segment hôtelier des REIT thaïlandais affiche historiquement une volatilité supérieure à la moyenne : pendant la pandémie de 2020-2021, le rendement en dividendes de plusieurs fonds est tombé à zéro

• Le mécanisme de buy-back en droit thaïlandais n'a pas de caractère contraignant automatique : en cas de non-exécution, l'investisseur doit se tourner vers les tribunaux civils

Examinons pourquoi cette situation compte pour ceux qui envisagent la Thaïlande comme destination d'investissement immobilier.

Les REIT thaïlandais attirent par leur rendement affiché élevé. De nombreux fonds promettent 6 à 8% par an en bahts, un chiffre séduisant face aux taux européens. Mais le cas GROREIT montre l'envers du décor : lorsqu'une contrepartie (ici ROH) n'honore pas ses engagements, le porteur de parts dispose de très peu de moyens de contrainte rapide.

Aux États-Unis ou à Singapour, une telle situation déclencherait une série de mécanismes de protection automatiques, de la vente forcée de l'actif en garantie jusqu'à l'activation d'une assurance. En Thaïlande, le cadre juridique des REIT n'existe que depuis 2012, et de nombreuses normes de protection n'ont pas encore été testées par de véritables crises.

La liquidité pose aussi question. Les parts des REIT thaïlandais sont négociées sur le SET, mais les volumes d'échange restent extrêmement faibles pour la plupart des fonds. En cas de vente panique, un investisseur risque de ne pas trouver d'acheteur à un prix acceptable.

Pour les investisseurs internationaux s'ajoute un facteur supplémentaire : le risque de change. Les dividendes sont versés en bahts. Si le baht se déprécie face à sa devise de référence au moment même où le fonds rencontre des difficultés, la perte se double.

Que faire ? Si un revenu passif issu de l'immobilier thaïlandais vous intéresse, la propriété directe d'un appartement ou d'une villa, mise ensuite en location, s'avère souvent une option plus transparente et plus maîtrisable que l'achat de parts de REIT. Vous voyez l'actif, connaissez le locataire, contrôlez les dépenses. Cela n'élimine pas les risques, mais les rend plus gérables.

Si vous prévoyez de vous déplacer pour visiter des biens, prévoyez à l'avance une visite au bureau de la société de gestion concernée ainsi qu'une consultation juridique portant sur l'actif précis.

FAQ

Que s'est-il passé avec le fonds GROREIT ?

La société ROH n'a pas exécuté son obligation de rachat des actifs du Royal Orchid Sheraton, d'une valeur de 4,87 milliards de bahts, en manquant l'échéance du 14 juillet. Le fonds n'a alors pas pu assurer le service de sa dette, et la valeur des parts a chuté.

Est-il sûr d'investir dans les REIT en Thaïlande ?

Les REIT thaïlandais sont réglementés par la SEC Thailand, mais les mécanismes de protection des investisseurs y sont moins développés qu'aux États-Unis ou à Singapour. Le cas GROREIT a montré qu'en cas de défaillance d'une contrepartie, le porteur de parts dispose de peu d'outils de réaction rapide.

Quel est le rendement des REIT thaïlandais ?

Le rendement en dividendes affiché varie de 5% à 8% par an en bahts. Le rendement réel peut être nettement inférieur en raison de la baisse de valeur des parts, des versements de dividendes suspendus et des fluctuations de change.

En quoi l'achat direct de biens immobiliers est-il préférable aux REIT ?

Avec la propriété directe, l'investisseur contrôle l'actif, choisit sa société de gestion et observe un flux locatif réel. Avec un REIT, l'investisseur dépend des décisions du gestionnaire du fonds et de la bonne foi des contreparties.

Les étrangers peuvent-ils acheter des parts de REIT thaïlandais ?

Oui, les étrangers peuvent acquérir des parts de REIT cotées sur le SET via un compte de courtage en Thaïlande. Cependant, l'ouverture d'un tel compte exige généralement un permis de travail ou une preuve de statut d'investisseur.

Quels impôts un investisseur étranger paie-t-il sur les dividendes de REIT ?

Une retenue à la source de 10% s'applique sur les dividendes. Pour les résidents de pays ayant conclu une convention de non double imposition avec la Thaïlande, ce taux peut être réduit.

Que faire si un REIT ne verse pas ses dividendes ?

L'investisseur peut déposer une plainte auprès de la SEC Thailand ou engager une action devant les tribunaux civils. Dans la pratique, les procédures judiciaires en Thaïlande durent entre 12 et 36 mois.

Faut-il envisager les REIT hôteliers thaïlandais en 2026 ?

Avec prudence. Le flux touristique vers la Thaïlande s'est redressé, mais le segment hôtelier des REIT reste volatil. Le cas GROREIT est un signal des faiblesses structurelles qui ne sont pas encore corrigées au niveau réglementaire.

L'affaire du Royal Orchid Sheraton et de GROREIT n'est pas une raison de fuir le marché thaïlandais. C'est une invitation à investir avec discernement et un accompagnement juridique professionnel. La propriété directe en Thaïlande, bien structurée, demeure l'un des moyens les plus lisibles de générer un revenu en Asie du Sud-Est.

Source : Nation Thailand

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