Nominee-Strukturen in Thailand: Die 3 Rundschreiben 2026 im Überblick

Ein Grundbuchamt in Talang, Phuket. Der Käufer ist gekommen, um seine Villa zu registrieren, der thailändische Aktionär der Eigentümerfirma sitzt mit Pass und Firmenstempel daneben. Der Beamte verlangt nicht nur die Gründungsdokumente, sondern einen Kontoauszug des Aktionärs, einen Einkommensnachweis und eine Erklärung, woher das Geld für den Kauf stammt. Vor zwei Jahren war das die Ausnahme. Seit Mitte Mai 2026 ist es Pflicht.

Das thailändische Department of Lands hat an alle Grundbuchämter des Landes drei Rundschreiben mit dem Vermerk 'Höchste Priorität' verschickt. Sie fassen bisherige Einzelanweisungen zu einem System zusammen: eine landesweite Datenbank juristischer Personen mit Grundbesitz, monatliche Datenabgleiche und eine vierteljährliche Berichtspflicht an die Zentrale.

Für Investoren heißt das konkret: Der Kauf von Land oder einer Villa über eine thailändische Firma mit Minderheitsanteil eines Ausländers ist keine reine Formsache mehr. Strukturen, bei denen thailändische Aktionäre nie für ihre Anteile bezahlt haben und am Unternehmen faktisch nicht beteiligt sind, landen jetzt in der Datenbank und bleiben dort über Jahre gespeichert.

Wichtige Fakten

• Mitte Mai 2026: Das Department of Lands veröffentlicht drei Rundschreiben der Kategorie 'Höchste Priorität' für alle Grundbuchämter der Provinzen und bündelt frühere Anweisungen in ein einheitliches Prüfsystem gegen Nominee-Eigentum.

• Die Ämter müssen aktiv eine landesweite Datenbank grundbesitzender juristischer Personen aufbauen, sie monatlich aktualisieren und vierteljährlich an die Zentrale berichten.

• Gilt eine Firma nach Artikel 97 und 98 des thailändischen Land Codes als ausländische juristische Person, meldet das Amt dies sofort, ohne den Quartalszyklus abzuwarten.

• Verstärkte Prüfungen der Geldquelle greifen bei Bartransaktionen über 2 Millionen Baht oder bei einem amtlichen Schätzwert der Immobilie über 5 Millionen Baht, entscheidend ist die offizielle Bewertung des Grundbuchamts, nicht der Vertragspreis.

• Rechtsgrundlage ist Artikel 74 des Land Codes: Beamte dürfen Herkunft der Gelder, Einkommen, Beruf und finanzielle Verhältnisse der Vertragsparteien prüfen.

• Bei Fällen mit hohem Risiko kann das Amt Aktionärsregister, Berichte an das Department of Business Development, Finanzunterlagen anfordern und eine Vor-Ort-Prüfung am Firmensitz durchführen.

• Nach Angaben von Mondaq wurde der Prüfrahmen 2026 zusätzlich ausgeweitet: Provinzbehörden müssen nun spezialisierte Ermittlungsstellen, etwa lokale Polizeidienststellen, in die Untersuchungskomitees einbeziehen, was den Zugriff auf Aktionärs-, Steuer- und Einwanderungsdaten deutlich verbreitert.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, in Thailand Land zu besitzen, ist nicht neu. Es gilt seit Jahrzehnten, mit wenigen Ausnahmen wie der Investitionsregelung ab 40 Millionen Baht oder Genehmigungen über das Board of Investment (BOI). Neu ist etwas anderes. Jahrelang funktionierte das formal illegale 51/49-Modell mit einer thailändischen Firma, weil dem Staat schlicht die Datenbank und die Ressourcen für flächendeckende Kontrollen fehlten. Das Grundbuchamt sah eine thailändische Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit vor sich und registrierte den Eigentumsübergang. Danach verschwanden die Unterlagen im Archiv.

Die Rundschreiben von 2026 brechen genau mit diesem Mechanismus. Die Prüfung ist kein einmaliges Ereignis mehr, sondern ein fortlaufender Prozess: Eine Firma, die 2019 Land gekauft hat, landet in derselben Datenbank wie ein Käufer von dieser Woche. Der monatliche Abgleich bedeutet, dass ein Aktionärswechsel, Änderungen in der Buchführung oder eine falsche Adresse noch Jahre nach dem Kauf ein Verfahren auslösen können.

Am unangenehmsten für den Markt ist die Verschiebung des Fokus von Papieren auf Geldflüsse. Früher stellte der Anwalt ein makelloses Dokumentenpaket zusammen: Satzung, Protokolle, Aktionärsregister, mindestens drei thailändische Gesellschafter. Heute schaut der Beamte auf etwas anderes. Wer das Kapital tatsächlich eingebracht hat. Warum ein thailändischer Aktionär mit einem deklarierten Einkommen von 15.000 Baht monatlich Anteile an einer Firma hält, die ein Grundstück für 30 Millionen Baht gekauft hat. Ob die Firma neben dem Besitz einer einzigen Immobilie überhaupt operative Tätigkeit ausübt.

Genau hier bricht die beliebteste Konstruktion der letzten Jahre zusammen: Vorzugsaktien mit eingeschränktem Stimmrecht, bei denen Thailänder 51 Prozent des Kapitals halten, aber nur eine Stimme gegen zehn Stimmen des Ausländers haben. Jahrelang wurde das als elegante juristische Lösung verkauft. Heute ist es genau das Merkmal, nach dem Prüfer als Erstes suchen: eine thailändische Mehrheit ohne Kontrolle, das ist die Definition eines Nominee-Verhältnisses. Das Argument 'unser thailändischer Anwalt hat das so aufgesetzt, also ist es legal' schützt nicht, denn die Registrierung einer Transaktion war nie ein Freibrief, und heute ist sie erst recht kein Schlusspunkt mehr.

Ein zweiter Mythos, der es zu begraben lohnt: der Leasehold nach dem Muster 30+30 Jahre. Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch erlaubt die Registrierung eines Mietvertrags über Immobilien für maximal 30 Jahre. Das Versprechen einer Verlängerung im Vertrag ist eine Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers, kein Recht, das automatisch mit dem Grundstück übergeht. Wechselt das Grundstück den Besitzer oder wird es zwangsversteigert, gibt es niemanden mehr, an den man sich für die zweiten 30 Jahre wenden könnte.

Unsere Einschätzung: Für Privatkäufer mit einem Budget bis 10 bis 15 Millionen Baht ist das Firmenmodell heute wirtschaftlich sinnlos. Jährliche Berichtspflichten, Audits, das Risiko einer Vor-Ort-Prüfung und die Wahrscheinlichkeit, die Immobilie in fünf Jahren unter Druck verkaufen zu müssen, fressen jeden Preisvorteil gegenüber einem Condominium in der Auslandsquote (49 Prozent der verkaufbaren Fläche eines Projekts, Eigentum direkt auf den Namen des Ausländers, vollwertiger Chanot-Titel für die Einheit) wieder auf. Wer dagegen ein echtes Geschäft betreibt, ein Hotel, eine Produktion, ein Agrarprojekt, mit einem echten thailändischen Partner, der echtes Geld investiert hat, und mit Umsätzen, die in der Buchhaltung sichtbar sind, den betreffen diese Rundschreiben kaum. Die Prüfung soll leere Hüllen aussortieren, nicht funktionierende Unternehmen.

Eine Anmerkung, die ehrlich gesagt werden muss: Die Umsetzung wird sich von Provinz zu Provinz unterscheiden. Phuket, Koh Samui, Pattaya und Chiang Mai stehen aus naheliegenden Gründen besonders im Fokus, während ein Amt in einer ländlichen Region von Isan im ersten Quartal wohl kaum Vor-Ort-Prüfungen beginnen wird. Dieser Geschwindigkeitsunterschied ändert nichts am Inhalt der Regeln, beeinflusst aber, wann genau die Frage bei einer konkreten Immobilie ankommt.

Ein praktischer Hinweis für alle, die eine Transaktion bereits begonnen haben: Unterzeichnung und Einreichung beim Grundbuchamt erfordern inzwischen häufiger die persönliche Anwesenheit der Parteien, weil der Beamte Fragen an Menschen stellt, nicht an Vollmachten.

Quelle: Mondaq

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.

FAQ

Wer ist ein Nominee-Aktionär und warum ist das illegal?

Ein thailändischer Staatsbürger, der formal Anteile an einer Firma hält, aber nie dafür bezahlt hat und sich nicht an der Geschäftsführung beteiligt. Seine Rolle besteht allein darin, die erforderliche thailändische Mehrheit sicherzustellen. Nach den Rundschreiben vom Mai 2026 müssen Grundbuchämter solche Fälle erkennen und als Hinweis auf eine ausländische juristische Person nach Artikel 97 und 98 des Land Codes melden.

Kann man 2026 noch Land in Thailand über eine thailändische Firma kaufen?

Rechtlich ja, wenn die Firma echt ist: thailändische Aktionäre haben tatsächlich Kapital eingebracht, das Unternehmen hat eine reale Geschäftstätigkeit und ordentliche Buchführung. Das Problem liegt nicht in der Form, sondern im Inhalt. Eine Firma, die ausschließlich zum Besitz einer einzigen Villa gegründet wurde, fällt beim ersten Datenabgleich in die Risikokategorie.

Was genau wird bei einer Bartransaktion über 2 Millionen Baht geprüft?

Artikel 74 des Land Codes erlaubt es dem Beamten, Herkunft der Gelder, Einkommen, Beruf und finanzielle Verhältnisse von Käufer und Aktionären zu prüfen. Dieselbe Prüfschwelle greift, wenn der amtliche Schätzwert der Immobilie über 5 Millionen Baht liegt.

Bedeutet die Einstufung 'hohes Risiko' automatisch eine abgelehnte Registrierung?

Nein. Es ist ein Auswahlinstrument, keine Feststellung eines Verstoßes. Die Folge sind zusätzliche Nachfragen: Aktionärsregister, Unterlagen des Department of Business Development, Finanzberichte und möglicherweise eine Vor-Ort-Prüfung am Firmensitz.

Werden auch Firmen geprüft, die vor Jahren Land gekauft haben?

Ja. Die Datenbank umfasst alle grundbesitzenden juristischen Personen, nicht nur neue Transaktionen, und wird monatlich aktualisiert. Ein Kauf aus dem Jahr 2015 oder 2020 gerät nicht aus dem Blick.

Welches Risiko trägt ein Ausländer, wenn die Struktur als Nominee eingestuft wird?

Möglich sind ein behördlich angeordneter Zwangsverkauf des Grundstücks sowie Konsequenzen nach dem Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit, also Bußgelder und strafrechtliche Verfolgung sowohl für den Ausländer als auch für die beteiligten thailändischen Strohleute. Die Praxis bei privaten Wohnimmobilien ist derzeit noch uneinheitlich, die Rechtsgrundlage für Sanktionen besteht aber.

Funktioniert das Leasehold-Modell mit 30+30 Jahren zuverlässig?

Registrierbar sind nur 30 Jahre. Die Verlängerung ist ein vertragliches Versprechen des jeweiligen Eigentümers, das nicht automatisch auf einen neuen Grundstückseigentümer übergeht. Man sollte das nicht als Garantie für 60 Jahre betrachten.

Was bleibt für Ausländer eine sichere Option?

Ein Condominium innerhalb der Auslandsquote, bis zu 49 Prozent der verkaufbaren Fläche eines Projekts. Das Eigentum wird direkt auf den Namen des Ausländers eingetragen, der Chanot-Titel gilt für die Einheit, und die Rundschreiben zum Nominee-Landbesitz betreffen dieses Modell nicht.

Lohnt es sich, eine bestehende Firmenstruktur umzugestalten?

Wenn die thailändischen Aktionäre reine Strohleute sind, löst eine kosmetische Anpassung der Dokumente das Problem nicht, denn die Prüfung schaut auf Geldflüsse und reale Tätigkeit. Sinnvoller ist es, zwei Wege zu prüfen: die Struktur an eine echte thailändische Beteiligung anzupassen oder sich von der Immobilie zu trennen, bevor der Markt einen Risikoabschlag einpreist.