378.000 Baht Provision: Wann Partner in Phuket wirklich ihr Geld sehen

Eine Villa auf Phuket für 18,9 Mio. Baht. Die Entwickler-Provision bei Villenprojekten auf der Insel liegt bei 2-3% des Preises, also zwischen 378.000 und 567.000 Baht pro abgeschlossenem Deal, bar oder per Überweisung. Die Zahl klingt attraktiv. Die Frage, die fast niemand beim Einstieg in ein Partnerprogramm stellt: Wann landet dieses Geld tatsächlich auf dem eigenen Konto?

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Die unangenehme, aber wichtige Antwort: nicht am Tag der Vertragsunterschrift. Die Partnerprovision ist fast immer an den Zahlungsplan des Käufers gegenüber dem Entwickler gekoppelt. Kauft der Kunde ein Off-Plan-Kondominium mit 24 Monaten Ratenzahlung, kommen die 480.000 Baht nicht auf einmal, sondern in Tranchen über genau diese zwei Jahre verteilt.

Die eigentliche Frage für Profis lautet daher nicht 'wie viel Prozent', sondern 'wie viel Prozent, wofür genau und mit welcher Verzögerung'. Im Folgenden eine Übersicht nach Formaten, mit Zahlen zum Stand Anfang 2026.

Kurzantwort

• Kondominien (Off-Plan und fertig): Vermittlungsprovision vom Entwickler liegt bei 7-10% des Objektpreises. Bei einer Einheit für 6 Mio. Baht sind das 420.000-600.000 Baht für die Agentur.

• Häuser und Villen großer thailändischer Entwickler: deutlich niedriger, 2-3%. Bei einem Haus für 7 Mio. Baht sind das lediglich 210.000 Baht.

• Referral-Anteil (Kontakt weitergegeben, Agentur übernimmt den Rest): marktüblich 20-30% der Agenturprovision. Bei der Kondo-Einheit für 6 Mio. Baht sind das etwa 105.000-150.000 Baht, rund 3.200-4.600 USD bei einem Kurs von etwa 32,5 Baht pro Dollar.

• Co-Broking (eigener Kunde, gemeinsame Betreuung mit lokaler Agentur): üblicherweise 50/50.

• Zahlungszeitpunkt: proportional zu den Zahlungen des Käufers an den Entwickler. Die erste Tranche folgt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eingang der Anzahlung, der Rest entsprechend dem Ratenplan.

• Keine Lizenz nötig. Der Entwickler zahlt lizenzierten Brokern, Relocation-Beratern und Content-Erstellern gleich, solange der Lead korrekt und zuerst registriert wurde.

Szenarien und Optionen

Reines Referral: Kontakt weitergeben, keine weitere Beteiligung. Geeignet für Relocation-Berater, Reisebüros, Steuerberater und Visa-Anwälte. Der Anteil liegt bei 20-30% der Agenturprovision, der Zeitaufwand pro Lead bei 15-20 Minuten. Vergleichbare internationale Programme, etwa das Partnerprogramm von Origin Property mit über 400 angebundenen ausländischen Agenten, zahlen bei Objekten ab 3 Mio. Baht (rund 85.000 USD) ebenfalls 3-5% Referral-Provision, teils gekoppelt an Visa-Vorteile für den Käufer. Trade-off: höchste Rendite pro Arbeitsstunde, aber geringe absolute Beträge pro Deal.

Co-Broking: eigener Kunde, gemeinsamer Deal. Passend für Agenten mit bestehender Käuferbasis aus Europa, dem Nahen Osten oder Asien. Aufteilung meist 50/50. Bei einer Villa für 18,9 Mio. Baht und 3% Provision sind das rund 283.500 Baht für den eigenen Anteil. Trade-off: höhere Summe, aber Verkaufszyklen von 6 Wochen bis 5-6 Monaten sind die Regel.

Direktverkauf unter Partnervertrag. Die volle Provision von 7-10% bei Kondos, dafür führt man Besichtigungen selbst durch, sammelt KYC-Unterlagen und erklärt Freehold-Quote versus Leasehold. Ohne Präsenz auf der Insel oder einen eigenen Mitarbeiter dort funktioniert dieses Modell kaum. Trade-off: höchster Ertrag, aber hoher Zeit- und Reiseaufwand.

Zweitmarkt (Resale). Die Provision ist mit 3-5% des Preises niedriger und wird vom Verkäufer getragen. Dafür fließt das Geld vollständig am Tag der Eigentumsumschreibung beim Land Department. Trade-off: geringerer Prozentsatz, aber deutlich schnellerer Cashflow als bei Off-Plan-Deals.

Vergleichstabelle

Die Zahlen basieren auf den zu Anfang 2026 gültigen Sätzen, ohne Abzug von Quellensteuer und ohne Rückvergütungen an den Käufer. Der Wechselkurs liegt bei rund 32,5 Baht pro US-Dollar.

Hauptrisiken und Fehler

Fehler Nummer eins, der teuerste: hoher Kaufpreis wird mit hoher Provision verwechselt. Das stimmt nicht. Der große thailändische Entwickler Pruksa hat seine Phuket-Häuser seit dem 6. August 2026 für ausländische Käufer geöffnet, Leasehold über 30 Jahre mit zwei Verlängerungsoptionen à 30 Jahre, Häuser mit 142-162 m² auf Grundstücken von 200-290 m², Preis 6-7 Mio. Baht. Die Marke ist stark, die Nachfrage vorhanden, aber die Provisionsspanne liegt hier bei 2-3%, nicht bei 7-10%. Ein Boutique-Off-Plan-Kondo im gleichen Preissegment bringt der Agenturseite doppelt bis dreifach mehr. Mitigation: nicht den Objektpreis, sondern die absolute Provisionshöhe berechnen.

Nicht registrierter Lead. Hat der Kunde bereits direkt beim Entwickler angefragt oder ist er früher in der Datenbank einer anderen Agentur gelandet, gibt es keine Auszahlung, unabhängig davon, wer ihn tatsächlich überzeugt hat. Marktüblich gilt die Lead-Registrierung für 30-90 Tage nach dem First-Touch-Prinzip. Mitigation: den Kontakt registrieren, bevor der Projektlink verschickt wird, nicht danach.

Gestreckte Auszahlung bei Off-Plan. Die Provision folgt den Käuferzahlungen. Stockt der Bau oder gerät der Kunde in Zahlungsverzug, stocken auch die eigenen Tranchen. Mitigation: schriftlich im Partnervertrag fixieren, welcher Anteil sofort nach der ersten Anzahlung ausgezahlt wird, üblich sind 30-50% direkt.

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Rückvergütung an den Käufer schmälert den eigenen Anteil. Einige Agenturen auf Phuket geben offen 1-3% des Objektpreises aus der eigenen Provision an den Käufer zurück. Kommt der eigene Kunde mit einem solchen Konkurrenzangebot, wird aus dem gemeinsamen Pool verhandelt, aus dem auch die eigene Zahlung stammt. Mitigation: vorab klären, ob der eigene Anteil vor oder nach der Rückvergütung berechnet wird.

Quellensteuer. Provisionszahlungen an Gebietsfremde unterliegen in Thailand einem Steuerabzug, die Höhe hängt vom Status des Empfängers und dem Doppelbesteuerungsabkommen ab; bei Zahlungen an ausländische Unternehmen ohne feste Betriebsstätte liegt sie meist bei 15%. Vor Vertragsunterschrift mit dem Buchhalter des Partners klären, nicht erst nach der ersten Auszahlung.

Fehlende schriftliche Vereinbarung. Eine mündliche Absprache über 'die Hälfte der Provision' schützt in Thailand niemanden. Mitigation: Vertrag mit Anhang, der Format der Zusammenarbeit, Prozentsatz, Gültigkeitsdauer des Leads und Zahlungsplan festhält.

Wechselkursrisiko. Die Provision wird in Baht berechnet, gelebt wird vermutlich in einer anderen Währung. Über einen zweijährigen Ratenzeitraum verändert eine Kursbewegung von 8-10% das reale Einkommen stärker als jede Verhandlung um einen zusätzlichen Prozentpunkt Anteil.

FAQ

Braucht man eine Maklerlizenz in Thailand, um Provision zu erhalten?

Nein. Entwickler auf Phuket zahlen lizenzierten Brokern und branchenfremden Relocation-Beratern die gleiche Vergütung. Die Einstiegshürde liegt bei null, erforderlich sind nur ein unterschriebener Partnervertrag und ein korrekt registrierter Lead.

Wie viel lässt sich tatsächlich pro Deal verdienen?

Die Spanne ist breit: von 45.000 Baht (Referral 25% bei einem Haus für 6 Mio. mit 3% Provision) bis 567.000 Baht (Direktverkauf einer Villa für 18,9 Mio. bei 3%). Vergleichbare internationale Programme nennen für Villen in Bang Tao ab 25 Mio. Baht Referral-Vergütungen von etwa 375.000-875.000 Baht (rund 10.500-24.500 USD) pro Deal. Die mediane Referral-Auszahlung bei einem Kondo im mittleren Segment auf Phuket liegt bei etwa 100.000-150.000 Baht.

Was gilt als qualifizierter Lead?

Ein Kontakt mit Namen, funktionierendem Messenger, Budget und Kaufhorizont, den die Agentur ins Gespräch führen konnte. Ein bloßer Link an einen Follower ohne Kontaktaufnahme und ohne Zustimmung zu einem Anruf zählt nicht und wird im CRM nicht erfasst.

Wann wird die Provision bei einem Off-Plan-Objekt ausgezahlt?

Entsprechend den Zahlungen des Käufers an den Entwickler. Die erste Tranche folgt nach Vertragsregistrierung und Eingang der Anzahlung, danach proportional zum Ratenplan. Bei 24 Monaten Ratenzahlung zieht sich die vollständige Auszahlung über ungefähr den gleichen Zeitraum.

Wie hoch ist die Provision auf dem Zweitmarkt in Phuket?

Meist 3-5% des Preises, getragen vom Verkäufer. Das Geld fließt in einer einmaligen Zahlung am Tag der Eigentumsumschreibung, was den Zweitmarkt für alle attraktiv macht, die schnellen Umschlag brauchen.

Wer zahlt die Gebühren beim Leasehold?

Der Käufer. Die Registrierung eines 30-jährigen Mietvertrags beim Land Department kostet etwa 1,1% des Objektwerts: 1% Registrierungsgebühr plus 0,1% Stempelsteuer. Diese Kosten wirken sich nicht auf die Partnerprovision aus, sollten aber vorab dem Kunden genannt werden.

Wie verfolgt man den Status eigener Deals?

Über das Partnerportal: Dort sind Status jedes registrierten Leads, Registrierungsdatum, Gültigkeitsdauer, Deal-Phase und ausgezahlte Tranchen sichtbar. Fehlt einem Programm eine transparente Lead-Zuordnung, ist das ein erster Grund, den Vertrag nicht zu unterschreiben.

Lohnt sich ein Flug nach Phuket für Besichtigungen?

Für das Referral-Modell: nein. Für Co-Broking bei einem Objektwert über 15 Mio. Baht: in der Regel ja, persönliche Präsenz bei der Besichtigung verkürzt den Verkaufszyklus deutlich.

Source: Layan Real Estate

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