Коли партнер реально отримає гроші: комісія за угоду на Пхукеті у 2026 році

Вілла на Пхукеті за 18,9 млн бат. Комісія забудовника по вілових проєктах острова становить 2-3% від ціни, тобто від 378 000 до 567 000 бат за одну закриту угоду, готівкою або переказом. Цифра приваблива. Питання, яке майже ніхто не ставить на вході в партнерську програму: у який момент ці гроші реально опиняться на вашому рахунку.

Дізнатися умови партнерської програми

Відповідь неприємна і важлива: не в день підписання договору. Комісія партнера майже завжди прив'язана до графіка платежів покупця забудовнику. Якщо клієнт бере квартиру в будівництві з розстрочкою на 24 місяці, ваші 480 000 бат прийдуть не одразу, а траншами протягом цих же двох років.

Тому реальне питання для професіонала звучить не 'скільки відсотків', а 'скільки відсотків, за що саме і з якою затримкою'. Нижче, розбір за форматами, з цифрами на початок 2026 року. Для порівняння: за даними міжнародного партнерського огляду Layanre, у первинному сегменті Пхукета забудовник виплачує партнеру комісію за стандартною ставковою сіткою, і саме прозорість цієї сітки відрізняє надійну програму від сумнівної.

Швидка відповідь

• Кондомініуми (off-plan і готові): агентська винагорода від забудовника, 7-10% від ціни об'єкта. На квартирі за 6 млн бат це 420 000-600 000 бат агентству.

• Будинки і вілли від великих тайських девелоперів: помітно нижче, 2-3%. На будинку за 7 млн бат це лише 210 000 бат.

• Частка реферала (ви передали контакт, далі працює агентство): за практикою ринку 20-30% від агентської комісії. На тій же квартирі за 6 млн бат, приблизно 105 000-150 000 бат, близько $3 200-4 600 за курсом близько 32,5 бата за долар.

• Ко-брокинг (у вас свій клієнт, ви ведете його разом з локальним агентством): зазвичай 50/50.

• Коли платять: пропорційно платежам покупця забудовнику. Перший транш, після підписання договору купівлі-продажу і надходження першого внеску, решта, у міру розстрочки.

• Ліцензія не потрібна. Забудовник платить однаково і ліцензованому брокеру, і релокейшн-консультанту, і блогеру, за умови, що лід зареєстрований першим.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Чистий реферал: ви віддаєте контакт і не торкаєтесь угоди

Це формат для релокейшн-консультантів, блогерів, тураагентів, податкових консультантів і юристів з віз. Людина переїжджає на Пхукет, питає, де жити, і це питання звучить раніше, ніж вона взагалі почне шукати агента. Ви передаєте контакт, далі покази, документи, переговори і супровід до Земельного департаменту бере на себе партнерське агентство.

Ваша частка, 20-30% від агентської комісії. Витрати часу на одного ліда: 15-20 хвилин на заповнення форми реєстрації і один дзвінок-підводку. Дохідність на годину роботи тут найвища серед усіх форматів, і саме тому реферал є єдиним розумним входом для тих, хто фізично не перебуває в Таїланді.

Сценарій 2. Ко-брокинг: клієнт ваш, угода спільна

Підходить агентам з бази покупців за межами Таїланду, наприклад з ОАЕ чи Європи. Ви готуєте клієнта, приїжджаєте на покази або підключаєтесь по відеозв'язку, берете участь у переговорах щодо знижки і графіка розстрочки. Локальний партнер закриває юридичну частину.

Поділ зазвичай 50/50 від тієї ж комісії забудовника. На віллі за 18,9 млн бат при 3% це близько 283 500 бат вашої частини. Плата за частку, ваш час: цикл угоди з іноземним покупцем по Пхукету рідко вкладається в місяць, типовий горизонт від першого контакту до підписання, від 6 тижнів до 5-6 місяців.

Сценарій 3. Пряма продаж під партнерським договором

Максимальна ставка, всі 7-10% по кондо, але ви самі ведете покази, збираєте KYC, пояснюєте різницю між freehold-квотою і лізхолдом, контролюєте реєстрацію. Без присутності на острові або власного співробітника там це не працює. Якщо ви не готові літати на Пхукет мінімум раз на квартал, не беріть цей формат.

Сценарій 4. Вторинний ринок

Комісія нижча, зазвичай 3-5% від ціни, платить продавець. Зате гроші приходять цілком у день реєстрації переходу права в Земельному департаменті, а не розмазані на два роки. Для партнера, якому важливий грошовий потік тут і зараз, вторинка часто виграє у off-plan, попри менший відсоток.

Порівняльна таблиця

Цифри рахувалися за ставками, чинними на початок 2026 року, без вирахування податків у джерела і без урахування ребейтів покупцю. Курс взято близько 32,5 бата за долар.

Основні ризики та помилки

Розрахувати вашу потенційну комісію

Перша, найдорожча помилка: ви думаєте, що високий чек означає високу комісію. Не означає. Великий тайський девелопер Pruksa з 6 серпня 2026 року відкрив свої пхукетські будинки для іноземців, лізхолд на 30 років з двома опціями продовження по 30 років, будинки 142-162 м² на ділянках 200-290 м², ціна 6-7 млн бат. Бренд сильний, попит є, але ставка винагороди по такому продукту знаходиться в діапазоні 2-3%, а не 7-10%. Бутиковий кондомініум у будівництві за ті ж 6 млн бат принесе агентській стороні вдвічі-втричі більше. Рахуйте не ціну об'єкта, а абсолютний розмір комісії. Мітигація: завжди перераховуйте у грошах, а не у відсотках.

Незареєстрований лід. Якщо клієнт встиг написати забудовнику напряму або потрапив у базу іншого агентства раніше вас, ви не отримаєте нічого, незалежно від того, хто його насправді переконав. За ринковою практикою реєстрація ліда діє 30-90 днів і працює за принципом першого дотику. Мітигація: реєструйте контакт до того, як відправили клієнту посилання на проєкт, а не після.

Розтягнута виплата по off-plan. Комісія прив'язана до платежів покупця. Якщо будівництво зупинилось або клієнт пішов у прострочення, ваші транші зупиняються разом з ним. Мітигація: письмово зафіксуйте в партнерській угоді, яка частка виплачується після першого внеску, нормальна практика це 30-50% одразу.

Ребейт покупцю з'їдає вашу частку. Частина агентств на Пхукеті відкрито повертає покупцю 1-3% від ціни об'єкта з власної комісії. Якщо ваш клієнт прийшов з такою пропозицією від конкурента, торг піде за рахунок спільного пулу, з якого платять і вам. Мітигація: заздалегідь запитайте у партнера, чи вважається ваша частка від комісії до ребейту чи після.

Податок у джерела. Виплата комісії нерезиденту оподатковується утриманням у Таїланді, ставка залежить від статусу отримувача і угоди про уникнення подвійного оподаткування; по виплатах іноземним компаніям без постійного представництва це зазвичай 15%. Уточнюйте ставку у бухгалтера партнера до підписання, а не після отримання першого траншу.

Відсутність письмової угоди. Усна домовленість про 'половину комісії' в Таїланді не захищає нікого. Мітигація: договір з додатком, де прописані формат співпраці, відсоток, термін життя ліда і графік виплат.

Курсовий ризик. Комісія нараховується в батах, а живете ви, найімовірніше, не в батах. На горизонті дворічної розстрочки рух курсу на 8-10% змінює ваш реальний дохід сильніше, ніж торг за зайвий відсоток частки.

FAQ

Чи потрібна ліцензія рієлтора в Таїланді, щоб отримувати комісію?

Ні. Забудовники на Пхукеті платять однакову винагороду ліцензованому брокеру і релокейшн-консультанту без досвіду в нерухомості. Бар'єр входу нульовий, потрібна лише підписана партнерська угода і коректно зареєстрований лід.

Скільки реально можна заробити з однієї угоди?

Діапазон широкий: від 45 000 бат (реферал 25% по будинку за 6 млн з комісією 3%) до 567 000 бат (пряма продаж вілли за 18,9 млн при 3%). Для порівняння, за даними ринкового огляду по вілах у Банг Тао, реферальна винагорода на об'єкт вартістю 25 млн бат складає приблизно 375 000-875 000 бат за одну угоду (близько $10 500-24 500). Медіанна реферальна виплата по кондо середнього сегменту на Пхукеті, близько 100 000-150 000 бат.

Що вважається кваліфікованим лідом?

Контакт з ім'ям, робочим месенджером, бюджетом і горизонтом покупки, якого агентство змогло довести до діалогу. Просто посилання на підписника без контакту і без згоди на дзвінок лідом не вважається і в CRM не проходить.

Коли платять комісію по об'єкту, що будується?

Услід за платежами покупця забудовнику. Перший транш, після реєстрації договору і надходження першого внеску, далі пропорційно розстрочці. На розстрочці в 24 місяці повна виплата розтягується приблизно на цей же термін.

Яка комісія на вторинному ринку Пхукета?

Зазвичай 3-5% від ціни, платить продавець. Гроші приходять єдиним платежем у день реєстрації переходу права, що робить вторинку зручною для тих, кому потрібен швидкий оборот.

Хто платить збори при лізхолді?

Покупець. Реєстрація 30-річного договору оренди в Земельному департаменті обходиться приблизно в 1,1% від вартості об'єкта: 1% реєстраційний збір плюс 0,1% гербовий збір. На комісію партнера ці витрати не впливають, але їх варто назвати клієнту заздалегідь.

Як відстежувати свої угоди?

Через партнерський кабінет: там видно статус кожного зареєстрованого ліда, дату реєстрації, термін її дії, стадію угоди і нараховані транші. Якщо у програми немає прозорої атрибуції ліда, це перший привід не підписувати угоду.

Скільки угод потрібно, щоб це мало сенс?

Якщо ви не бачите у своєму оточенні хоча б двох-трьох людей на рік з реальним бюджетом від 5 млн бат на житло в Таїланді, партнерська програма не окупить навіть часу на вивчення проєктів. Це бізнес рідкісних великих чеків, а не потокового трафіку.

Джерело: Layanre

Приєднатися до програми зараз

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.