Thailand zieht die Zügel an: Was sich 2026 für ausländische Immobilienkäufer ändert

Im Juni 2026 haben Thailands Landdepartment und das Department of Business Development ihre Datenbanken synchronisiert und die gemeinsamen Prüfregeln für Transaktionen mit ausländischer Beteiligung verschärft. Das ist keine kosmetische Anpassung, sondern ein gezielter Schlag gegen Strukturen, die internationale Investoren jahrzehntelang genutzt haben.

Nominee-Strukturen, also thailändische Gesellschaften mit vorgeschobenen Aktionären, die Eintragung von Grundstücken auf den thailändischen Ehepartner ohne echte Kontrolle oder undurchsichtige Treuhandkonstruktionen, stehen nun unter verstärkter Beobachtung. Wer seine Strukturen nicht anpasst, riskiert den Verlust des Vermögenswerts.

Die zentrale Erkenntnis ist einfach: Der Kauf eines Condominiums im eigenen Namen bleibt der einzige wirklich transparente Weg für Ausländer in Thailand. Alles andere erfordert eine wasserdichte rechtliche Vorbereitung.

Wichtige Fakten

• Seit 2025/2026 verschärft Thailand nicht die Gesetze selbst, sondern deren Durchsetzung, mit Fokus auf die Aufdeckung von Nominee-Aktionärsstrukturen.

• Das Landdepartment und das Department of Business Development (DBD) haben die behördenübergreifende Zusammenarbeit ausgebaut und prüfen gemeinsam die tatsächliche wirtschaftliche Eigentümerschaft.

• Ausländer können weiterhin ein Condominium im eigenen Namen erwerben, sofern die ausländische Quote im Projekt 49% der Gesamtfläche nicht übersteigt.

• Direkter Landerwerb durch Ausländer ist gemäß Section 86 des Landkodex B.E. 2497 weiterhin untersagt. Strukturen über thailändische Gesellschaften mit Nominee-Aktionären werden intensiv geprüft.

• Bei Villen ist der Standardweg weiterhin ein 30-jähriges Leasehold auf das Grundstück kombiniert mit Freehold-Eigentum am Gebäude. Gerichtliche Klärungen 2025/2026 betreffen Verlängerungen auf 60 bis 90 Jahre.

• Bei nachgewiesenen Nominee-Konstruktionen drohen Sanktionen von der Zwangsveräußerung des Vermögenswerts bis zur strafrechtlichen Verfolgung nach dem Foreign Business Act von 1999.

• Anwaltliche Begleitung beim Condominium-Kauf kostet in der Praxis üblicherweise zwischen 30.000 und 80.000 Baht.

Geschichte und Kontext

Um das Ausmaß der Veränderung zu verstehen, lohnt ein Blick 15 Jahre zurück. In den 2010er Jahren erlebte der thailändische Immobilienmarkt einen Boom ausländischer Investitionen. In Phuket, Pattaya und Koh Samui liefen bis zur Hälfte aller Grundstücksgeschäfte über sogenannte Briefkastenfirmen. Das Prinzip war simpel: Ein Ausländer registrierte eine thailändische GmbH mit zwei oder drei thailändischen Nominee-Aktionären, die auf dem Papier 51% der Anteile hielten, faktisch aber weder am Geschäft beteiligt waren noch Kapital eingebracht hatten. Die Firma kaufte das Grundstück, wirtschaftlicher Eigentümer war der Ausländer.

Die thailändischen Behörden kannten dieses Muster, gelegentlich gab es Warnungen, aber keine systematischen Kontrollen. Die Wende begann etwa 2020/2021, als das Department of Business Development verstärkt Nachweise für die tatsächliche Geschäftstätigkeit der Aktionäre einforderte. Bis 2024 kam es zu den ersten aufsehenerregenden Fällen von Zwangsliquidationen als Nominee identifizierter Gesellschaften.

Den eigentlichen Wendepunkt markierten jedoch 2025 und 2026. Zwei zentrale Behörden, das Landdepartment (Krom Thi Din) und das Department of Business Development (DBD), etablierten einen direkten Datenaustausch. Bei der Registrierung eines Grundstücksgeschäfts prüft das System nun automatisch die Aktionärsstruktur der Käufergesellschaft, die Historie der Registeränderungen und die Herkunft des Kapitals. Können thailändische Aktionäre keine echte Beteiligung und keinen finanziellen Beitrag nachweisen, wird die Transaktion blockiert.

Für internationale Investoren bedeutet das konkret zweierlei: Erstens sind alte Strukturen mit Nominee-Thais eine Zeitbombe, selbst ein vor fünf Jahren abgeschlossenes Geschäft kann nachträglich geprüft werden. Zweitens setzt der Villenkauf über eine thailändische Gesellschaft heute nicht mehr nur "korrekte Papiere" voraus, sondern einen tatsächlich operativen Betrieb mit thailändischen Partnern, die eigenes Geld einbringen und Entscheidungen mittragen.

Ein dritter, oft übersehener Aspekt betrifft die Eintragung von Land auf den thailändischen Ehepartner. Formal darf ein thailändischer Staatsbürger Land besitzen, doch das Landdepartment verlangt bereits seit 2006 eine schriftliche Erklärung des thailändischen Partners, dass die Kaufmittel nicht vom ausländischen Ehepartner stammen. 2026 wurde diese Prüfung deutlich strenger: Kontoauszüge, Überweisungshistorien und teilweise persönliche Gespräche werden verlangt.

Der regionale Kontext ist aufschlussreich. Vietnam erlaubt Ausländern seit 2015 den Kauf von Wohnungen (bis zu 30% eines Projekts), jedoch mit strikten Weiterverkaufsbeschränkungen. Kambodscha gestattet Eigentum ab dem ersten Stockwerk. Malaysia koppelt über das MM2H-Programm das Kaufrecht an eine Mindestinvestitionssumme von 600.000 Ringgit in den meisten Bundesstaaten. Vor diesem Hintergrund liberalisiert Thailand den Markt nicht, sondern verstärkt gezielt die Kontrolle, eine bewusste Politik zum Schutz der nationalen Landreserven.

Die praktische Konsequenz für 2026: Wer in Thailand investieren möchte, findet im Condominium-Kauf im eigenen Namen den geprüften, transparenten Weg. Alles, was mit Grundbesitz zusammenhängt, erfordert die verbindliche Beratung durch einen lizenzierten thailändischen Anwalt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht. Bei einem Grundstückskauf am Rechtsbeistand zu sparen bedeutet, am Fundament des Hauses zu sparen.

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Der direkte Landbesitz durch Ausländer bleibt untersagt. Strukturen über thailändische Gesellschaften sind formal möglich, werden seit 2025/2026 jedoch intensiv auf Nominee-Konstruktionen geprüft.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum ist sie riskant?

Dabei treten thailändische Staatsbürger als Aktionäre auf (mit 51% oder mehr), sind aber tatsächlich nicht am Geschäft beteiligt und bringen kein Kapital ein. Landdepartment und DBD decken solche Konstrukte nun gemeinsam auf. Die Folgen reichen von der Liquidation der Gesellschaft bis zum Strafverfahren.

Kann Land auf den thailändischen Ehepartner eingetragen werden?

Technisch ja, doch das Landdepartment fordert Nachweise, dass die Kaufmittel dem thailändischen Ehepartner gehören, nicht dem ausländischen Partner. 2026 wurden die Kontrollen deutlich strenger: Kontoauszüge und persönliche Gespräche sind üblich.

Welche Kaufform gilt als am sichersten?

Das Condominium im eigenen Namen des Ausländers. Voraussetzung: Die ausländische Quote im Projekt darf 49% der Gesamtfläche aller Einheiten nicht übersteigen.

Betreffen die Änderungen auch bereits getätigte Käufe?

Ja. Die verstärkte Kontrolle bezieht sich nicht nur auf neue Transaktionen. Auch früher registrierte Gesellschaften können auf Nominee-Strukturen überprüft werden. Ein juristisches Audit bestehender Strukturen wird empfohlen.

Braucht man einen Anwalt beim Kauf eines Condominiums?

Dringend empfohlen. Der Anwalt prüft den Status der ausländischen Quote im Projekt, die Bauträgerdokumente und die Vertragsbedingungen. Die Kosten für die rechtliche Begleitung liegen üblicherweise zwischen 30.000 und 80.000 Baht.

Plant Thailand, Ausländern künftig Landbesitz zu erlauben?

Stand Juni 2026 gibt es keine Gesetzesentwürfe zur Liberalisierung des Landbesitzes für Ausländer. Der Trend geht in die entgegengesetzte Richtung: strengere Kontrollen und die Schließung von Schlupflöchern.

Quelle: Dzen (Kalinka Thailand)

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